Перепланировка нежилых зданий в Москве

Для начала немного ликбеза. В отличие от перепланировки жилых помещений, понятие о которой закреплено в Жилищном кодексе, и являющейся по сути правовым институтом отлаженным за многие годы и зарегулированным в том числе ведомственными актами, понятие перепланировки применительно к нежилым зданиям в законодательстве до сих пор отсутствует. Иногда понятие перепланировки нежилых помещений ошибочно расширяют до нежилых зданий, однако напомним, что в МКД располагаются не только жилые помещения (квартиры), но и нежилые и перепланировка нежилых помещений обиходное определение именно таких помещений. Обиходное, потому что правильно понятие перепланировки звучит так: перепланировка и переустройство помещений в жилых домах. То есть жилых и нежилых помещений в МКД. В Москве функции по контролю и согласованию таких перепланировок возложена на Инспекцию по перепланировке и переустройстве помещений в жилых домах. С нежилыми зданиями возникает правовой парадокс – каким образом согласовывать то, что отсутствует в законодательстве. В данном случае этот вопрос важен с точки зрения юридической правомерности действующих на данный момент процедур.

Если исходить из принципа правовой аналогии, то к понятиям перепланировка и переустройство, закрепленным в ЖК РФ наиболее близко понятие капитального ремонта, содержащееся в Градостроительном кодексе: «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов» (п. 14.2 ст. 1 ГрК). Исходя из этого определения, любая перепланировка фактически является капитальным ремонтом. В таком случае применительно для нежилых зданий тоже существует целый правовой институт, регулирующий вид работ, аналогичных тем, что в применительно к помещениям в жилых домах жилищное законодательство называет перепланировкой.

Как известно, в отличие от строительства и реконструкции, капитальный ремонт не требует прохождения разрешительных процедур. Более того, не требует он и прохождения экспертизы проектной документации. При этом, хотя ГрК и относит капитальный ремонт к видам работ, проектная документация на которые должна разрабатываться в соответствии с Постановлением Правительства №87-ПП, вместе с тем, упоминается, что состав ее определяется заданием на проектирование. То есть вся ответственность переносится на собственника и подрядчика (которого страхует только членство в соответствующем СРО). Все контролирующие инстанции со стороны государства и даже независимая экспертиза законодательством исключены.

Отсутствие законодательного механизма вынуждает субъектов создавать простые конструкции на местном уровне. С одной стороны, это удобно для собственника – меньше бюрократии, с другой стороны больше ответственности ложится на его плечи в случае если в результате несогласованной ни с кем перепланировки-капитального ремонта, например, он наделает нечто нарушающее строительные, противопожарные и санитарно-эпидемиологические нормы.

Итак, какой же порядок согласования перепланировки нежилых зданий действует сегодня в Москве?

Изменение планировки всегда влечет изменение данных в органах инвентаризации (как правило, в первую очередь БТИ). Чтобы внести подобные изменения ГБУ МосгорБТИ потребует от собственника проект и техническое заключение на «перепланировку нежилого здания». При этом БТИ не является контролирующим органом, а только регистрирующим. Соответствие проектных решений строительным и прочим нормам оно не проверяет и требует только для снятия с себя ответственности удостоверение гарантии от разработчика проектной документации в том, что проектные решения не предполагают мероприятий, требующих процедуры оформления разрешения на строительство (напомним, разрешение на реконструкцию юридически тоже называется разрешением на строительство).

На основании проекта БТИ проводит обследование и вносит соответствующие изменения в документацию, которую затем можно передать в Росреестр.

Эта процедура действуют последние несколько лет в Москве с тех далеких еще лужковских времен, когда был отменен порядок согласования перепланировки нежилых зданий на межведомственных комиссиях префектур.

Тогда процедура оформления перепланировки нежилых зданий в большей степени соответствовала жилищному законодательству. Прежде чем подать проект на МВК, необходимо было получить целый ряд заключений и согласований: ЦГСЭН, Роспотребнадзор, Госпожнадзор, Мосгоргеотрест, Москомархитектуры (в случае фасадных изменений) и даже ГУП ГлавАПУ, в котором надо было заказывать ситуационный план.

Из прежнего порядка в 2022 году посредством введения в действие Постановления Правительства Москвы №94-ПП вернули только согласование Москомархитектуры в случаях изменения внешнего архитектурного решения (перепланировки, затрагивающей фасадные изменения), но касается она не всех нежилых зданий, а расположенных только в пределах Садового кольца и на основных автомагистралях.