О правовом регулировании оформления фасадных работ на примере Москвы
Для начала отметим, что речь не идет о фасадных изменениях при реконструкции зданий, процедура оформления которых регулируется на федеральном уровне и определяется на местном посредством оформления свидетельств архитектурно-градостроительных решений в Москве (в регионах – архитектурно-градостроительного облика).
Речь идет о работах по переустройству фасадов или как их называли прежде – реконструктивных работах по фасаду, капитальном ремонте фасадов (напомним, что в соответствии с Градостроительным кодексом проектная документация на капитальный ремонт не подлежит обязательной экспертизе), изменении цветового облика, материалов облицовки фасадов и любых других изменений, не подпадающих под понятие реконструкции, определенной в п. 14 ст. 1 ГрК РФ.
Здесь стоит упомянуть о двух важных аспектах. Во-первых, напомнить о превышениях лимитов указанных в статье параметров, при которых фактическая реконструкция будет отнесена к случаям, для которых оформление разрешения на строительство не потребуется.
В соответствии с частью 7 статьи 49 Градостроительного кодекса города Москвы в городе действует Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 года N 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», в котором в исчерпывающем виде перечислены подобные случаи. Как правило, речь идет о незначительных изменениях, допускающих изменение указанного в п. 14 ст. 1 ГрК РФ параметра. Например, создание и устройство сборно-разборных тамбуров без фундамента площадью до 15-ти квадратных метров не потребует прохождения процедуры оформления разрешения на строительство.
И во-вторых, несмотря на то, что п. 14 ст. 1 ГрК РФ дает исчерпывающее понятие реконструкции, у некоторых все же возникает вопрос, касаемый одного из трудно трактуемого параметра здания – объема. Часто, можно услышать вопрос – является ли, например, установка вентилируемого фасада увеличением объема здания, о котором говорится п. 14 ст. 1 ГрК РФ, как одном из признаков реконструкции.
В данном случае, необходимо понять, что понимается под объемом здания в законодательстве о градостроительной деятельности. Для этого обратимся к основному своду правил, регулирующему проектирование нежилых зданий – СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения (СНиП 31-06-2009)». В приложении Г к указанному СП, которое называется «Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и количества этажей общественного здания» строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки 0.00 (надземная часть) и строительного объема ниже отметки 0.00 (подземная часть), измеряемого до уровня пола последнего подземного этажа.
В свою очередь строительный объем определяется в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), проветриваемых подполий и подпольных каналов.
Таким образом, поскольку вентфасад не является ограждающей конструкцией, он на изменение параметра объема здания не влияет и реконструкцией не является.
Вместе с тем, та же ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ в пп.36-38 содержит понятие элемент благоустройства, к которому относит фасады зданий: «благоустройство территории - деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного правилами благоустройства территории муниципального образования, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, по поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории муниципального образования, по содержанию территорий населенных пунктов и расположенных на таких территориях объектов, в том числе территорий общего пользования, земельных участков, зданий, строений, сооружений, прилегающих территорий.
Элементы благоустройства - декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, элементы озеленения, различные виды оборудования и оформления, в том числе фасадов зданий, строений, сооружений».
При этом Федеральным законом N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» правила содержания объектов благоустройства (в т.ч. «внешнего вида фасадов и ограждающих конструкций зданий, строений, сооружений») и контроль за ними возложены на органы местного самоуправления.
В Москве действует Закон N 18 «О благоустройстве в городе Москве» от 30.04.2014 года, который в п.2 ч.2 к объектам благоустройства относит:
«внешние поверхности зданий, строений, сооружений (в том числе крыши, фасады, архитектурно-декоративные детали (элементы) фасадов, входные группы, цоколи, террасы)»
И до приостановки регламента в Москомархитектуре согласованием фасадных изменений, не подпадающих под понятие реконструкции (не требующих разрешения на строительство) занималось Управление по комплексному благоустройству. В настоящий момент (по данным на июль 2021 года) старый регламент отменен, а новый не принят, хотя проект Постановления лежит на сайте Правительства Москвы с 10 июля 2019 года. При подаче документации на рассмотрение, Комитет по архитектуре и благоустройству города Москвы официально сообщает об отсутствии регламента.
Таким образом, работы влияющие на изменение поэтажных планов в органах инвентаризации (БТИ, РТИ и т.п.) в части фасадов – например, устройство входных групп, дополнительных оконных проемов и т.п. мероприятий, не подпадающих под признаки реконструкции в настоящий момент в Москве не оформляются.
Другие виды работ – реконструкция (как и новое строительство) в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №284-ПП от 30.04.2013 «Об оптимизации порядка утверждения архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства в городе Москве».
Капитальный ремонт (без изменения конфигурации) посредством Постановления Правительства Москвы № 114-ПП от 28.03.2012 «О колористических решениях фасадов зданий, строений, сооружений в городе Москве».
Последний нормативный акт регламентирует выдачу Паспортов колористических решений фасадов в связи с ремонтными работами, связанными с изменением цветовых решений фасадов, изменения облицовки, а также обычных работах при сохранении цвета.
Непосредственно для проведения фасадных работ разрабатывается проект колористического решения фасадов, проект организации работ, проект производства работ и рабочий проект. В отдельных случаях, разрабатываются дополнительные разделы проектной документации об обеспечении сохранности объекта археологического наследия и об обеспечении сохранности объекта культурного наследия.
Проектная документация в указанном порядке подлежит согласованию в следующих органах:
– Комитет по архитектуре и благоустройству города Москвы;
– Департамент культурного наследия города Москвы – при проведении работ в границах территории объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия либо на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия;
– Комплекс городского хозяйства города Москвы – при проведении работ на благоустроенных территориях города Москвы, входящих в программу «Моя улица»;
– ОАТИ – в рамках процедуры получения ордера на производство работ и установку временных ограждений;
В соответствии с Постановлением Правительства N 284-ПП от 19 мая 2015 года «Об утверждении порядка оформления ордеров (разрешений) на проведение земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов в городе Москве» ордер ОАТИ необходим при капитальном ремонте зданий без затрагивания конструктивных и других характеристик их надежности и безопасности (в том числе перепланировка, переоборудование зданий (сооружений), ремонт фасадов, изменение фасадов), включающий в себя в числе прочих:
- проведение ремонтно-восстановительных работ по фасаду здания, сооружения (включая замену отделочного материала);
- ремонт или частичное восстановление архитектурных элементов;
- изменение существующего колористического решения фасадов зданий, строений, сооружений;
- проведение штукатурных и окрасочных работ;
- ремонт, замену столярных изделий;
- покраску столярных изделий;
- ремонт, покраску кровли;
- устройство систем наружного утепления фасадов зданий (сооружений);
- полную или частичную замену отдельных элементов кровли на аналогичные или иные элементы, улучшающие эксплуатационные показатели кровли (за исключением случаев производства указанных работ при создании мансарды в чердаке), - без увеличения высоты отметки конька кровли и изменения ее уклона;
- создание, ликвидацию, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах, цоколях и других конструкциях), за исключением случаев производства указанных работ при создании мансарды в чердаке, - без ослабления несущих элементов объекта капитального строительства;
- создание и (или) изменение входных групп (лестниц, крылец, ступеней, пандусов и других площадок) в подвальные либо цокольные этажи (в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания над приямками) или на первые этажи зданий общей площадью не более 15 кв.м (общая площадь входных групп, организуемых для целей создания (размещения) конструкций, обеспечивающих беспрепятственное перемещение маломобильных групп населения, при учреждениях социальной сферы (учреждениях здравоохранения, социального обслуживания, образования и т.д.), - не более 40 кв.м), за исключением случаев производства указанных работ при создании подвала в техническом подполье, - без устройства фундамента;
- изменение входных групп (лестничных сходов, крылец, ступеней, пандусов и других площадок) в пешеходные тоннели (переходы) и путепроводы (в том числе с размещением конструкций, обеспечивающих беспрепятственное перемещение маломобильных групп населения, общей площадью не более 40 кв.м и (или) с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен сооружения над приямками) - без организации помещений и изменения габаритов существующих конструктивных элементов;
- создание и (или) изменение тамбуров в подвальные либо цокольные этажи (в том числе с устройством приямка) или на первые этажи зданий с устройством ограждающих конструкций тамбуров из сборно-разборных конструкций без устройства фундамента (без устройства капитальных пристроек) общей площадью не более 15 кв.м (общая площадь тамбуров, организуемых для целей создания (размещения) конструкций, обеспечивающих беспрепятственное перемещение маломобильных групп населения при учреждениях социальной сферы (учреждениях здравоохранения, социального обслуживания, образования и т.д.), - не более 40 кв.м), за исключением случаев производства указанных работ при создании подвала в техническом подполье;
- создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях, не предусматривающее увеличение высоты здания, отопления и оснащения инженерным и санитарно-техническим оборудованием вновь устраиваемых помещений, - без надстройки стен, в том числе наружных, нижерасположенного этажа, создания капитальных надстроек;
- устройство (не предусматривающее организацию помещения) навесов и козырьков в пределах габаритов существующих внешних элементов здания (дебаркадеров, крылец, площадок, приямков, лестниц, стилобатов и т.п.), за исключением случаев производства указанных работ при создании подвала в техническом подполье;
- создание витрин в пределах габаритов существующих элементов здания (с выносом не более 1 м относительно внешних стен здания), в том числе с точечным опиранием на землю и заглублением не более 0,3 м, не предусматривающее организацию помещений;
- устройство лоджий и террас на первых этажах зданий без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями и террасами и организации отопления;
- установку элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов (за исключением случаев установки лифтового оборудования на фасаде здания), подъемников, двухрядных поручней и т.д., без устройства фундамента;
Процедура оформления ордера ОАТИ на практике не так сложна, как может показаться. При этом угрозы штрафов вполне реальны и значительно превышают затраты на разработку проектной документации.
В соответствии со ст. 7.15 КоАП РФ организация или проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия в случаях, если такое разрешение обязательно, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до ста тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до трехсот тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до одного миллиона рублей.
А в соответствии со ст. 8.18. КоАП Москвы производство земляных работ и работ по организации площадок для проведения отдельных работ в сфере благоустройства без соответствующего ордера или после окончания срока его действия, самовольные строительство, снос, реконструкция или капитальный ремонт зданий, сооружений и коммуникаций, а также нарушение сроков выполнения работ в соответствии с ордером – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от семисот тысяч до одного миллиона рублей.
01.07.2021 г.
Речь идет о работах по переустройству фасадов или как их называли прежде – реконструктивных работах по фасаду, капитальном ремонте фасадов (напомним, что в соответствии с Градостроительным кодексом проектная документация на капитальный ремонт не подлежит обязательной экспертизе), изменении цветового облика, материалов облицовки фасадов и любых других изменений, не подпадающих под понятие реконструкции, определенной в п. 14 ст. 1 ГрК РФ.
Здесь стоит упомянуть о двух важных аспектах. Во-первых, напомнить о превышениях лимитов указанных в статье параметров, при которых фактическая реконструкция будет отнесена к случаям, для которых оформление разрешения на строительство не потребуется.
В соответствии с частью 7 статьи 49 Градостроительного кодекса города Москвы в городе действует Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 года N 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», в котором в исчерпывающем виде перечислены подобные случаи. Как правило, речь идет о незначительных изменениях, допускающих изменение указанного в п. 14 ст. 1 ГрК РФ параметра. Например, создание и устройство сборно-разборных тамбуров без фундамента площадью до 15-ти квадратных метров не потребует прохождения процедуры оформления разрешения на строительство.
И во-вторых, несмотря на то, что п. 14 ст. 1 ГрК РФ дает исчерпывающее понятие реконструкции, у некоторых все же возникает вопрос, касаемый одного из трудно трактуемого параметра здания – объема. Часто, можно услышать вопрос – является ли, например, установка вентилируемого фасада увеличением объема здания, о котором говорится п. 14 ст. 1 ГрК РФ, как одном из признаков реконструкции.
В данном случае, необходимо понять, что понимается под объемом здания в законодательстве о градостроительной деятельности. Для этого обратимся к основному своду правил, регулирующему проектирование нежилых зданий – СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения (СНиП 31-06-2009)». В приложении Г к указанному СП, которое называется «Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и количества этажей общественного здания» строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки 0.00 (надземная часть) и строительного объема ниже отметки 0.00 (подземная часть), измеряемого до уровня пола последнего подземного этажа.
В свою очередь строительный объем определяется в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), проветриваемых подполий и подпольных каналов.
Таким образом, поскольку вентфасад не является ограждающей конструкцией, он на изменение параметра объема здания не влияет и реконструкцией не является.
Вместе с тем, та же ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ в пп.36-38 содержит понятие элемент благоустройства, к которому относит фасады зданий: «благоустройство территории - деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного правилами благоустройства территории муниципального образования, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, по поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории муниципального образования, по содержанию территорий населенных пунктов и расположенных на таких территориях объектов, в том числе территорий общего пользования, земельных участков, зданий, строений, сооружений, прилегающих территорий.
Элементы благоустройства - декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, элементы озеленения, различные виды оборудования и оформления, в том числе фасадов зданий, строений, сооружений».
При этом Федеральным законом N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» правила содержания объектов благоустройства (в т.ч. «внешнего вида фасадов и ограждающих конструкций зданий, строений, сооружений») и контроль за ними возложены на органы местного самоуправления.
В Москве действует Закон N 18 «О благоустройстве в городе Москве» от 30.04.2014 года, который в п.2 ч.2 к объектам благоустройства относит:
«внешние поверхности зданий, строений, сооружений (в том числе крыши, фасады, архитектурно-декоративные детали (элементы) фасадов, входные группы, цоколи, террасы)»
И до приостановки регламента в Москомархитектуре согласованием фасадных изменений, не подпадающих под понятие реконструкции (не требующих разрешения на строительство) занималось Управление по комплексному благоустройству. В настоящий момент (по данным на июль 2021 года) старый регламент отменен, а новый не принят, хотя проект Постановления лежит на сайте Правительства Москвы с 10 июля 2019 года. При подаче документации на рассмотрение, Комитет по архитектуре и благоустройству города Москвы официально сообщает об отсутствии регламента.
Таким образом, работы влияющие на изменение поэтажных планов в органах инвентаризации (БТИ, РТИ и т.п.) в части фасадов – например, устройство входных групп, дополнительных оконных проемов и т.п. мероприятий, не подпадающих под признаки реконструкции в настоящий момент в Москве не оформляются.
Другие виды работ – реконструкция (как и новое строительство) в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №284-ПП от 30.04.2013 «Об оптимизации порядка утверждения архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства в городе Москве».
Капитальный ремонт (без изменения конфигурации) посредством Постановления Правительства Москвы № 114-ПП от 28.03.2012 «О колористических решениях фасадов зданий, строений, сооружений в городе Москве».
Последний нормативный акт регламентирует выдачу Паспортов колористических решений фасадов в связи с ремонтными работами, связанными с изменением цветовых решений фасадов, изменения облицовки, а также обычных работах при сохранении цвета.
Непосредственно для проведения фасадных работ разрабатывается проект колористического решения фасадов, проект организации работ, проект производства работ и рабочий проект. В отдельных случаях, разрабатываются дополнительные разделы проектной документации об обеспечении сохранности объекта археологического наследия и об обеспечении сохранности объекта культурного наследия.
Проектная документация в указанном порядке подлежит согласованию в следующих органах:
– Комитет по архитектуре и благоустройству города Москвы;
– Департамент культурного наследия города Москвы – при проведении работ в границах территории объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия либо на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия;
– Комплекс городского хозяйства города Москвы – при проведении работ на благоустроенных территориях города Москвы, входящих в программу «Моя улица»;
– ОАТИ – в рамках процедуры получения ордера на производство работ и установку временных ограждений;
В соответствии с Постановлением Правительства N 284-ПП от 19 мая 2015 года «Об утверждении порядка оформления ордеров (разрешений) на проведение земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов в городе Москве» ордер ОАТИ необходим при капитальном ремонте зданий без затрагивания конструктивных и других характеристик их надежности и безопасности (в том числе перепланировка, переоборудование зданий (сооружений), ремонт фасадов, изменение фасадов), включающий в себя в числе прочих:
- проведение ремонтно-восстановительных работ по фасаду здания, сооружения (включая замену отделочного материала);
- ремонт или частичное восстановление архитектурных элементов;
- изменение существующего колористического решения фасадов зданий, строений, сооружений;
- проведение штукатурных и окрасочных работ;
- ремонт, замену столярных изделий;
- покраску столярных изделий;
- ремонт, покраску кровли;
- устройство систем наружного утепления фасадов зданий (сооружений);
- полную или частичную замену отдельных элементов кровли на аналогичные или иные элементы, улучшающие эксплуатационные показатели кровли (за исключением случаев производства указанных работ при создании мансарды в чердаке), - без увеличения высоты отметки конька кровли и изменения ее уклона;
- создание, ликвидацию, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах, цоколях и других конструкциях), за исключением случаев производства указанных работ при создании мансарды в чердаке, - без ослабления несущих элементов объекта капитального строительства;
- создание и (или) изменение входных групп (лестниц, крылец, ступеней, пандусов и других площадок) в подвальные либо цокольные этажи (в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания над приямками) или на первые этажи зданий общей площадью не более 15 кв.м (общая площадь входных групп, организуемых для целей создания (размещения) конструкций, обеспечивающих беспрепятственное перемещение маломобильных групп населения, при учреждениях социальной сферы (учреждениях здравоохранения, социального обслуживания, образования и т.д.), - не более 40 кв.м), за исключением случаев производства указанных работ при создании подвала в техническом подполье, - без устройства фундамента;
- изменение входных групп (лестничных сходов, крылец, ступеней, пандусов и других площадок) в пешеходные тоннели (переходы) и путепроводы (в том числе с размещением конструкций, обеспечивающих беспрепятственное перемещение маломобильных групп населения, общей площадью не более 40 кв.м и (или) с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен сооружения над приямками) - без организации помещений и изменения габаритов существующих конструктивных элементов;
- создание и (или) изменение тамбуров в подвальные либо цокольные этажи (в том числе с устройством приямка) или на первые этажи зданий с устройством ограждающих конструкций тамбуров из сборно-разборных конструкций без устройства фундамента (без устройства капитальных пристроек) общей площадью не более 15 кв.м (общая площадь тамбуров, организуемых для целей создания (размещения) конструкций, обеспечивающих беспрепятственное перемещение маломобильных групп населения при учреждениях социальной сферы (учреждениях здравоохранения, социального обслуживания, образования и т.д.), - не более 40 кв.м), за исключением случаев производства указанных работ при создании подвала в техническом подполье;
- создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях, не предусматривающее увеличение высоты здания, отопления и оснащения инженерным и санитарно-техническим оборудованием вновь устраиваемых помещений, - без надстройки стен, в том числе наружных, нижерасположенного этажа, создания капитальных надстроек;
- устройство (не предусматривающее организацию помещения) навесов и козырьков в пределах габаритов существующих внешних элементов здания (дебаркадеров, крылец, площадок, приямков, лестниц, стилобатов и т.п.), за исключением случаев производства указанных работ при создании подвала в техническом подполье;
- создание витрин в пределах габаритов существующих элементов здания (с выносом не более 1 м относительно внешних стен здания), в том числе с точечным опиранием на землю и заглублением не более 0,3 м, не предусматривающее организацию помещений;
- устройство лоджий и террас на первых этажах зданий без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями и террасами и организации отопления;
- установку элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов (за исключением случаев установки лифтового оборудования на фасаде здания), подъемников, двухрядных поручней и т.д., без устройства фундамента;
Процедура оформления ордера ОАТИ на практике не так сложна, как может показаться. При этом угрозы штрафов вполне реальны и значительно превышают затраты на разработку проектной документации.
В соответствии со ст. 7.15 КоАП РФ организация или проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия в случаях, если такое разрешение обязательно, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до ста тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до трехсот тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до одного миллиона рублей.
А в соответствии со ст. 8.18. КоАП Москвы производство земляных работ и работ по организации площадок для проведения отдельных работ в сфере благоустройства без соответствующего ордера или после окончания срока его действия, самовольные строительство, снос, реконструкция или капитальный ремонт зданий, сооружений и коммуникаций, а также нарушение сроков выполнения работ в соответствии с ордером – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от семисот тысяч до одного миллиона рублей.
01.07.2021 г.