Проект перепланировки нежилого здания
О подводных камнях при согласовании перепланировки зданий
Мы уже писали, что в настоящий момент понятие перепланировки нежилого здания, в отличие от перепланировки жилого помещения (закрепленного в ЖК РФ) в законодательстве отсутствует. Иногда перепланировку нежилого здания путают с перепланировкой нежилого помещения, но в последней речь идет всего лишь о нежилых помещениях, расположенных в жилых домах (магазины на первых этажах жилых домов и т.п.), но никак не о жилых зданиях в целом.
В отличие от зарегулированного механизма согласования перепланировки помещений в жилых домах, подобный правовой институт для аналогичных видов работ в нежилых зданиях отсутствует. Однако на практике это не мешает вносить планировочные изменения без признаков реконструкции в данные БТИ и Росреестра. Правовой вакуум в подобных случаях всего лишь больше ответственности возлагает на собственника и разработчика проектной документации.
Градостроительный кодекс РФ содержит понятие капитального ремонта, очень близкое к тому, что жилищное законодательство называет перепланировкой: капитальный ремонт – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК).
В отличие от зарегулированного механизма согласования перепланировки помещений в жилых домах, подобный правовой институт для аналогичных видов работ в нежилых зданиях отсутствует. Однако на практике это не мешает вносить планировочные изменения без признаков реконструкции в данные БТИ и Росреестра. Правовой вакуум в подобных случаях всего лишь больше ответственности возлагает на собственника и разработчика проектной документации.
Градостроительный кодекс РФ содержит понятие капитального ремонта, очень близкое к тому, что жилищное законодательство называет перепланировкой: капитальный ремонт – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК).
Нюансы согласования перепланировки зданий в Москве
По сути разницы абсолютно никакой, поскольку любая перепланировка так или иначе является «заменой строительных конструкций, за исключением несущих строительных конструкций». Вместе с тем, Градостроительный кодекс исключает капитальный ремонт из каких-либо процедур государственной легитимации – на капитальный ремонт не нужно получать разрешение как на строительство или реконструкцию, не требуется в обязательном порядке проходить экспертизу и хотя действие 87-ПП распространяется на капитальный ремонт, однако состав разделов проектной документации на капремонт определяется заданием на проектирование, которое как известно является процедурой отнесенной к вопросам взаимодействия собственника (заказчика) и подрядчика.
Получается, только эти стороны (и впоследствии строители) являются ответственными за соответствие перепланировки нежилого здания действующим нормам. Институт саморегулируемых организаций в области архитектурного проектирования страхует владельца нежилого здания в вопросах перепланировки, но довольно опосредованно и по сути формально.
Напомним, единственным органом на пути согласования «перепланировки нежилого здания» в Москве является ГБУ МосгорБТИ (и в некоторых случаях Москомархитектура в рамках мероприятий, указанных в Постановлении Правительства Москвы №94-ПП). При этом БТИ не является контролирующим органом, оно просто принимает проектную документацию и на ее основании вносит изменения в техническую документацию.
Получается, только эти стороны (и впоследствии строители) являются ответственными за соответствие перепланировки нежилого здания действующим нормам. Институт саморегулируемых организаций в области архитектурного проектирования страхует владельца нежилого здания в вопросах перепланировки, но довольно опосредованно и по сути формально.
Напомним, единственным органом на пути согласования «перепланировки нежилого здания» в Москве является ГБУ МосгорБТИ (и в некоторых случаях Москомархитектура в рамках мероприятий, указанных в Постановлении Правительства Москвы №94-ПП). При этом БТИ не является контролирующим органом, оно просто принимает проектную документацию и на ее основании вносит изменения в техническую документацию.
Ответственность сторон при согласовании перепланировки зданий в Москве
Каковы в подобных случаях гарантии, что решения собственника по перепланировке соответствуют строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и пр. отраслевым нормам? Напомним, в случае наступления вреда третьим лицам согласно ст. 60 ГрК РФ ответственность несет в первую очередь собственник объекта капитального строительства и только потом в порядке суброгации остальные участники.
На ум приходит только включение в задание на проектирование обязательное прохождение подрядчиком хотя бы независимой экспертизы и избегание поддаваться искушению сэкономить на проектной документации. На рынке хватает недобросовестных проектировщиков, которые вместо разработки полноценной проектной документации, где каждое решение должно соответствовать актуальному СП или СанПиНу, просто составляет набор картинок, отражающих нужную заказчику планировку, называет это проектом и отправляет в БТИ, которое как известно не является контролирующим органом. Рекомендуем внимательнее относится к выбору подрядчиков и предусматривать дополнительные процедуры контроля. Градостроительный кодекс не требует в обязательном порядке прохождения экспертизы для капитального ремонта, но не запрещает включать обаятельность ее прохождения в задание на проектирование.
На ум приходит только включение в задание на проектирование обязательное прохождение подрядчиком хотя бы независимой экспертизы и избегание поддаваться искушению сэкономить на проектной документации. На рынке хватает недобросовестных проектировщиков, которые вместо разработки полноценной проектной документации, где каждое решение должно соответствовать актуальному СП или СанПиНу, просто составляет набор картинок, отражающих нужную заказчику планировку, называет это проектом и отправляет в БТИ, которое как известно не является контролирующим органом. Рекомендуем внимательнее относится к выбору подрядчиков и предусматривать дополнительные процедуры контроля. Градостроительный кодекс не требует в обязательном порядке прохождения экспертизы для капитального ремонта, но не запрещает включать обаятельность ее прохождения в задание на проектирование.