АГР и инфраструктурный договор: как этапность обязательств влияет на рассмотрение

Инфраструктурный договор и свидетельство АГР регулируют разные стороны инвестиционного проекта, но при поэтапной застройке их нельзя рассматривать независимо друг от друга.

АГР определяет архитектурно-градостроительное решение конкретного объекта: его размещение, объём, фасады, высоту, функциональную организацию и связь с городской средой. Инфраструктурный договор фиксирует обязательства застройщика по созданию или финансированию объектов инфраструктуры и мест приложения труда, а также сроки и очередность их исполнения.

Поэтому архитектурно проработанный объект может не пройти рассмотрение, если его подача нарушает установленную договором последовательность строительства. Обратная ситуация также невозможна: наличие инфраструктурного договора не подтверждает архитектурное качество проекта и не заменяет получение свидетельства АГР.

Материал актуализирован по состоянию на 28 августа 2026 года.

Этапность жилой застройки и объектов инфраструктуры при рассмотрении АГР

Tetriz Architects рассматривает инфраструктурный договор не как формальное приложение к исходным данным, а как часть проектных ограничений. Договорная очередность, архитектурная концепция, транспорт, инженерия, благоустройство, ТЭП и цифровые модели должны описывать один реализуемый сценарий развития территории.

Если требуется проверить этапность, сформировать состав текущего обращения и подготовить согласованные материалы для рассмотрения, порядок работы представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».

Обсудить маршрут согласования

Что такое инфраструктурный договор

Московский механизм инфраструктурного договора установлен Постановлением Правительства Москвы от 24.12.2024 № 3135-ПП «О мерах по обеспечению жилой и (или) нежилой застройки на территории города Москвы объектами инфраструктуры и местами приложения труда».

Инфраструктурный договор представляет собой соглашение между городом и застройщиком, которое определяет порядок создания или финансирования:

объектов дошкольного и общего образования;
объектов здравоохранения;
улично-дорожной сети;
дорожно-транспортной инфраструктуры;
инженерной инфраструктуры;
объектов обслуживания жилой застройки;
благоустройства;
мест приложения труда;
других предусмотренных договором объектов и мероприятий.

Для жилой застройки инфраструктурные объекты могут располагаться как в границах земельного участка, так и за его пределами. Для нежилой застройки договорный механизм может охватывать улично-дорожную, транспортную и инженерную инфраструктуру, а также благоустройство.

Инфраструктурный договор заключается не для каждого строительного проекта автоматически. Необходимость его оформления определяется применимыми московскими правовыми актами, градостроительными решениями и условиями реализации конкретной застройки. Актуальная информация о процедуре публикуется на официальной странице Департамента градостроительной политики Москвы.

Как связаны АГР и инфраструктурный договор

Смысл связи заключается не в том, что договор становится частью архитектурной концепции. Он определяет, какой объект и на каком этапе может переходить к рассмотрению, проектированию и строительству.

~

Что прямо проверяется по 284-ПП

До 29 сентября 2026 года включительно применяется порядок, установленный Постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП.
Для проектов, связанных с инфраструктурным договором, документ устанавливает три принципиальных правила.

Межведомственная проверка этапности

Согласно пункту 17(2) Положения материалы АГР жилых и нежилых объектов и необходимой для их функционирования инфраструктуры рассматриваются Департаментом градостроительной политики Москвы в рамках межведомственного взаимодействия.

Предмет проверки — соответствие материалов очередности, или этапности, строительства, установленной инфраструктурным договором.

Отрицательное заключение ДГП является основанием для отказа в утверждении АГР.
Поэтапное получение свидетельств

Пункт 33 Положения предусматривает, что застройщик получает свидетельства АГР поэтапно с учётом очередности строительства объектов, указанной в инфраструктурном договоре.

Это означает, что договорная этапность влияет не только на фактическое начало работ. Она определяет последовательность оформления архитектурных решений по отдельным объектам и очередям.
Отказ при нарушении очередности

Пункт 2.10.1.15 Административного регламента прямо относит к основаниям отказа поступление от ДГП документов или информации, подтверждающих нарушение очередности завершения мероприятий по строительству объектов инфраструктуры, предусмотренной договором.

Следовательно, при рассмотрении проверяется не только содержание альбома. Учитывается фактический статус исполнения связанных инфраструктурных мероприятий.

Какой порядок применяется с 30 сентября 2026 года

С 30 сентября 2026 года вступает в силу Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП, устанавливающее новый порядок согласования АГР и рассмотрения иных проектных материалов.

При применимости инфраструктурного договора сведения о его наличии и исполнении учитываются в ходе предварительного рассмотрения проектных материалов. Договорная очередность должна быть согласована с составом объектов, заявленным этапом и фактическим выполнением предшествующих обязательств.

Запросы, направленные до вступления нового порядка в силу, рассматриваются по ранее действовавшим правилам. Если подача планируется после 30 сентября, комплект необходимо проверять уже по 1423-ПП и принятым в его исполнение техническим актам.

Какие виды этапности необходимо различать

Главная практическая ошибка — использование одного слова «этап» для разных юридических и проектных конструкций.

Эти этапы должны быть синхронизированы, но не считаются тождественными автоматически.
Например, обозначенный в проектной документации «этап 2» может соответствовать третьему договорному обязательству. Если эта связь не раскрыта, межведомственная проверка не сможет однозначно подтвердить соблюдение очередности.

Возможность подготовки проектной документации на отдельные этапы строительства предусмотрена Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Однако выделение проектного этапа не изменяет инфраструктурный договор и не переносит предусмотренные им обязательства.

Какие условия договора влияют на АГР

Не каждое условие инфраструктурного договора становится предметом архитектурной оценки.

Перечень жилых, нежилых и инфраструктурных объектов; Определяет состав комплекса и связь рассматриваемого объекта с договорными обязательствами Очередность строительства; Определяет допустимую последовательность получения свидетельств Срок завершения инфраструктурного объекта; Позволяет установить, выполнено ли предшествующее обязательство Функциональное назначение и мощность объекта; Должны совпадать с АГР, проектной документацией и договором Размещение инфраструктуры; Влияет на СПОЗУ, транспорт, благоустройство и взаимодействие объектов Передача объекта городу; Может влиять на границы, функциональную организацию и эксплуатационную самостоятельность Финансирование или перечисление компенсации; Обычно не является архитектурным параметром, но имеет самостоятельные договорные последствия Банковская гарантия и обеспечение обязательств; Не отображаются как архитектурное решение, но должны исполняться в установленном порядке Льгота по арендной плате или плате за изменение ВРИ; Не относится к предмету архитектурной оценки, однако связана с исполнением инвестиционных обязательств

Прямое основание отказа по 284-ПП связано именно с нарушением очередности завершения мероприятий по строительству инфраструктуры. Нельзя автоматически распространять его на любое финансовое или организационное условие договора. Последствия нарушения таких условий определяются самим договором и применимыми правовыми актами.

Как этапность должна быть показана в материалах АГР

Нормативный комплект не следует превращать в копию инфраструктурного договора. Его задача — позволить однозначно сопоставить рассматриваемый объект с соответствующим договорным этапом.

Сведения об объекте

В начале материалов целесообразно указать:

наименование рассматриваемого объекта;
номер корпуса или строения;
договорный этап;
этап строительства по проектной документации;
функциональное назначение;
положение объекта в структуре комплекса;
связь с инфраструктурными обязательствами.

Если номера этапов в договоре, ППТ и проектной документации различаются, необходимо подготовить отдельную таблицу соответствия.

Ситуационная схема

На ситуационной схеме показываются:

вся территория проекта;
рассматриваемый объект;
существующая застройка;
объекты предыдущих этапов;
перспективные объекты;
социальная и транспортная инфраструктура;
места приложения труда;
основные внешние связи.

Перспективные объекты должны обозначаться как контекст, а не как часть уже утверждаемого решения.

СПОЗУ

На схеме планировочной организации участка необходимо различать:

объекты текущего этапа;
ранее введённые объекты;
строящиеся объекты;
перспективное строительство;
инфраструктуру, необходимую для эксплуатации этапа;
временные и постоянные проезды;
пожарный доступ;
пешеходные маршруты;
благоустройство;
инженерные подключения.

Если рассматриваемый этап не может безопасно и полноценно эксплуатироваться до завершения будущего объекта, это указывает на ошибку этапирования.

Ведомость объектов и этапов

Для сложного проекта полезна отдельная матрица:

Объект	Договорный этап	Статус	Свидетельство АГР	Разрешение на строительство	Плановый ввод
Жилой корпус 1	1
Детский сад	1
Жилой корпус 2	2
Школа	До завершения этапа 2
УДС	2

Такая таблица не заменяет договор, но позволяет заранее выявить противоречия между проектным графиком и юридическими обязательствами.

Технико-экономические показатели

ТЭП должны быть представлены:

по комплексу в целом;
по рассматриваемому этапу;
по каждому объекту;
по инфраструктурным объектам;
по существующим зданиям, если они сохраняются.

Площадь, вместимость, количество мест, функциональное назначение и другие значимые показатели не должны расходиться с договором, ГПЗУ, ППТ, проектной документацией и цифровыми моделями.

Архитектурное решение

При поэтапной реализации проверяется не только финальный вид комплекса. Необходимо показать, как объект будет восприниматься и эксплуатироваться после завершения текущего этапа.
Особого внимания требуют:

временно открытые торцы и глухие фасады;
примыкания будущих корпусов;
временные входы и проезды;
технические площадки;
незавершённый фронт улицы;
промежуточное благоустройство;
временное размещение инженерного оборудования.

Архитектурное решение этапа должно быть полноценным, даже если в дальнейшем станет частью более крупного ансамбля.

Транспорт и благоустройство

Необходимо подтвердить работоспособность текущего этапа до завершения последующих очередей:

доступ общественного и личного транспорта;
пожарные проезды;
парковочный баланс;
безопасные пешеходные маршруты;
обслуживание и погрузку;
доступ к социальным объектам;
временное и постоянное озеленение;
связь с вводимой улично-дорожной сетью.

Нельзя обосновывать транспортную доступность дорогой, ввод которой договором предусмотрен только после рассматриваемого объекта.

Инженерное обеспечение

Если постоянная схема инженерного обеспечения создаётся позднее, должны быть раскрыты временные решения:

точки подключения;
доступная мощность;
трассы инженерных сетей;
порядок переключения на постоянную схему;
демонтаж временной инфраструктуры;
влияние сетей на благоустройство и последующие этапы.

Временная схема должна быть технически реализуемой и согласованной с архитектурой участка.

Цифровые модели

НПМ, ВПМ и IFC должны одинаково разделять корпуса и этапы. Не допускается ситуация, когда:

в альбоме подаётся один корпус;
в IFC присутствует весь комплекс;
в XML указаны суммарные показатели нескольких этапов;
НПМ не позволяет отделить текущий объект от перспективной застройки.

Принципы проверки цифрового комплекта рассмотрены в статье «Почему 3D-модель АГР не проходит техническую проверку».

Какие документы проверить до подачи

До разработки финального комплекта необходимо собрать рабочее досье проекта:

действующий инфраструктурный договор;
все дополнительные соглашения;
решение или выписку из решения ГЗК — при наличии;
актуальный ППТ;
ГПЗУ по каждому участку;
перечень договорных объектов и обязательств;
график исполнения;
документы о завершении предшествующих мероприятий;
разрешения на строительство и ввод;
документы о передаче инфраструктуры городу — если это предусмотрено;
актуальный статус финансирования и обеспечения обязательств;
ранее выданные свидетельства АГР;
проектную документацию по связанным этапам.

Не все перечисленные документы обязательно передаются заявителем вместе с альбомом. Часть сведений поступает в рамках межведомственного взаимодействия. Однако проектная команда должна располагать их актуальными версиями до формирования АГР.

Что делать при изменении этапности

АГР не может изменить инфраструктурный договор. Если инвестиционная модель или строительный график требуют другой последовательности, сначала необходимо определить возможность корректировки договорных обязательств.
Изменения могут затронуть:

порядок строительства корпусов;
срок завершения школы или детского сада;
состав инфраструктурных объектов;
мощность или вместимость;
лицо, исполняющее обязательство;
форму исполнения — строительство или финансирование;
земельные участки;
сроки передачи объекта;
связь инфраструктуры с жилыми этапами.

Если изменение требует дополнительного соглашения, новая очередность применяется только после его надлежащего оформления. Рабочий график застройщика, письмо проектировщика или новая схема АГР не заменяют изменение договора.
После корректировки договорных условий необходимо повторно проверить:

ППТ и ГПЗУ;
проектную документацию;
ранее выданные свидетельства АГР;
разрешения на строительство;
СПОЗУ и транспорт;
ТЭП;
цифровые модели.

Если изменяется уже утверждённое архитектурное решение, применяется отдельная проверка необходимости нового свидетельства. Она рассмотрена в статье «Внесение изменений в АГР».

~

Практический пример

Инфраструктурным договором предусмотрено:

На первом этапе — жилой корпус и детский сад.
До завершения второго этапа — строительство и ввод школы.
На втором этапе — два дополнительных жилых корпуса.
На третьем этапе — завершение улично-дорожной сети.

Застройщик подаёт АГР второго жилого этапа, но строительство школы ещё не завершено.

В этой ситуации недостаточно показать школу на перспективной схеме или приложить утверждённую концепцию. Если ДГП подтвердит нарушение установленной договором очередности завершения инфраструктурных мероприятий, по действующему 284-ПП возникает основание для отказа.
Возможные действия определяются условиями договора:

завершить предусмотренный инфраструктурный объект;
подтвердить, что обязательство фактически исполнено;
официально изменить этапность;
скорректировать состав подаваемого этапа;
перенести обращение за свидетельством.

Самостоятельное переименование второго этапа в первый не устраняет договорное нарушение.

Чек-лист перед рассмотрением АГР

установлена применимость инфраструктурного договора;
получена его актуальная подписанная версия;
изучены все дополнительные соглашения;
определён полный перечень договорных обязательств;
разделены строительные, финансовые и организационные обязательства;
установлена договорная очередность объектов;
проверен фактический статус предыдущих этапов;
подготовлена таблица соответствия этапов договора, ППТ, АГР и проектной документации;
рассматриваемый объект однозначно идентифицирован;
инфраструктурные объекты показаны на ситуационной схеме;
текущий этап отделён от перспективной застройки;
ТЭП приведены по комплексу, этапам и отдельным объектам;
подтверждена самостоятельная эксплуатация текущего этапа;
транспортная схема не зависит от несуществующей дороги;
инженерное обеспечение соответствует фактической очередности;
временное благоустройство и доступы проработаны;
фасады и торцы учитывают промежуточное состояние комплекса;
НПМ, ВПМ, IFC, XML и альбом разделены одинаково;
ранее выданные свидетельства проверены на актуальность;
изменения договорной этапности оформлены надлежащим образом.

Частые вопросы

Точный комплект определяется действующим порядком. Часть сведений может поступать в рамках межведомственного взаимодействия. Однако проектировщик должен располагать договором и всеми дополнительными соглашениями до подготовки материалов.