Перепланировка школ и детских садов в Москве в 2024 году

Для начала – общий ликбез. Как вы, наверное, помните, понятия перепланировки применительно к нежилым здания в законодательстве не существует. В ЖК РФ перепланировкам помещений в жилых домах посвящена целая глава или раздел, и перепланировка в МКД довольно зарегулированный и многолетне работающий правовой институт по согласованию перепланировок квартир и нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Как мы знаем подавляющее большинство общеобразовательных учреждений расположены в нежилых зданиях, за редким исключением каких-нибудь частных детсадов в жилых домах.

Вместе с тем, Градостроительный кодекс содержит понятие капитального ремонта, которое очень близко к тому, что понимает под перепланировкой (применительно к жилым домам) Жилищный кодекс: замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК). Это всегда стоит учитывать при перепланировке нежилого здания, к которым относят школы и детсады.

Итак, что из себя представляет на сегодня процесс согласования перепланировки в школе или детском саду? Как правило большинство нежилых зданий за годы эксплуатации обзаводятся т.н. «красными линиями» - то есть фактической стихийной перепланировкой отраженной в документах БТИ или, напротив, возникает потребность провести какие-то работы по переустройству. Все это требует согласования или по крайней мере приведения в соответствие планировки помещений данным БТИ и Росреестра. На сегодняшний день ввиду очевидного отсутствия понятия перепланировки в федеральном законодательстве, в Москве тоже отсутствует какой-либо регламент согласования перепланировки нежилых зданий и если правообладатель обращается в БТИ с вопросом как убрать «красные линии» из планов, иными словами – как легализовать выполненные работы, ГБУ МосгорБТИ требует всего лишь предоставить т.н. «проект перепланировки», в котором будут отражены все проделанные или планируемые работы, и заверение проектировщика, что все заявленные в проекте мероприятия соответствуют нормам и не требуют получения разрешения на строительство. Т.е. не подпадают под действие ст. 51 ГрК и всю ответственность за выполненные работы (помимо правообладателя) принимает на себя проектировщик, у которого есть только членство в СРО.

В далекие годы, несмотря на отсутствие федерального законодательства о перепланировке нежилых зданий, в Москве действовал свой порядок согласования перепланировок нежилых зданий на МВК Префектур. Префектуры принимали к рассмотрению проекты только после согласований с Роспотребнадзором, Госпожнадзором, ЦГСЭН и в отдельных случаях – ОПС, МосжилНИИпроект, Москомархитектуры и т.д. При наличии подобных согласований по крайней мере была уверенность, что новые планировочные решения не нарушают какой-нибудь СанПиН для школьных помещений и противопожарные требования. Сегодня ничего подобного нет. Вся ответственность за проектные решения, напомним, ложится на плечи проектировщиков, а сам состав проекта нигде не регламентируется.

Ко всему прочему, учитывая, что школы и детсады в Москве в основном являются государственными учреждениями, на них распространяется не только требования осуществлять поиск проектировщиков через тендерные процедуры по 44-ФЗ, но и через портал поставщиков Москвы, даже если стоимость работ составляет меньше шестисот тысяч. Портал поставщиков хотя и избегает юридически именоваться фактически тендерной площадкой, чтобы не противоречить требованиям 44-ФЗ (напомню, согласно 44-ФЗ закупки стоимостью менее шестисот тысяч рублей можно проводить без торгов), но де-факто ею является.

Таким образом, сужаются возможности общеобразовательных учреждений повлиять на выбор подрядчика (в данном случае – проектировщика). В тендере побеждает предложивший наименьшую цену. Выручает лишь грамотно подготовленное задание не проектирование, но оно не гарантирует полной защиты от недобропорядочных подрядчиков при отсутствии каких-либо сторонних экспертиз (напомним, согласно ГрК РФ экспертиза даже независимая для работ по капитальному ремонту необязательна). В результате в регистрирующий орган (БТИ) как правило под видом проекта подается просто небольшой буклет со штампованным текстом и «картинками», отражающими новую и старую перепланировку.

Где гарантии, что предлагаемая планировка соблюдает требования СанПиНов для школьных помещений или скажем все пути эвакуации из детского сада после перепланировки, отвечают требованиям противопожарных норм? А их напомним, немало. Только противопожарных СП применительно к нежилым зданиям около пары десятков. А еще есть требования технических регламентов, касающихся энергосбережения, энергоэффективности, антитеррористической безопасности и многих других.

В сложившихся условиях на ум приходят только два явных способа хоть как-то обезопасить школы и детсады от неблагонадежных подрядчиков при согласовании перепланировки. Во-первых – подготовка подробного и грамотного ТЗ. Напомним, задание на проектирование при заключении договора является существенным условием договора подряда на проектные работы. В задании на проектировании стоит уделить особое внимание соответствию проектной документации всем актуальным строительным, противопожарным санитарно-эпидемиологическим нормам и нормам технических регламентов. Во-вторых, дополнить задание обязательством подрядчика провести хотя негосударственную экспертизу проектной документации. Градостроительный кодекс, напомним, не обязывает проводить экспертизу проектной документации на капитальный ремонт, но и не запрещает, сводя этот вопрос (также, как и состав ПД) к вопросам совместного ведения заказчика и подрядчика. Это хоть как-то поможет защитить интересы заказчика от проектировщиков, которые пользуясь отсутствием регламента, под видом проекта (состав которого для капитального ремонта регламентируется Постановлением Правительства 87-ПП в части разделов, обязательных для исполнения согласно заданию на проектирование) приносят на регистрацию в БТИ тонкий буклет со штампованным текстом и двумя картинками.