Публикации

Новый порядок согласования переустройства фасадов нежилых зданий в Москве

Осенью 2021 года московские власти собираются, наконец, утвердить новое постановление об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, последняя версия проекта которого была представлена для широкого доступа 9 июня 2021 года. Эта версия, видимо уже окончательная, существенно отличается от предыдущих проектов и является не просто скорректированным порядком согласования переустройства фасадов, а представляет собой масштабную процедуру, с элементами других регламентов (от оформления колористического паспорта до производства работ), выходящих за рамки самого разрешительного процесса. Подробно регламентирована техническая часть процедуры, переведенная в сферу электронного документооборота. Скорректированы и устранены «пробелы» взаимодействия с регистрирующими органами, такими как БТИ. Учтены юридические аспекты в сфере защиты интересов собственников. Изменена процедура выдачи разрешений, уполномоченный орган получил инструмент контроля в виде т.н. приемок. Учитывая масштабность изменений в привычном с начала нулевых процессе, затянувшийся период «безрегламентного» хаоса кажется вполне объяснимым. Изменение порядка оформления архитектурных решений нежилых зданий становится одним из центральных направлений в сфере благоустройства Москвы.


Разберем подробнее, что ждет собственников и владельцев зданий при оформлении фасадных изменений в рамках анализа последней редакции проекта нового положения.
Во-первых, отметим географически-временную поэтапность ввода в действие положения. В ст. 2 указано, что положения настоящего постановления для нежилых зданий, строений, сооружений, расположенных на территории города Москвы в пределах внешних границ Садового кольца, вступают в силу со дня их официального опубликования. Для зданий, строений, сооружений, расположенных на территории города Москвы в пределах внешних границ Третьего транспортного кольца, вступают в силу 1 октября 2023 г. А расположенных на иной территории города Москвы – 1 октября 2025 г.

Таким образом, новый порядок позволит избежать коллапса согласующих органов и одновременно не перегрузить собственников и владельцев недвижимости внезапно свалившейся необходимостью оформлять фасадные работы, тем более как мы уже отметили, процедура стала гораздо более зарегулированной.

При этом ст. 4 устанавливает действие обратной силы:
установить, что внешние поверхности нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве, архитектурное решение которых изменено до вступления в силу настоящего постановления, подлежат приведению в соответствие с Положением собственниками нежилых объектов или лицами, которым нежилые объекты (помещения в них), находящиеся в собственности города Москвы, предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в следующие сроки:
- для нежилых зданий, строений, сооружений, расположенных на территории города Москвы в пределах внешних границ Садового кольца – до 1 октября 2023 г.
- для нежилых зданий, строений, сооружений, расположенных на территории города Москвы в пределах внешних границ Третьего транспортного кольца - 1 октября 2025 г.
- для нежилых зданий, строений, сооружений, расположенных на иной территории города Москвы - 1 октября 2027 г.

В отличие от прежнего порядка, новое положение не просто законодательно закрепляет проект, а предъявляет строгие требования к его составу. Кроме того, помимо проекта, для выполнения работ по изменению внешнего архитектурного решения нежилых объектов обязательным становится разработка технического заключения организацией, имеющей соответствующий допуск СРО для следующих видов работ:
- создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах).
- создание и (или) изменение входных групп (лестниц, крылец, ступеней, пандусов, площадок и тому подобного) в подвальные либо цокольные этажи (в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания и над приямками) или на первые этажи зданий без устройства фундамента и организации помещения.
- создание и (или) изменение тамбуров в подвальные либо цокольные этажи (в том числе с устройством приямка) или на первые этажи зданий с устройством ограждающих конструкций тамбуров из сборно-разборных конструкций без устройства фундамента (без устройства капитальных пристроек).
- устройство (не предусматривающее организацию помещения) навесов и козырьков в пределах габаритов существующих внешних элементов здания (дебаркадеров, крылец, площадок, приямков, лестниц, стилобатов).
- создание витрин в пределах габаритов существующих элементов здания (с выносом не более одного метра относительно внешних стен здания).

Техническое заключение может содержаться в составе проекта либо предоставляться в виде отдельного документа.

Разработка проекта осуществляется проектной организацией с соблюдением требований настоящего Положения, а также требований законодательства Российской Федерации и города Москвы.

Техническое заключение оформляется проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации.

Проект, включающий в себя техническое заключение, оформляется проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации.

Положение законодательно закрепляет и документ, который выдается по результатам положительного рассмотрения проекта. Он называется – "Решение о согласовании проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых объектов".
Решение оформляется Москомархитектурой и по аналогии с Мосжилинспекцией (которая выдает решения о переустройстве жилых помещений) оно является действительным в течение одного года со дня его принятия.
Срок действия Решения может быть единожды продлен на срок не более 6 месяцев по решению Москомархитектуры на основании запроса на продление срока действия Решения, поданного в порядке, установленном административным регламентом.
Запрос на продление срока действия Решения подается в Москомархитектуру в срок не позднее дня, являющегося последним днем срока действия Решения (Здесь тоже аналогия с МЖИ).

И по уже упомянутой аналогии вводится знакомый тем, кто сталкивался с оформлением перепланировки помещений в жилых домах институт приемки: работы будут считаться выполненными в соответствии с требованиями, установленными настоящим Положением, при наличии Заключения о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения, оформленного Москомархитектурой.

Оформление Заключения осуществляется Москомархитектурой на основании запроса заявителя (представителя заявителя), который должен быть представлен в Москомархитектуру в срок не позднее трех месяцев со дня окончания срока действия Решения в соответствии с административным регламентом.
Оформление Заключения в отношении ранее выполненных работ, выполненных до вступления в силу настоящего постановления без оформления Решения, допускается при обращении заявителя в Москомархитектуру в соответствии с административным регламентом в следующие сроки:
- для нежилых зданий, строений, сооружений, расположенных на территории города Москвы в пределах внешних границ Садового кольца – до 1 октября 2023 г.
- для нежилых зданий, строений, сооружений, расположенных на территории города Москвы в пределах внешних границ Третьего транспортного кольца - 1 октября 2025 г.
- для нежилых зданий, строений, сооружений, расположенных на иной территории города Москвы - 1 октября 2027 г.

Решение о согласовании проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых объектов в отношении ранее выполненных работ не оформляется.
Оформление Заключения в отношении ранее выполненных работ по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта осуществляется Москомархитектурой на основании технического заключения.
Техническое заключение оформляется проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации.
И, пожалуй, главное – Заключение является основанием для внесения изменений в учетно-техническую документацию (поэтажный план, экспликация, технический паспорт здания (строения)).
Правовой пробел, долго являвшийся камнем преткновения при регистрации фасадных изменений в БТИ устранен.

Требования к изменению архитектурного решения внешних поверхностей нежилых объектов в городе Москве




Здесь никакого новаторства мы не видим, политика Москвы в сфере благоустройства известна: сохранение архитектурного наследия, борьба с незаконной реконструкцией и создание градостроительных условий, благоприятных для осуществления Москвой функций столицы. Среди требований к архитектурным решениям, видим привязку к Постановлению Правительства Москвы от 27 августа 2012 года N 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» и Постановлению Правительства Москвы от 28 марта 2012 года N 114-ПП «О колористических решениях фасадов зданий, строений, сооружений в городе Москве»

При изменении архитектурного решения внешних поверхностей нежилых объектов в городе Москве, запрещается:
- устройство входов (входных групп) на второй и вышерасположенные этажи с улицы (за исключением эвакуационных выходов, размещаемых в соответствии с требованиями и нормами противопожарной безопасности, установленными Российской Федерацией и городом Москвой).
- устройство входных групп, нарушающих нормативные требования по обеспечению ширины тротуара.
- перекрытие и (или) деформация архитектурных элементов, деталей фасада, элементов декора, поверхностей с ценной архитектурной отделкой, знаков адресации, памятных досок, мемориальных досок, знаков дорожного движения, указателей остановок общественного транспорта, единой системы навигации города Москвы, а также нарушение их композиционного единства и целостности визуального восприятия.
- окраска поверхностей, облицованных искусственным или естественным камнем, керамической плиткой, керамическим кирпичом.
- облицовка поверхностей откосов штукатурных фасадов керамической плиткой.
- замена остекления стеклоблоками.
- установка глухих дверных полотен на входах, совмещенных с витринами.
- устройство распашных ставень.
- установка осветительного оборудования, за исключением установки такого оборудования на и (или) у входных групп и (или) установки такого оборудования в соответствии с проектом архитектурно-художественного освещения здания.
- устройство входа в подвальное помещение со стороны фасада нежилого объекта, ориентированного на красные линии улично-дорожной сети города Москвы.

Требования к проведению работ, связанных с изменением архитектурного решения внешних поверхностей нежилых объектов в городе Москве:
Работы по созданию, ликвидации, изменению формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах) нежилых объектов должны соответствовать следующим требованиям:
- создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах) нежилых объектов должно обеспечивать сохранение существующего композиционного ритма глухих, остекленных и открытых поверхностей фасада.
- устройство входов (входных групп) в помещения подвальных, цокольных и первых этажей должно производиться при условии сохранения композиционной целостности фасада.
- цвет, рисунок, толщина переплетов, цвет остекления и шаг импостов создаваемых и/или изменяемых оконных блоков должны соответствовать существующим колористическим и архитектурным решениям фасада.
- окраска, отделка откосов оконных проемов и (или) наличников должна соответствовать колористическому решению и общему характеру отделки фасада.
- при ликвидации оконных и дверных проемов материал отделки внешней поверхности фасада по своим характеристикам должен быть идентичен материалу существующей отделки фасада здания.
- при создании и (или) изменении оконных и дверных проемов размещение оконных и дверных блоков должно осуществляться в одной плоскости с существующими оконными и дверными блоками.
Работы по созданию и (или) изменению входных групп (лестниц, крылец, ступеней, пандусов, площадок) в подвальные либо цокольные этажи (в том числе с устройством навесов (козырьков) и навесов за границей наружных стен здания и над приямками) или на первые этажи нежилых объектов должны соответствовать следующим требованиям:
- работы производятся без устройства фундамента и организации помещения.
- высота устраиваемых и (или) изменяемых тамбуров входных групп не должна превышать линию перекрытий между первым и вторым этажами нежилого объекта.
- при устройстве навесов (козырьков), вынос навеса (козырька) за габариты проектируемой входной площадки не может превышать 0,3 м.
- устраиваемые навесы (козырьки) должны соответствовать внешнему архитектурному решению фасада.
- у одного нежилого помещения допускается устройство только одной входной группы, если иное не предусмотрено требованиями пожарной безопасности.
Работы по созданию и (или) изменению тамбуров в подвальные либо цокольные этажи (в том числе с устройством приямка) или на первые этажи зданий с устройством ограждающих конструкций тамбуров из сборно-разборных конструкций должны соответствовать следующим требованиям:
- работы производятся без устройства фундамента (без устройства капитальных пристроек).
- при создании тамбуров общая площадь тамбура не может превышать 10 кв. м (для целей создания (размещения) конструкций (пандус, платформа, лестница), обеспечивающих беспрепятственный доступ и перемещение маломобильных групп населения в нежилых объектах организаций социальной сферы, здравоохранения, социального обслуживания, образования для которых общая площадь тамбура не может превышать 40 кв. м.
- при изменении существующих тамбуров общая площадь изменяемых тамбуров не может превышать существующую общую площадь тамбуров, учтенную в документах технического учета, за исключением случаев создания (размещения) конструкций (пандус, платформа, лестница), обеспечивающих беспрепятственный доступ и перемещение маломобильных групп населения в нежилых объектах организаций социальной сферы здравоохранения, социального обслуживания, образования.
- архитектурная стилистика и объемно-планировочное решение тамбуров, используемые материалы и цветовое решение должны соответствовать архитектурному решению фасадов нежилого объекта.
- при производстве работ по устройству (не предусматривающему организацию помещения) навесов (козырьков) в пределах габаритов существующих внешних элементов здания (дебаркадеров, крылец, площадок, приямков, лестниц, стилобатов) устраиваемые навесы (козырьки) должны соответствовать внешнему архитектурному решению фасада, при этом не допускается:
- крепление конструкций навесов (козырьков) к плоскости архитектурных элементов и деталей архитектурного декора.
- перекрытие или закрытие оконных или дверных проемов смежных помещений.
- закрытие или перекрытие архитектурных элементов фасадов и (или) деталей архитектурного декора фасадов.
- работы по устройству витрин должны соответствовать следующим требованиям:
- допускается создание витрин в пределах габаритов существующих элементов здания (с выносом не более 1 м относительно внешних стен здания), в том числе с точечным опиранием на землю и заглублением не более 0,3 м, не предусматривающее организацию помещений.
- создаваемые витрины должны соответствовать внешнему архитектурному облику фасада.
- при наличии существующих витрин на фасаде здания, вновь создаваемые витрины должны быть выполнены с идентичным выносом от плоскости фасада.
При устройстве витрин не допускается:
- закрытие и (или) перекрытие архитектурных элементов фасада и (или) деталей архитектурного декора.
- устройство конструкций за пределами габаритов занимаемых помещений.
- устройство конструкций выше линии перекрытия между первым и вторым этажами, за исключением случаев устройства витрин в соответствии с изначальным архитектурным проектом здания.
- использование непрозрачного остекления витрины.

Проект


Впервые в регламенте оформления изменения фасадов в Москве появляется не просто проект, а требования к его составу.
Состав представляемого на рассмотрение проекта должен включать:

пояснительную записку, содержащую следующие сведения:
- описание существующего состояния нежилого объекта и прилегающих территорий, в том числе колористического решения создаваемых объектов.
- перечень производимых работ по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта.

чертежи элементов (фрагментов) фасадов, фотофиксация существующего положения и фотомонтаж проектного решения. Чертежи, фотофиксация и фотомонтаж выполняются в цвете и на художественно-графическом уровне, позволяющем полностью оценить характер предлагаемых изменений архитектурного решения здания. При этом фотографии должны быть выполнены не более чем за два месяца до обращения за получением государственной услуги. Дата выполнения фотографии указывается в пояснительной записке проекта либо на фотографии.
план помещения до проведения работ по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта с экспликацией в масштабе М 1:50 (М 1:100, М 1:200).
план помещения с отображением монтажно-демонтажных работ. Монтажные и демонтажные работы отображаются разными цветами в масштабе М 1:50 (М 1:100, М 1:200).

план помещения после проведения работ по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта с экспликацией в масштабе М 1:50 (М 1:100, М 1:200).
схему размещения нежилого объекта в городской застройке, выполненная на картографических материалах, в том числе из информационно-телекоммуникационной сети Интернет, с указанием места размещения нежилого объекта.

схему Генерального плана (далее – генплан) прилегающего участка территории при планируемом изменении благоустройства или использовании (приспособлении) этого участка, обусловленных изменением внешнего архитектурного решения здания.
раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия, с оценкой воздействия проводимых работ по реализации проектных решений на объект культурного наследия, выявленный объект культурного наследия – в случаях обращения за согласованием проекта изменения архитектурного решения внешних поверхностей объектов капитального строительства нежилого назначения, не являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия, если они расположены в границах территорий объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия, а также на земельных участках, непосредственно связанных с земельными участками в границах территории объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия.
ведомость используемых материалов, видов отделки, марок цветов по палитрам NCS и RAL в отношении производимых работ по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта.

Как видим, что в отличие от прежнего регламента, который требовал лишь предоставление фотомонтажа проектных решений, в новом проекте появляются элементы проекта колористического решения, проекта производства работ и расширенный набор требований отраслевых норм:

«Проект в текстовом и графическом выражении должен содержать планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения, решения по противопожарным мероприятиям, решения по организации производства работ, обеспечения доступности маломобильным группам населения.
Решения, предусмотренные в проекте, должны включать чертежи узлов и деталей, расчеты нагрузок, сведения по элементам и технологиям повторного применения, проработку предложений по колористике проектируемых элементов, по благоустройству территории и визуализации объекта.
Текстовые и графические материалы, входящие в состав проекта Положения, оформляются в соответствии с требованиями технических регламентов, государственных стандартов, строительных норм и правил, сводов правил, ведомственных строительных норм, санитарных правил и норм.
Графические материалы проекта (фотомонтаж, фрагменты фасадов) должны быть выполнены в реалистичном цветовом изображении, без затемнений, искажений, с соблюдением масштабных пропорций.
Работы по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта и проект в части колористических решений и материалов отделки (окраски) фасада должны соответствовать требованиям, установленным приложением 1 к постановлению Правительства Москвы от 28 марта 2012 г. № 114-ПП «О колористических решениях фасадов зданий, строений, сооружений в городе Москве»

Обязательным становится нормоконтроль:
«Текстовые и графические материалы, входящие в состав проекта оформляются в соответствии с требованиями постановления Правительства Москвы от 3 ноября 2015 г. № 728-ПП «Об утверждении Технических требований к проектной документации, размещаемой в электронном виде в информационных системах города Москвы», ГОСТ Р 21.101-2020 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации», утвержденным и введенным в действие приказом Росстандарта от 23 июня 2020 г. № 282-ст «Об утверждении национального стандарта Российской Федерации», ГОСТ 21.002-2014 «Система проектной документации для строительства. Нормоконтроль проектной и рабочей документации», утвержденным и введенным в действие приказом Росстандарта от 26 ноября 2014 г. № 1838-ст «О введении в действие межгосударственного стандарта».

Поскольку услуга оказывается в электронном виде, устанавливаются подробные технические требования к электронной версии проекта:

- формирование электронного документа должно осуществляться с использованием единого файлового формата PDF.
- проект готовится путем сохранения из векторных программ.
- состав материалов сформированного электронного документа и форма их предоставления (дизайн книг и чертежей) должны быть такими, чтобы при их распечатке было обеспечено изготовление полной бумажной версии документа с сохранением качества изображения без каких-либо дополнительных действий со стороны пользователя.
- электронные образы сохраняются в цветном режиме с разрешением не менее 300 точек на дюйм.
- в сохраненном электронном образе должен отсутствовать эффект деформации изображения.
- поворот изображений производится до горизонтального уровня. Изображение очищается от мусора, выравнивается, убираются тени, проводится обрезка краев.
- количество образов должно соответствовать количеству листов в исходном документе. Не допускается наличие на электронных образах черных полей по краям изображения больше одного миллиметра, полос, пятен, размытости изображения, влияющих на читаемость и отсутствующих на оригинале, нарушение порядка следования страниц документа.

Техническое заключение по результатам инструментального обследования должно содержать выводы о состоянии несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем с указанием в графической части несущих и ненесущих элементов и инженерного оборудования.

Согласно проекту положения государственная услуга:
«Согласование проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений и оформление Заключения о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений (далее – государственная услуга).»
будет оказываться Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы через «личный кабинет» Портала Госуслуг Правительства Москвы в электронном виде.

Здесь возникает вопрос – в каком порядке будут оцениваться непосредственно сами архитектурные решения, учитывая электронную процедуру согласования. Да, критерии оценки в довольно обширном виде содержатся в положении, но в оценке архитектурно-художественных аспектов взгляды экспертов могут существенно различаться. Прежде отдел благоустройства позволял получать предварительные оценки архитектурных решений. Будет ли воспроизведен подобный порядок в условиях нового регламента пока неясно.

Общий срок предоставления услуги составляет 20 рабочих дней, включая все сроки межведомственного взаимодействия.

Как видим, новый порядок гораздо более требователен к оформлению фасадных изменений и в новом качестве полностью соответствует политике Москвы в области градостроительного контроля.

Немаловажно отметить, что новый механизм регулирования, включает элемент обязательности приведения фасадов в соответствии с нормами нового положения, что позволит властям активнее применять ст. 8.2 КоАП г. Москвы «Нарушение внешнего вида и содержания зданий, ограждений, строений, сооружений, водоемов и элементов оборудования объектов благоустройства», предусматривающей штраф до ста тысяч рублей.
Юриспруденция