Кейс: как синхронизация IFC, ТЭП и буклета помогла пройти повторную проверку АГР

Комплект АГР может выглядеть завершённым и при этом не проходить повторную проверку. IFC открывается, буклет содержит все основные листы, а таблица технико-экономических показателей заполнена — но разные материалы фактически описывают разные версии объекта.

В рассматриваемом случае причиной возврата стала не одна техническая ошибка, а цепочка междокументных расхождений: состав корпусов, этажность, площади, высотные отметки и отдельные архитектурные элементы не совпадали в IFC-модели, ТЭП и буклете.

Ниже приведён обезличенный практический кейс, собранный по типовой последовательности работы бюро. Адрес, заказчик и числовые показатели не раскрываются; логика проверки и исправления комплекта сохранена.

Материал актуализирован по состоянию на 3 сентября 2026 года.

Tetriz Architects рассматривает IFC, ТЭП и буклет как разные представления одного архитектурного решения. Поэтому проверка строится не вокруг отдельных файлов, а вокруг связей между геометрией, показателями, чертежами и цифровыми данными.

Если необходимо определить причины возврата, исправить исходную модель, пересобрать ТЭП и подготовить согласованный комплект для повторного рассмотрения, порядок работы представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».

Сверка IFC-модели, технико-экономических показателей и буклета АГР

Обсудить маршрут согласования

Какие требования действуют на дату публикации

До 29 сентября 2026 года включительно порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений в Москве регулирует Постановление Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. Документ определяет предмет оценки АГР, требования к материалам и порядок оформления свидетельства.

Технические параметры низко- и высокополигональных моделей установлены распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736.

Требования к цифровой информационной модели для АГР в формате IFC утверждены распоряжением ДГП и ДИТ Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26. Актуальный состав цифровых материалов необходимо определять по категории объекта и его маршруту рассмотрения: IFC, XML и отдельные виды 3D-моделей применяются не ко всем объектам одинаково.

С 30 сентября 2026 года вступает в силу Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП. Заявления, поданные до этой даты, рассматриваются по ранее действовавшему порядку. Новый порядок усиливает значение форматно-логического контроля и согласованности цифровых и графических материалов.

Независимо от применяемого регламента принцип остаётся прежним: модель, показатели, чертежи и визуализации должны описывать одно архитектурно-градостроительное решение.

Исходная ситуация

Архитектурная концепция объекта была разработана, а комплект для АГР формально включал основные материалы:

буклет с ситуационной схемой, планами, фасадами и разрезами;
таблицу ТЭП;
цифровую информационную модель IFC;
XML-файлы и ведомости — в применимом для объекта составе;
полигональные модели;
визуализации.

Материалы готовили несколько участников. Архитектор обновлял буклет, BIM-координатор выпускал IFC, а показатели для заявления и ведомостей собирались отдельно. Единой зафиксированной версии проекта и общей контрольной таблицы не было.

В результате каждый файл выглядел правдоподобно сам по себе, но при сопоставлении появились противоречия.

Какие расхождения обнаружила проверка

Критической оказалась не величина отдельного расхождения, а отсутствие понятного первоисточника. Нельзя было определить, какой показатель является окончательным и из какого проектного решения он получен.

Состав объекта; В буклете объект показывался как единый корпус, в IFC использовалось другое деление; Нельзя однозначно сопоставить площади, уровни и ТЭП Этажность; Таблица ТЭП учитывала одно количество этажей, структура IfcBuildingStorey — другое; BIM-уровни были ошибочно приравнены к этажам Общая площадь; Значения в IFC, ведомости и буклете рассчитывались по разным версиям планировки; Итоговые показатели не подтверждались моделью Высота; В разрезах использовалась актуальная отметка, а IFC сохранял предыдущую геометрию кровли; Цифровая модель не соответствовала графическим материалам Помещения; Часть пространств была задвоена, не замкнута или отнесена к неверному уровню; Площади невозможно было корректно считать по IfcSpace Архитектурные элементы; В буклете появились изменённые входы и элементы фасада, отсутствовавшие в модели; IFC и визуализации показывали разные решения XML и ведомости; Часть файлов была выпущена до последней корректировки модели; Электронные показатели расходились с финальным буклетом Наименования; Корпуса и функциональные зоны назывались по-разному; Автоматическое и экспертное сопоставление усложнялось

Почему точечное исправление не решало проблему

Первой реакцией могло стать ручное исправление итоговых цифр в буклете или XML. Такой подход создаёт лишь внешнее совпадение и быстро приводит к новым ошибкам.
Например, изменение общей площади в таблице не исправляет:

незамкнутые пространства в IFC;
неправильную принадлежность помещений корпусам;
лишний уровень в структуре модели;
устаревшие планы и разрезы;
различия в правилах подсчёта;
старую геометрию фасада.

Поэтому исправлять пришлось не конечные файлы по отдельности, а исходную систему данных: BIM-модель, правила расчёта ТЭП и процедуру выпуска материалов.

Шаг 1. Зафиксировали контрольную версию проекта

До начала доработки был остановлен параллельный выпуск файлов и определена единая базовая версия.
Для неё зафиксировали:

дату и код выпуска;
состав корпусов и секций;
актуальные планы;
отметки уровней;
принятую геометрию фасадов и кровли;
перечень помещений и функциональных зон;
методику расчёта каждого ТЭП;
состав передаваемых файлов;
ответственных за модель, показатели и буклет.

Все предыдущие выгрузки получили статус архивных. Это исключило ситуацию, при которой один участник продолжает исправлять старую модель, а другой уже оформляет новую версию буклета.

Шаг 2. Составили контрольную матрицу ТЭП

Основным инструментом синхронизации стала единая таблица, связывающая показатель с его источником и местом отражения в комплекте.

Идентификатор корпуса; Утверждённая структура объекта; IfcBuilding и связанные элементы; Единое наименование корпуса; Заголовки планов, фасадов и таблиц Функциональное назначение; Задание и актуальная концепция; Пространства и функциональные зоны; Соответствующие поля и строки; Экспликации и ТЭП Этажность; Принятая методика определения этажей; Структура уровней с корректной классификацией; Итоговое значение; Планы, разрезы и общая таблица Высота объекта; Контрольные высотные отметки; Геометрия и координаты модели; Значение установленного показателя; Размеры и отметки на разрезах Общая площадь; Согласованная методика подсчёта; Пространства и связанные свойства; Итоговая строка и разбивка Таблица; ТЭП и поэтажные планы Площадь застройки; Контур здания по принятому правилу; Геометрия посадки; Итоговый показатель; Схема планировочной организации Функциональные площади; Классификация помещений; IfcSpace и группы пространств; Разбивка по функциям; Экспликации помещений Количество машино-мест; Транспортная и планировочная схема; Применимые элементы и зоны; Итоговое значение; Генплан и таблица ТЭП

Матрица содержала не только числа. Для каждого показателя были записаны единица измерения, правило округления, версия источника и ответственный специалист.
Это особенно важно для этажности и высоты. Количество BIM-уровней нельзя автоматически считать количеством этажей: модель может включать техническое подполье, кровельные уровни, промежуточные площадки и отметки, созданные исключительно для моделирования.

Шаг 3. Исправили первоисточник IFC

После утверждения матрицы корректировки внесли в исходную BIM-модель, а не непосредственно в готовый IFC-файл.

Привели к единой структуре корпуса и уровни

Для каждого элемента была проверена принадлежность к объекту, корпусу и уровню. Технические отметки отделили от этажей, а наименования привели к той же системе, которая использовалась в буклете и ТЭП.

Проверили пространства

По каждому IfcSpace контролировали:

замкнутость границ;
отсутствие дублирования;
правильный уровень;
принадлежность корпусу и функциональной зоне;
фактическую площадь после экспорта;
исключение технических или открытых пространств, не входящих в соответствующий расчёт;
единицы измерения и формат значения.

Проверка выполнялась не только внутри авторской программы. Финальный IFC открывали в независимом просмотрщике и повторно считывали из него свойства и площади.

Настроили экспорт

Для ЦИМ АГР проверили соответствие установленному представлению IFC 4 Reference View и формату IFC SPF, а также заполнение применимых наборов свойств RusSet_ и параметров RUS_.
Контролировалось не наличие параметра в исходной модели, а его фактическое состояние после экспорта:

сохранилось ли имя;
передано ли значение;
соответствует ли тип данных;
не изменились ли единицы;
находится ли свойство у требуемого элемента;
одинаково ли заполнены связанные объекты.

Обновили архитектурную геометрию

В модель внесли актуальные входные группы, фасадные элементы, отметки кровли и другие изменения, уже показанные в буклете. После этого проверили совпадение габаритов по планам, фасадам, разрезам и контрольным ракурсам.
Подробная диагностика технических ошибок приведена в статье «Почему 3D-модель АГР не проходит проверку».

Шаг 4. Пересобрали ТЭП из согласованного источника

После исправления модели показатели рассчитали заново. Старую таблицу не редактировали вручную: был сформирован новый выпуск по утверждённым правилам.
Для каждого значения проверили:

Что именно измеряет показатель.
Какие помещения, уровни или зоны входят в расчёт.
Из какой версии модели получено значение.
Как выполняется округление.
Совпадает ли разбивка по корпусам и функциям.
Отражено ли итоговое значение в заявлении, XML и буклете.

Разница даже в несколько десятых может быть следствием округления, но это должно подтверждаться единым правилом. Если же значения рассчитаны по разному составу помещений, простое выравнивание количества знаков после запятой не устраняет расхождение.

Шаг 5. Обновили буклет

Буклет пересобрали после фиксации модели и ТЭП. В него вошли только материалы, относящиеся к контрольной версии.
Повторно проверили:

посадку объекта;
состав и нумерацию корпусов;
поэтажные планы;
экспликации;
фасады и разрезы;
высотные отметки;
таблицы ТЭП;
расположение входов;
кровельные и технические элементы;
визуализации;
наименования материалов;
номера и даты листов.

Особое внимание уделили тем позициям, которые не отражаются в итоговых цифрах. Например, изменение входа может не повлиять на общую площадь, но создаёт явное противоречие между фасадом, планом, визуализацией и IFC.

Шаг 6. Провели трёхстороннюю проверку

Финальный контроль выполнялся не по принципу «каждый специалист проверяет свой файл», а через сопоставление трёх представлений проекта.

Уровень контроля	Основной вопрос
IFC	Корректно ли описаны геометрия, структура, пространства, уровни и свойства?
ТЭП и XML	Получены ли показатели по единой методике и из актуальной версии?
Буклет	Подтверждаются ли цифры планами, фасадами, разрезами и схемами?
Весь комплект	Описывают ли все материалы один объект на одну дату?

Проверка была завершена только после того, как каждый значимый параметр удалось проследить от исходной модели до итогового листа и электронного поля.

Результат повторной проверки

После синхронизации исходной модели, ТЭП, XML и буклета комплект прошёл повторную техническую проверку. Ключевым результатом стало не формальное совпадение нескольких итоговых чисел, а восстановление целостности проекта:

корпусная структура стала одинаковой во всех материалах;
этажность была отделена от технической структуры BIM-уровней;
площади получили проверяемый источник;
фасады и разрезы стали соответствовать IFC;
электронные ведомости были сформированы из актуальной версии;
каждый файл получил единый код выпуска.

Прохождение технической проверки не означает автоматического утверждения архитектурно-градостроительного решения. После неё проект по-прежнему оценивается по архитектуре, размещению, объёмно-пространственной композиции, фасадам, материалам и связи с городской средой. Однако согласованный цифровой комплект позволяет перейти к содержательному рассмотрению без повторного возврата из-за противоречий между файлами.

Что оказалось принципиально важным

Один показатель — одно определение

Название «общая площадь» недостаточно. Необходимо зафиксировать состав учитываемых пространств, методику подсчёта, единицы и округление.
Один проект — одна контрольная версия

Дата выгрузки сама по себе не подтверждает актуальность. Нужен единый код выпуска для модели, буклета, XML, ведомостей и визуализаций.
Исправление первоисточника

Ручная правка готового IFC или PDF допустима только как контролируемая и воспроизводимая операция. Основные ошибки следует устранять в исходной модели и системе расчёта.
Проверка после экспорта

Корректные данные в BIM-программе могут потеряться или преобразоваться при выгрузке. Проверять необходимо передаваемый IFC, а не только исходный файл.
Сопоставление архитектуры и данных

IFC — не отдельное техническое приложение. Его геометрия и свойства должны подтверждать планы, фасады, разрезы, визуализации и ТЭП.

Частые вопросы

Нет. Проверяются также состав корпусов, этажность, высота, функциональная разбивка, помещения, геометрия и другие параметры. Одинаковое итоговое число может быть получено по разным и несовместимым методикам.