Архитектурное бюро Тэтриз
ПРОЕКТЫ
ДИЗАЙН
КОНТАКТЫ
УСЛУГИ
БЮРО
ПУБЛИКАЦИИ
РЕКОМЕНДАЦИИ
КОНТАКТЫ

АГР и ГПЗУ: какие параметры проекта должны совпадать

Соответствие архитектурно-градостроительного решения градостроительному плану земельного участка не означает, что все показатели проекта должны буквально повторять предельные значения ГПЗУ. Если документ устанавливает максимальную высоту, площадь или плотность застройки, проект может иметь меньшие параметры. Главное условие — не выходить за установленные пределы и не противоречить разрешённому использованию и ограничениям территории.

Проверку следует проводить до формирования фасадов, визуализаций и цифровых моделей. Выразительная архитектурная концепция не компенсирует превышение допустимой высоты, выход здания за границы разрешённого размещения или несоответствие его назначения градостроительному регламенту.
Для Tetriz Architects анализ ГПЗУ — это исходный этап разработки концепции. Архитектура создаётся внутри реальных градостроительных ограничений, а не корректируется под них после завершения презентации.
Материал актуализирован по состоянию на 31 июля 2026 года.

Что такое ГПЗУ и какую роль он играет

В соответствии со статьёй 57.3 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка выдаётся для предоставления информации, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

ГПЗУ является информационным документом. Он не утверждает архитектурную концепцию, не заменяет проектную документацию и сам по себе не является разрешением на строительство.
Источниками сведений для его подготовки являются:
  • правила землепользования и застройки;
  • документы территориального планирования;
  • нормативы градостроительного проектирования;
  • проект планировки и проект межевания территории;
  • сведения Единого государственного реестра недвижимости;
  • данные информационных систем обеспечения градостроительной деятельности;
  • сведения о возможности подключения к инженерным сетям.
В Москве правила землепользования и застройки утверждены Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП, а порядок подготовки и выдачи ГПЗУ — Постановлением Правительства Москвы от 28.06.2017 № 396-ПП.
Сопоставление параметров АГР и ГПЗУ для объекта капитального строительства
ГПЗУ следует рассматривать вместе с ПЗЗ, документацией по планировке территории, выпиской из ЕГРН и документами, устанавливающими ограничения использования участка. Он фиксирует применимую к конкретному участку градостроительную информацию, но не отменяет необходимость проверки её источников.

Нормативный переход в 2026 году

По состоянию на 31 июля 2026 года порядок утверждения АГР регулируется Постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП.

С 30 сентября 2026 года вступает в силу Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП, устанавливающее новый порядок согласования архитектурно-градостроительных решений и рассмотрения проектных материалов.

Независимо от применимого процедурного порядка архитектурная концепция должна основываться на актуальных градостроительных данных и не противоречить параметрам и ограничениям участка.
Сопоставление параметров АГР и ГПЗУ для объекта капитального строительства
Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией
Профессиональная проверка исходных данных

Tetriz Architects начинает разработку архитектурной концепции с анализа ГПЗУ, ПЗЗ, документации по планировке территории и ограничений участка. Это позволяет сформировать авторское архитектурное решение, которое одновременно отвечает задаче заказчика, требованиям городской среды и реальным условиям дальнейшего проектирования.

Порядок разработки архитектурной концепции, подготовки материалов и сопровождения рассмотрения представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».
Получить профессиональную консультацию

Как связаны ГПЗУ, АГР и проектная документация

Эти документы выполняют разные функции.
  1. ПЗЗ и документация по планировке территории устанавливают правовой режим и параметры использования территории.
  2. ГПЗУ собирает применимую к участку информацию, необходимую для проектирования.
  3. Архитектурная концепция и материалы АГР показывают конкретное решение внутри установленных ограничений.
  4. Проектная документация подробно раскрывает архитектурные, конструктивные, технологические и инженерные решения.
  5. Разрешение на строительство подтверждает право реализовать проект при соблюдении предусмотренных законом условий.
АГР не может изменить предельные параметры, установленные ПЗЗ, ППТ или ГПЗУ. Если инвестиционная модель требует большей площади, высоты или плотности, сначала необходимо определить возможность изменения исходной градостроительной документации, а затем разрабатывать соответствующее архитектурное решение.
После утверждения АГР проектная документация должна одновременно соответствовать:
  • градостроительным ограничениям;
  • параметрам, зафиксированным в свидетельстве и утверждённых материалах АГР;
  • техническим регламентам и применимым нормативным требованиям.

Какие сведения содержит ГПЗУ

Согласно статье 57.3 ГрК РФ, в ГПЗУ могут содержаться:
  • кадастровый номер и границы участка;
  • реквизиты ППТ и ПМТ;
  • границы зоны планируемого размещения объекта;
  • минимальные отступы от границ участка;
  • основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования;
  • предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции;
  • ограничения использования территории;
  • границы зон с особыми условиями использования территории;
  • границы публичных сервитутов;
  • красные линии;
  • сведения о существующих объектах и инженерных сетях;
  • сведения об объектах культурного наследия;
  • информация о возможности подключения к инженерным сетям;
  • требования к благоустройству;
  • требования к архитектурно-градостроительному облику — при их наличии;
  • сведения о нахождении участка в границах территории комплексного развития.
Не все перечисленные сведения обязательно формируют числовой показатель. Часть из них устанавливает территориальные или правовые ограничения, которые должны быть правильно отражены в посадке здания и материалах АГР.
Сопоставление параметров АГР и ГПЗУ для объекта капитального строительства
Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией

Что означает «параметры должны совпадать»

Показатели проекта можно разделить на три группы.

  • 1. Сведения, которые должны совпадать

    К ним относятся идентификационные и территориальные данные:
    • кадастровый номер участка;
    • границы участка;
    • реквизиты применимой документации по планировке территории;
    • красные линии;
    • зоны с особыми условиями использования территории;
    • территории объектов культурного наследия;
    • публичные сервитуты;
    • установленный вид или допустимая группа видов использования;
    • количество и назначение объектов — если они прямо зафиксированы исходными документами.
    Ошибки в кадастровом номере или границах означают, что материалы подготовлены применительно к другому участку либо по неактуальной версии исходных данных.

  • 2. Показатели, которые должны находиться в допустимых пределах

    Если ГПЗУ содержит предельные значения, параметры проекта могут быть меньше, но не должны превышать установленный максимум или нарушать минимум.
    К этой группе относятся:
    • высота здания;
    • предельное количество этажей;
    • плотность застройки;
    • максимальный процент застройки;
    • суммарная поэтажная площадь;
    • иные показатели площади — при их наличии;
    • минимальные отступы от границ участка;
    • параметры размещения объекта;
    • показатели наземной и подземной частей — если они установлены отдельно.
    Например, максимальная высота 30 метров не означает, что здание должно быть высотой ровно 30 метров. Проектное значение 24 метра соответствует ограничению, если другие документы не устанавливают обязательную отметку или диапазон.

  • 3. Решения, которые ГПЗУ обычно не определяет подробно

    К ним относятся:
    • композиция фасадов;
    • отделочные материалы;
    • колористика;
    • пропорции и членения объёма;
    • архитектура входных групп;
    • расположение окон и витражей;
    • решение кровли;
    • способы интеграции инженерного оборудования;
    • детальная организация благоустройства.
    Эти характеристики раскрываются в архитектурной концепции и материалах АГР. Однако свобода архитектурного решения сохраняется только внутри градостроительных, пожарных, санитарных и технических ограничений.
Если в ГПЗУ приведены специальные требования к архитектурно-градостроительному облику, их необходимо учитывать наряду с другими исходными данными.

Функциональное назначение и вид разрешённого использования

Назначение объекта в материалах АГР должно соответствовать допустимым видам использования участка. При этом формулировки в ГПЗУ, классификаторе ВРИ, задании заказчика и материалах архитектора могут различаться.

Сравнивать нужно не только название, но и содержание функции.
Например, понятие «многофункциональный комплекс» само по себе не доказывает соответствие ГПЗУ. Необходимо раскрыть, какие функции входят в комплекс:
  • торговля;
  • общественное питание;
  • офисы;
  • гостиница;
  • спорт;
  • медицина;
  • хранение автомобилей;
  • производство;
  • складирование;
  • коммунальное обслуживание.
Для каждой функции проверяется наличие правового основания. Вспомогательное использование должно действительно обслуживать основной объект, а не подменять самостоятельный вид использования.
Сопоставление параметров АГР и ГПЗУ для объекта капитального строительства
Архитектурная концепция объекта перед согласованием АГР
Если требуемая функция относится к условно разрешённому виду, одного её перечисления в ГПЗУ может быть недостаточно. Следует проверить, получено ли необходимое разрешение и выполнены ли применимые процедуры.
Площадь и плотность застройки
Расхождения часто возникают не из-за фактического превышения, а из-за сравнения разных показателей.
В документах могут использоваться:
  • общая площадь здания;
  • суммарная поэтажная площадь;
  • наземная площадь;
  • подземная площадь;
  • площадь застройки;
  • площадь помещений;
  • площадь квартир;
  • нежилая площадь;
  • площадь в габаритах наружных стен;
  • плотность застройки в тысячах квадратных метров на гектар.
Эти показатели не являются взаимозаменяемыми. Например, общую площадь по проектной документации нельзя автоматически сопоставлять с суммарной поэтажной площадью в габаритах наружных стен.
При проверке необходимо установить:
  1. Как называется показатель в ГПЗУ и ПЗЗ.
  2. Какая методика его расчёта применяется.
  3. Какие этажи и части здания включаются.
  4. Учитываются ли подземные пространства, стилобаты, антресоли и технические этажи.
  5. Для какой территории рассчитывается плотность.
  6. Как показатель распределяется между несколькими объектами на участке.
В материалах АГР рекомендуется сохранять нормативное наименование показателя и при необходимости приводить отдельное пояснение к методике расчёта.
Высота здания
Высота проверяется не только по общей цифре. Необходимо сопоставить:
  • проектную отметку земли;
  • отметку верха парапета;
  • отметку покрытия;
  • верхнюю точку скатной кровли;
  • технические надстройки;
  • шахты, трубы и инженерное оборудование;
  • абсолютные и относительные отметки;
  • высоту отдельных частей сложного объёма.
Порядок определения предельной высоты зависит от формулировок ПЗЗ, ГПЗУ и применимых требований. Нельзя автоматически считать, что любой элемент на кровле включается или не включается в высоту здания.
В материалах АГР высотные отметки должны совпадать на:
  • фасадах;
  • разрезах;
  • схеме планировочной организации участка;
  • таблице ТЭП;
  • визуализациях;
  • цифровых моделях.
Особого внимания требует оборудование на кровле. Если оно влияет на силуэт, его необходимо показывать независимо от того, включается ли его отметка в конкретный градостроительный показатель.
Этажность и количество этажей
«Этажность» и «количество этажей» могут использоваться как разные показатели. Ошибка возникает, когда в ГПЗУ указано предельное количество этажей, а в материалах АГР приводится другое понятие без пояснения.
Необходимо проверить, как учитываются:
  • подземные этажи;
  • технические этажи;
  • антресоли;
  • стилобат;
  • встроенные и пристроенные части;
  • этажи различной высоты;
  • эксплуатируемая кровля.
В таблице ТЭП целесообразно отдельно указывать показатели в формулировках, соответствующих исходным документам. Если объект состоит из нескольких частей разной высоты, это должно быть понятно из планов, разрезов и пояснений.
Процент застройки и отступы
Максимальный процент застройки определяется отношением площади застройки к площади участка или территории, используемой для расчёта по применимым правилам.
На итоговый показатель могут влиять:
  • основной объём здания;
  • стилобат;
  • пристройки;
  • навесы;
  • крытые переходы;
  • выступающие конструкции;
  • отдельные сооружения;
  • существующие здания, сохраняемые на участке.
Минимальные отступы проверяются не только по основным наружным стенам. В зависимости от характера решения отдельного анализа могут требовать:
  • рампы;
  • наружные лестницы;
  • входные площадки;
  • приямки;
  • стилобаты;
  • подземные части;
  • навесы;
  • консольные элементы.
На ранней стадии нельзя ограничиваться условным прямоугольником посадки. Необходимо проверить реальный контур всех частей объекта.
Красные линии и зоны допустимого размещения
Красные линии отделяют территории общего пользования и другие установленные территории от земельных участков. Их положение должно одинаково отображаться в ГПЗУ, топографической основе, схеме планировочной организации участка и материалах АГР.

Если проект планировки устанавливает зону планируемого размещения объекта, здание следует сопоставлять и с этой границей.
Красная линия, граница земельного участка и минимальный отступ — разные линии. Их нельзя объединять на схеме или считать взаимозаменяемыми.

ЗОУИТ и другие ограничения

Сопоставление параметров АГР и ГПЗУ для объекта капитального строительства
Архитектурная концепция объекта перед согласованием АГР
В ГПЗУ отражаются ограничения, связанные с полным или частичным расположением участка в границах зон с особыми условиями использования территории.
К ним могут относиться:
  • охранные зоны инженерных сетей;
  • санитарно-защитные зоны;
  • зоны охраны объектов культурного наследия;
  • приаэродромные территории;
  • водоохранные зоны;
  • зоны затопления и подтопления;
  • охранные зоны транспорта;
  • территории с особыми природными режимами;
  • публичные сервитуты.
Материалы АГР должны показывать не только границу зоны, но и её влияние на решение. Если внутри зоны запрещено строительство или ограничена высота, этот фактор должен быть учтён в посадке и параметрах объекта.

Перед началом проектирования рекомендуется дополнительно проверить актуальные сведения ЕГРН и исходные документы по соответствующей зоне. Использование только графической схемы ГПЗУ без анализа режима ограничения недостаточно.

Объекты культурного наследия

ГПЗУ содержит сведения о наличии объектов культурного наследия и границах их территорий. Дополнительно необходимо проверить:
  • зоны охраны;
  • защитные зоны;
  • предмет охраны;
  • режимы использования земель;
  • ограничения высоты;
  • визуальное влияние нового объекта;
  • требования к проведению работ.
Соответствие числовым параметрам ГПЗУ не означает автоматического соответствия законодательству об охране культурного наследия. В материалах АГР следует отдельно раскрывать положение объекта относительно исторической застройки и основные направления восприятия.
Инженерные нагрузки

ГПЗУ содержит информацию о возможности подключения к инженерным сетям, за исключением отдельных случаев, установленных законодательством. Эти сведения не заменяют технические условия и договоры подключения.
При разработке концепции необходимо проверить:
  • предварительные потребности объекта;
  • возможные точки подключения;
  • существующие сети на участке;
  • охранные зоны;
  • размещение инженерных сооружений;
  • необходимость выноса или перекладки сетей;
  • влияние оборудования на участок, кровлю и фасады.
Потребности объекта не должны формироваться независимо от реальной инженерной обеспеченности территории. Одновременно показатели из ГПЗУ не следует механически переносить в материалы АГР как гарантированную мощность без проверки срока и условий их применения.
Если параметр в ГПЗУ «не установлен»

Отсутствие числового ограничения в отдельной строке не означает полной свободы проектирования.
Дополнительно проверяются:
  • территориальная часть ПЗЗ;
  • общая часть ПЗЗ;
  • ППТ и ПМТ;
  • градостроительные регламенты;
  • нормативы градостроительного проектирования;
  • технические регламенты;
  • санитарные и пожарные требования;
  • ограничения ЗОУИТ;
  • требования к архитектурно-градостроительному облику;
  • решения уполномоченных органов — при наличии.
Формулировка «не установлено» означает, что конкретный показатель не зафиксирован в соответствующей строке ГПЗУ, но не отменяет остальные обязательные требования.
Сопоставление параметров АГР и ГПЗУ для объекта капитального строительства
Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией

Что делать при несоответствии АГР ГПЗУ

  • Проект фасада здания для согласования архитектурно-градостроительного решения
    Проект можно привести в допустимые пределы
    Корректируются:
    • габариты;
    • высота;
    • посадка;
    • площадь;
    • количество этажей;
    • распределение функций;
    • состав объектов.
    После этого обновляются планы, фасады, разрезы, визуализации, ТЭП и цифровые модели.
  • Архитектурная концепция здания для согласования АГР
    Инвестиционная модель требует превышения параметров
    Сначала оценивается возможность изменения ПЗЗ, ППТ или других градостроительных оснований. Передавать на рассмотрение архитектурные материалы, заведомо противоречащие действующим ограничениям, нецелесообразно.
  • В ГПЗУ обнаружена ошибка или противоречие
    Необходимо установить источник расхождения:
    • сведения ЕГРН;
    • ПЗЗ;
    • ППТ или ПМТ;
    • данные о ЗОУИТ;
    • графическая и текстовая части;
    • техническая ошибка.
    Противоречие следует урегулировать в установленном порядке. Архитектурная визуализация не может заменить исправление исходного документа.
  • Проект фасада здания для согласования архитектурно-градостроительного решения
    Изменился уже утверждённый проект
    Если после оформления свидетельства меняются параметры, необходимо проверить соответствие новой версии одновременно ГПЗУ и утверждённому АГР. Когда корректировка затрагивает внешний облик, объём, размещение или ТЭП, одной замены отдельных листов проектной документации может быть недостаточно. Возможные случаи изменения утверждённых решений рассмотрены в статье «Внесение изменений в АГР».
Получить консультацию

Чек-лист проверки АГР по ГПЗУ

Сопоставление параметров АГР и ГПЗУ для объекта капитального строительства
Архитектурная концепция объекта перед согласованием АГР
Перед передачей материалов проверьте:
  • используется актуальный ГПЗУ;
  • трёхлетний срок использования информации не истёк;
  • кадастровый номер указан правильно;
  • границы участка соответствуют ЕГРН;
  • учтена актуальная редакция ПЗЗ;
  • проверены ППТ и ПМТ;
  • назначение объекта соответствует допустимому использованию;
  • условно разрешённые виды имеют необходимое основание;
  • здание находится в допустимой зоне размещения;
  • соблюдены минимальные отступы;
  • высота не превышает установленный предел;
  • количество этажей рассчитано по применимой методике;
  • плотность не превышает допустимое значение;
  • процент застройки рассчитан корректно;
  • показатели площади сравниваются по одинаковой методике;
  • учтены красные линии;
  • показаны ЗОУИТ и публичные сервитуты;
  • учтены объекты культурного наследия;
  • существующие сети соответствуют топографической основе;
  • ТЭП совпадают в презентации и материалах АГР;
  • планы соответствуют фасадам и разрезам;
  • визуализации показывают актуальную версию;
  • цифровые модели содержат те же габариты и параметры.
Нет. Предельные показатели устанавливают допустимый максимум или минимум. Проект может иметь меньшую высоту, площадь или плотность, если не нарушает другие требования.