Перепланировка школ и детских садов в Москве в 2024 году

Особенности проектирования и согласования перепланировки общеобразовательных учреждений

Для начала – общий ликбез. Как вы, наверное, помните, понятия перепланировки применительно к нежилым здания в законодательстве не существует. В ЖК РФ перепланировкам помещений в жилых домах посвящена целая глава или раздел, и перепланировка в МКД довольно зарегулированный и многолетне работающий правовой институт по согласованию перепланировок квартир и нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Как мы знаем подавляющее большинство общеобразовательных учреждений расположены в нежилых зданиях, за редким исключением каких-нибудь частных детсадов в жилых домах.

Вместе с тем, Градостроительный кодекс содержит понятие капитального ремонта, которое очень близко к тому, что понимает под перепланировкой (применительно к жилым домам) Жилищный кодекс: замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК). Это всегда стоит учитывать при перепланировке нежилого здания, к которым относят школы и детсады.
Согласование перепланировки школ и детских садов
Итак, что из себя представляет на сегодня процесс согласования перепланировки в школе или детском саду? Как правило большинство нежилых зданий за годы эксплуатации обзаводятся т.н. «красными линиями» - то есть фактической стихийной перепланировкой отраженной в документах БТИ или, напротив, возникает потребность провести какие-то работы по переустройству. Все это требует согласования или по крайней мере приведения в соответствие планировки помещений данным БТИ и Росреестра. На сегодняшний день ввиду очевидного отсутствия понятия перепланировки в федеральном законодательстве, в Москве тоже отсутствует какой-либо регламент согласования перепланировки нежилых зданий и если правообладатель обращается в БТИ с вопросом как убрать «красные линии» из планов, иными словами – как легализовать выполненные работы, ГБУ МосгорБТИ требует всего лишь предоставить т.н. «проект перепланировки», в котором будут отражены все проделанные или планируемые работы, и заверение проектировщика, что все заявленные в проекте мероприятия соответствуют нормам и не требуют получения разрешения на строительство. Т.е. не подпадают под действие ст. 51 ГрК и всю ответственность за выполненные работы (помимо правообладателя) принимает на себя проектировщик, у которого есть только членство в СРО.

В далекие годы, несмотря на отсутствие федерального законодательства о перепланировке нежилых зданий, в Москве действовал свой порядок согласования перепланировок нежилых зданий на МВК Префектур. Префектуры принимали к рассмотрению проекты только после согласований с Роспотребнадзором, Госпожнадзором, ЦГСЭН и в отдельных случаях – ОПС, МосжилНИИпроект, Москомархитектуры и т.д. При наличии подобных согласований по крайней мере была уверенность, что новые планировочные решения не нарушают какой-нибудь СанПиН для школьных помещений и противопожарные требования. Сегодня ничего подобного нет. Вся ответственность за проектные решения, напомним, ложится на плечи проектировщиков, а сам состав проекта нигде не регламентируется.
проект перепланировки школ и детских садов

Сложности при согласовании перепланировки школ и детских садов

Ко всему прочему, учитывая, что школы и детсады в Москве в основном являются государственными учреждениями, на них распространяется не только требования осуществлять поиск проектировщиков через тендерные процедуры по 44-ФЗ, но и через портал поставщиков Москвы, даже если стоимость работ составляет меньше шестисот тысяч. Портал поставщиков хотя и избегает юридически именоваться фактически тендерной площадкой, чтобы не противоречить требованиям 44-ФЗ (напомню, согласно 44-ФЗ закупки стоимостью менее шестисот тысяч рублей можно проводить без торгов), де-факто ею является.

Таким образом, сужаются возможности общеобразовательных учреждений повлиять на выбор подрядчика (в данном случае – проектировщика). В тендере побеждает предложивший наименьшую цену. Выручает лишь грамотно подготовленное занятие не проектирование, но оно не гарантирует полной защиты от недобропорядочных подрядчиков при отсутствии каких сторонних экспертиз (напомним, согласно ГрК экспертиза даже независимая для работ по капитальному ремонту необязательна). В результате в регистрирующий орган (БТИ) как правило под видом проекта подается просто небольшой буклет со штампованным текстом и «картинками», отражающими новую и старую перепланировку.

Где гарантии, что предлагаемая планировка соблюдает требования СанПиНов для школьных помещений или скажем все пути эвакуации из детского сада после перепланировки, отвечают требованиям противопожарных норм? А их напомним, немало. Только противопожарных СП применительно к нежилым зданиям около пары десятков. А еще есть требования технических регламентов, касающихся энергосбережения, энергоэффективности, антитеррористической безопасности и многих других.
Как согласовать перепланировку детского сада

Как обезопасить школы и детские сады при согласовании перепланировки

В сложившихся условиях на ум приходят только два явных способа хоть как-то обезопасить школы и детсады от неблагонадежных подрядчиков при согласовании перепланировки. Во-первых – подготовка подобного и грамотного ТЗ. Напомним, задание на проектирование при заключении договора – является существенным условием договора подряда на проектные работы. В задании на проектировании стоит уделить особое внимание соответствия проектной документации всем актуальным строительным, противопожарным санитарно-эпидемиологических нормам и нормам технических регламентов. Во-вторых, дополнить задание обязательством подрядчика провести хотя негосударственную экспертизу проектной документации. Градостроительный кодекс, напомним, не обязывает проводить экспертизу проектной документации на капитальный ремонт, но и не запрещает, сводя этот вопрос (также, как и состав ПД) к вопросам ведения заказчика и подрядчика. Это хоть как-то поможет защитить интересы заказчика от проектировщиков, которые пользуясь отсутствием регламента, под видом проекта (состав которого для капитального ремонта регламентируется Постановлением Правительства 87-ПП в части разделов, обязательных для исполнения согласно заданию на проектирование) приносят на регистрацию в БТИ тонкий буклет со штампованным текстом и двумя картинками.