Согласование капитального ремонта фасада исторического здания: кейс в Москве

Капитальный ремонт фасада существующего здания начинается не с выбора цвета или отделочного материала, а с изучения объекта, его технического состояния и градостроительного окружения. Особенно важен такой подход в исторически сложившейся застройке, где проект должен учитывать архитектуру самого здания и расположенные рядом объекты.

В 2022 году Tetriz Architects реализовали проект капитального ремонта фасадов здания 1901 года по адресу: Москва, Большой Левшинский переулок, дом 10, строение 1. Работа включала обследование состояния фасада и кровли, проектирование капитального ремонта и обновление колористического решения.

Проект был согласован в Москомархитектуре и Департаменте культурного наследия Москвы. Для установки строительных лесов бюро также оформило ордер ОАТИ.

Исходные данные проекта

Объект: существующее здание 1901 года постройки
Адрес: Москва, Большой Левшинский переулок, дом 10, строение 1
Вид работ: капитальный ремонт фасадов
Состав работ: обследование фасада и кровли, разработка проекта капитального ремонта, обновление колористического решения
Расположение: район исторически сложившейся застройки
Ближайший памятник архитектуры: музей-мастерская А.С. Голубкиной
Согласования: Москомархитектура и Департамент культурного наследия Москвы
Организация работ: оформление ордера ОАТИ на установку строительных лесов
Статус: реализовано в 2022 году
Архитекторы: Михаил Мельников, Юрий Кирсанов, Алексей Леонов

Здание 1901 года в Большом Левшинском переулке

Профессиональная работа с существующими фасадами

Tetriz Architects рассматривает капитальный ремонт фасада как комплексную архитектурную и техническую задачу. Работа начинается с обследования и проверки исходных данных, после чего разрабатываются проектные и колористические решения, определяется маршрут согласований и организуется сопровождение реализации.

Такой подход был применён при работе со зданием 1901 года в Большом Левшинском переулке: проект прошёл согласования в Москомархитектуре и Департаменте культурного наследия Москвы, после чего был реализован.

Порядок разработки архитектурных концепций и сопровождения рассмотрения представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».

Обсудить маршрут согласования

Особенности расположения здания

Здание находится в Большом Левшинском переулке, в районе исторически сложившейся застройки. Оно граничит с памятником архитектуры — музеем-мастерской А.С. Голубкиной.

Такое расположение требует проверить не только характеристики самого здания, но и действующие градостроительные и историко-культурные ограничения.

Для каждого объекта состав исходных данных определяется индивидуально и может включать:

сведения о статусе здания;
данные об объектах культурного наследия поблизости;
границы территорий объектов культурного наследия;
границы зон охраны;
режимы использования земель;
требования к архитектурному облику и колористике;
ранее оформленные документы по фасадам;
ограничения на размещение оборудования и проведение работ.

Само соседство с памятником архитектуры не позволяет определить точный маршрут согласований. Для этого необходимо установить границы территорий и зон охраны, статус проектируемого здания и применимые режимы.

В описании проекта подтверждено согласование в Департаменте культурного наследия Москвы. При этом само здание по адресу Большой Левшинский переулок, дом 10, строение 1 не обозначено в материалах проекта как объект культурного наследия.

Обследование фасада и кровли

До разработки проекта Tetriz Architects провели обследование состояния фасада и кровли. Для капитального ремонта это необходимая исходная стадия: проектные решения должны соответствовать реальному состоянию объекта.
В зависимости от задач обследование существующего здания позволяет получить сведения о:

состоянии фасадной отделки;
дефектах и повреждениях;
состоянии архитектурных элементов;
цокольной части;
кровле;
водосточной системе;
оконных и дверных заполнениях;
ранее выполненных ремонтах;
материалах существующих поверхностей.

Результаты обследования используются при определении состава ремонтных работ и подготовке проектной документации. Без актуальных исходных данных невозможно обоснованно определить, какие элементы требуют ремонта, замены или дополнительного изучения.

Здание 1901 года в Большом Левшинском переулке до завершения работ

Проект капитального ремонта фасадов

Точный состав определяется техническим состоянием здания, видом работ, статусом объекта и требованиями согласующих органов.

По результатам обследования был разработан проект капитального ремонта фасадов. В его составе также предусматривалось обновление колористического решения здания.

Проект капитального ремонта существующего фасада должен связывать архитектурные и технические решения. Недостаточно определить только основной цвет стен: необходимо рассмотреть фасад как единую систему, включающую архитектурные детали, цоколь, проёмы, кровлю, водостоки и примыкания.

Для аналогичных объектов проект может включать:

описание существующего состояния;
фотофиксацию;
обмерные чертежи;
фасады до проведения работ;
проектные фасады;
колористическое решение;
ведомость отделочных материалов;
решения по архитектурным элементам;
решения по цоколю;
решения по оконным и дверным заполнениям;
решения по кровле и водосточной системе;
описание технологии производства работ;
требования к подготовке существующих поверхностей.

Колористическое решение фасада

В рамках капитального ремонта колористическое решение здания было обновлено. Для существующей застройки цвет рассматривается не изолированно, а вместе с архитектурной композицией фасада и окружающими объектами.

В Москве формирование колористических решений фасадов существующих зданий регулируется Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП.

Визуализация здания 1901 года в Большом Левшинском переулке во время капитального ремонта и после завершения работ

В соответствии с действующим порядком при разработке колористического решения учитываются:

композиционные характеристики здания;
силуэт;
архитектурно-художественные особенности;
декоративно-пластические элементы;
стилистика объекта;
отделочные материалы;
колористика расположенных рядом зданий.

Проект колористического решения должен однозначно определять распределение цветов и отделочных материалов по фасадам. Если решение распространяется на несколько сторон здания, они должны быть согласованы между собой и представлены в одной актуальной версии проекта.

Марки цветов, конкретные материалы и технология отделки здания в Большом Левшинском переулке в открытом описании проекта не приводятся. Поэтому их нельзя указывать без проектной документации.

Согласование в Москомархитектуре

Проект капитального ремонта фасадов был согласован в Москомархитектуре. В рамках работы с фасадами ведомство рассматривает колористические и архитектурные решения в пределах применимой процедуры.
Для подготовки аналогичного проекта необходимо установить:

требуется ли оформление колористического решения;
действует ли ранее оформленный паспорт;
изменяются ли цвета или отделочные материалы;
затрагиваются ли архитектурные элементы;
распространяются ли работы на все фасады;
какие графические и текстовые материалы необходимо представить;
требуются ли дополнительные согласования.

Маршрут нельзя автоматически переносить с одного здания на другое. Он зависит от вида работ, статуса объекта, расположения и содержания проектных решений.

Согласование в Департаменте культурного наследия

Проект также был согласован в Департаменте культурного наследия Москвы. Конкретное правовое основание и состав рассмотренных материалов в открытом описании объекта не указаны.
Общие принципы государственной охраны объектов культурного наследия установлены Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ.
При проектировании рядом с объектом культурного наследия необходимо проверить:

сведения из реестра объектов культурного наследия;
границы территории памятника;
наличие зон охраны;
установленные режимы использования территории;
предмет охраны;
допустимые виды работ;
полномочия органов, участвующих в согласовании.

Нахождение в исторической застройке и близость к памятнику не означают, что для всех объектов действует одинаковый порядок. Решение принимается на основании документов по конкретному адресу.

Ордер ОАТИ на установку строительных лесов

После разработки и согласования проекта для установки строительных лесов был оформлен ордер ОАТИ.

Согласование фасадного решения и оформление документов для производства работ являются разными процедурами. Наличие согласованного проекта само по себе не заменяет документы, необходимые для размещения лесов, ограждений и организации работ.

Для аналогичного объекта следует заранее определить:

требуется ли ордер ОАТИ;
где будут установлены строительные леса;
требуется ли временное ограждение;
затрагиваются ли тротуар или проезжая часть;
как будет организован безопасный проход пешеходов;
требуется ли схема организации движения;
какие сроки производства работ необходимо указать.

Состав требований зависит от расположения здания и способа организации строительной площадки.

Результат проекта

Проект капитального ремонта фасадов здания в Большом Левшинском переулке был реализован в 2022 году.

Подтверждённый состав выполненной бюро работы включает:

Обследование состояния фасада и кровли.
Разработку проекта капитального ремонта фасадов.
Обновление колористического решения.
Согласование проекта в Москомархитектуре.
Согласование проекта в Департаменте культурного наследия Москвы.
Оформление ордера ОАТИ на установку строительных лесов.
Реализацию проекта.

Такой состав показывает, что капитальный ремонт фасада представляет собой не отдельную задачу по окраске здания, а последовательную работу с исходными данными, проектными решениями, согласованиями и организацией производства работ.

Чем этот опыт полезен при подготовке АГР

Открытые сведения о проекте не подтверждают оформление свидетельства АГР или прохождение Архитектурной комиссии. Поэтому объект нельзя называть прямым кейсом утверждения архитектурно-градостроительного решения.
При этом отдельные принципы работы применимы к подготовке АГР реконструируемых и существующих зданий:

анализ объекта до разработки концепции;
проверка историко-культурного окружения;
обследование существующих фасадов;
разработка единого решения для здания;
согласование архитектуры и колористики;
учёт требований к производству работ;
авторское сопровождение проекта до реализации.

По состоянию на 4 августа 2026 года порядок утверждения АГР в Москве установлен Постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП.

При оценке архитектурно-градостроительного решения учитываются, в частности:

местоположение объекта;
композиция и силуэт;
архитектурно-художественные решения;
стилистика и колористика;
характеристики окружающей застройки;
историко-культурные особенности территории.

С 30 сентября 2026 года вступает в силу Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП, которым устанавливается новый порядок согласования архитектурно-градостроительных решений и рассмотрения проектных материалов Архитектурной комиссией города Москвы.

Частые вопросы

Нет. Для капитального ремонта необходимо учитывать техническое состояние здания, существующие материалы, архитектурные элементы, кровлю, цоколь и требования к производству работ. Состав проекта определяется по результатам обследования и проверки исходных данных.