Согласование перепланировки нежилого здания.
Отсутствие в федеральном законодательстве понятия перепланировки нежилых зданий на практике часто приводит к вопросу регламентирования работ с признаками перепланировки (в трактовке жилищного законодательства), но не подпадающих под понятие реконструкции, зафиксированном в Градостроительном кодексе. Особенно актуальна подобная проблема при возникновении вопроса ответственности за соблюдение строительных, противопожарных, санитарных и прочих норм при проведении ремонтных работ в нежилых зданиях.Капительный ремонт.
Градостроительный кодекс РФ, помимо реконструкции содержит понятие капитального ремонта (п. 14.2 ст. 1), которое в широком смысле отражает характер работ, называемых перепланировкой: «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».Но разработка проектной документации для капитального ремонта регламентируется Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», в котором говорится, что объем, состав, требования и необходимость разработки самих разделов относится к перечню вопросов, решаемых заказчиком и проектной организацией (ч. 7 «Общих положений»). А часть 3 статьи 49 Градостроительного кодекса освобождает проект капитального ремонта от обязательной экспертизы, тем самым устраняя из этих отношений какой-либо сторонний контроль.
Какой-либо регламент согласования проектов перепланировки нежилых зданий отсутствует и на местном уровне. Раньше эти функции в Москве, например, возлагались на Межведомственные комиссии при Префектурах. В настоящее время процедура оформления перепланировки нежилых зданий сводится к разработке проекта и регистрации его в БТИ. А поскольку БТИ являются регистрирующим, а не контролирующим органом, оно принимает любые проекты, в планировочных решениях которых отсутствуют признаки реконструкции (изменения параметров объекта) и содержащих декларацию, о соответствии проектных решений п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса в части отсутствия необходимости получать разрешения на строительство.
При этом гарантии, что заявленные в проекте работы соответствуют нормам, сводятся лишь к деятельности саморегулируемых организаций, т.е. контролируются весьма опосредованно. Гражданско-правовая ответственность за нарушения требований безопасности при эксплуатации объекта согласно ст. 60 Градостроительного кодекса несет собственник, когда неблагоприятные последствия уже наступили.
На собственника в свою очередь влияет рыночный интерес сократить издержки на проектные работы. Рынок услуг по «согласованию перепланировок» сегодня изобилует предложениями, не включающими в стоимость проектных работ, даже элементарного нормоконтроля. В худшем варианте можно получить набор планов, фиксирующих планировки и типовую текстовую часть, продаваемых почти по себестоимости под видом «проекта». Есть ли уверенность, что при такой себестоимости учтены, хотя бы базовые требования пожарной безопасности, санитарные требования, сохранены пути эвакуации, не затронуты, например, несущие строительные конструкции и тому подобное?
Раньше контроль за подобными аспектами возлагался на Префектуры, которые принимали проекты к рассмотрению после согласований с целым рядом инстанций: Госпожнадзор, ЦГСЭН, Москомархитектура, Роспотребнадзор, Мосгосэкспертиза и т.д.
Отмена регламента упростила порядок регистрации перепланировки нежилых зданий, снизила стоимость проектов, но одновременно повысила риски собственников за наступление неблагоприятных последствий.
При этом если частные заказчики, которые являются, как правило, владельцами коммерческой недвижимости понимают, что пренебрежение контролем на этапе проектирования грозит обернуться проблемами в будущем (при проверках или наступлении неблагоприятных последствий), то госзаказчики зажаты требованиями 44-ФЗ, который обязывает их проводить электронные аукционы.
Задания на проектирование в данном случае не особенно помогают – при всем желании победитель аукциона, выигравший за 50 000 рублей тендер на проектирование десяти зданий не сможет разработать документацию даже в соответствии с минимальным набором требований всех актуальных норм. Все, что он сможет – распечатать планы, назвать их проектом и отнести в БТИ.
Институт СРО эффективен при проектировании реконструкции и строительства, где все аспекты подробно регламентированы, но для работ, связанных с перепланировкой нежилых зданий существует некий правовой вакуум, не отменяющий, однако вопросы ответственности, где все как раз подробно отрегулировано на федеральном уровне. Вероятна дальнейшая эволюция механизма СРО – законодательные требования к его членам постепенно повышаются. Но пока единственным способом хоть как-то обезопасить себя при работе с подрядными организациями при оформлении перепланировки нежилых зданий – остается составление подробного задания на проектирование.