Перепланировка торговых центров в Москве в 2024 году

В очередной раз напомним – понятие перепланировки применительно к нежилым здания в законодательстве отсутствует. В ЖК РФ целая глава или раздел (не помню точно) посвящена перепланировке жилых помещений, а точнее помещений, расположенных в жилых домах, т.к. в жилом доме могут располагаться, например, нежилые магазины или кафе.

Зато Градостроительный кодекс содержит определение капитального ремонта, которое по понятным причинам шире, и де-факто включает в себя понятие перепланировки (в том виде в каком его трактует применительно к жилым домам Жилищный кодекс. Определение капитального ремонта из ГрК РФ: замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК). Это первый подводный камень, который стоит иметь в виду при легализации перепланировки нежилого здания в целом.

Теперь пару слов о сложившемся в Москве процессе регистрации перепланировки нежилого здания. Как правило большинство нежилых зданий за годы эксплуатации обзаводятся т.н. «красными линиями» - то есть фактически нелегализованной перепланировкой отраженной в документах БТИ. Или правообладатель планирует провести какие-то работы по переустройству. Все это требует согласования. На сегодняшний день ввиду очевидного отсутствия понятия перепланировки в федеральном законодательстве, в Москве отсутствует какой-либо регламент согласования перепланировки нежилых зданий и если владелец обращается в БТИ с вопросом как убрать «красные линии» из планов, иными словами – как легализовать выполненные работы, ГБУ МосгорБТИ просит просто принести проект перепланировки, в котором будут отражены все указанные работы, с отметкой о том, что все заявленные в проекте мероприятия соответствуют нормам и не требуют разрешения на строительство. Поскольку БТИ не согласующий орган, а регистрирующий, он принимает буклеты под названием «проект» при отсутствии фасадных изменений (этот аспект с недавних пор вновь попал под контроль Москомархитектуры в рамках Постановления № 94-ПП), явных признаков реконструкции, выходящих за пределы, зафиксированные в 432-ППМ. Таким образом ответственность за все технические и планировочные решения разделяют собственник и проектировщик.
Не будем вдаваться в детали, чем чревато отсутствие экспертизы проектной документации на соответствие противопожарных, строительных, санитарно-эпидемиологических и иных норм. Владельцы торговых центров, постоянно подвергаемых проверкам всевозможных органов и так это знают. Отметим только способы защиты от некачественной работы подрядчиков. В условиях отсутствия внятного регламента, их всего два – скрупулезное составление задания на проектирование и включение в договор подряда обязательство подрядчика пройти хотя бы негосударственную экспертизу проектной документации. Напомним, ГрК не требует проведения экспертизы проектной документации на капитальный ремонт, но и не запрещает ее. Это возможно увеличит стоимость, но и даст гарантию получения проекта хотя бы частично соответствующего требованиям 87-ПП. Этот механизм всегда используют государственные заказчики.

При проведении капитального ремонта торговых центров часто происходят работы с фасадными изменениями. В Москве действует сразу несколько регламентов – изменение колористических решений или материалов отделки регламентируется через процедуру оформления колористического паспорта (разрабатывается проект колористического решения, соответствующий требованиями 114-ППМ и подается на согласование в Москомархитектуру) и согласование изменение внешнего архитектурного решения – то, что раньше называлось реконструктивными работами по фасаду или перепланировкой фасада, в этом случае речь идет об изменении конфигурации окон, устройство новых, устройство входных групп и т.п. Последнее регламентируется 94-ППМ, но действует оно только в отношении нежилых зданий, расположенных в пределах Садового кольца и на основных магистралях. Стоит также отметить немаловажные для торговых центров размещение на фасаде вывесок, рекламы, билбордов, медиаэкранов и т.п. Здесь действует сразу два регламента, в которых легко запутаться. Мы об этом писали ранее. Можно ознакомиться здесь и здесь.

Самый интересный подарок для торговых центров неожиданно пришел от властей. Как известно летом 2023 года мэр Москвы Сергей Собянин при посещении нового ТЦ «Небо» объявил, что правительство Москвы будет выделять гранты, компенсирующие расходы на отделочные материалы при модернизации фасадов торговых центров. Почти сразу вышло два нормативных акта, регламентирующих порядок предоставления таких грантов. Процедура непростая, но механизм уже работает. Это отличная возможность владельцам торговых центров существенно повысить эстетическую и как следствие – коммерческую привлекательность своих объектов. Как известно некоторые материалы достаточно, а при выполнении условий и подготовке хорошей дизайн-концепции можно превратить заурядный или устаревший объект в современное и яркое произведение искусство. О порядке получения гранта на компенсацию материалов при модернизации фасадов мы подробно писали здесь.