Архитектурное бюро Тэтриз
ПРОЕКТЫ
ДИЗАЙН
КОНТАКТЫ
УСЛУГИ
БЮРО
ПУБЛИКАЦИИ
РЕКОМЕНДАЦИИ
КОНТАКТЫ

АГР для объектов в зонах культурного наследия

Размещение нового здания или реконструкция существующего объекта рядом с культурным наследием требует более глубокого обоснования, чем обычная проверка высоты и фасадных материалов. Необходимо установить точный правовой режим территории, определить предмет охраны, проверить допустимость строительства и показать, как проект влияет на восприятие памятника, историческую застройку, силуэт и сложившиеся панорамы.

Выражение «зона культурного наследия» используется в профессиональной речи, однако в законодательстве оно не обозначает один универсальный режим. Земельный участок может находиться на территории объекта культурного наследия, в охранной или защитной зоне, в зоне регулирования застройки, на территории достопримечательного места либо рядом с выявленным или археологическим объектом. Для каждого случая действуют разные ограничения.

Важно также различать объект, расположенный в зоне охраны, и здание, которое само является объектом культурного наследия. Для нового строительства и реконструкции обычного объекта может применяться московская процедура АГР. Работы на самом памятнике или выявленном объекте выполняются по правилам сохранения культурного наследия и не заменяются оформлением свидетельства АГР.
Материал актуализирован по состоянию на 3 августа 2026 года.
Профессиональная работа с исторической средой

Tetriz Architects рассматривает проектирование рядом с культурным наследием как задачу по развитию города без утраты его исторической структуры. Цель работы заключается не в стилизации нового здания под памятник, а в создании современной авторской архитектуры, которая учитывает предмет охраны, масштаб места, панорамы и реальные технические условия.
Работа начинается с анализа границ и режимов, после чего формируется допустимый объём, проверяются видовые связи, фасады, кровля и благоустройство. Все решения последовательно отражаются в чертежах, визуализациях и цифровых моделях.
Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией
Общий порядок разработки концепции, подготовки материалов и сопровождения рассмотрения представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».
Обсудить маршрут согласования

Какие территории необходимо различать

До разработки архитектурной концепции следует установить не только наличие ближайшего памятника, но и конкретный вид охранного режима.

  • Территория памятника или ансамбля

    Новое строительство и увеличение объёмно-пространственных характеристик существующих объектов, как правило, запрещены; допускаются прежде всего работы по сохранению объекта и его исторической среды

  • Территория достопримечательного места

    Может допускаться ограниченное строительство или реконструкция при условии сохранения особенностей, составляющих предмет охраны

  • Охранная зона ОКН

    Строительство запрещается, кроме специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды, и прямо предусмотренных законом случаев

  • Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности

    Строительство и реконструкция могут быть допустимы, но только в пределах установленных требований к высоте, объёму, силуэту, материалам и другим характеристикам

  • Зона охраняемого природного ландшафта

    Ограничиваются строительство и хозяйственная деятельность, способные нарушить охраняемый рельеф, озеленение, водные объекты, открытые пространства и панорамы

  • Защитная зона ОКН

    До установления постоянных зон охраны запрещаются новое строительство и реконструкция, связанная с изменением высоты, этажности или площади объекта

  • Историческое поселение

    При наличии официально установленного статуса учитываются границы, предмет охраны и требования к градостроительным регламентам

  • Территория объекта археологического наследия

    Действует особый режим использования земли; земляные работы могут потребовать археологических исследований и мер по обеспечению сохранности

  • Выявленный объект культурного наследия

    Объект уже находится под государственной охраной, хотя окончательное решение о включении в реестр ещё может быть не принято
Статья 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ выделяет три вида зон охраны: охранную зону, зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности и зону охраняемого природного ландшафта. Их границы и режимы определяются не общим описанием, а конкретным нормативным актом, принятым на основании проекта зон охраны.

Порядок разработки и утверждения таких проектов установлен Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 № 972. Поэтому двух участков, расположенных на одинаковом расстоянии от памятников, но относящихся к разным зонам, могут касаться принципиально разные требования.
Архитектурно-градостроительное решение объекта в зоне культурного наследия

Чем защитная зона отличается от зоны охраны

Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией
Защитная зона объекта культурного наследия применяется, когда для включённого в реестр памятника или ансамбля ещё не установлены постоянные зоны охраны. Согласно статье 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ, в её границах запрещаются:
  • строительство объектов капитального строительства;
  • реконструкция, связанная с изменением высоты;
  • увеличение количества этажей;
  • изменение площади объекта.
В границах населённого пункта защитная зона по общему правилу составляет 100 метров от внешних границ территории памятника и 150 метров от границ территории ансамбля. Если утверждённые границы территории ОКН отсутствуют, расстояние может составлять 200 метров от стены памятника или внешнего контура ансамбля. Региональный орган охраны вправе установить иное расстояние на основании заключения государственной историко-культурной экспертизы.

После внесения в ЕГРН сведений об установленных зонах охраны защитная зона прекращает существование. Следовательно, при проверке участка нельзя ограничиваться только поиском утверждённого проекта зон охраны: необходимо отдельно установить, действует ли защитная зона.

Когда для объекта применяется процедура АГР

По состоянию на 3 августа 2026 года порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений в Москве регулируется Постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП.

Процедура может применяться к обычному объекту капитального строительства, расположенному в зоне охраны или рядом с объектом культурного наследия, если строительство или реконструкция допускаются установленным режимом территории.

При этом 284-ПП не распространяется на здания и сооружения, которые сами являются объектами культурного наследия или выявленными объектами культурного наследия. Для них применяется специальный порядок проведения работ по сохранению.
С 30 сентября 2026 года вступает в силу Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП. Новый порядок также исключает объекты культурного наследия и выявленные объекты из стандартной процедуры оформления свидетельства АГР. Вместе с тем Архитектурная комиссия сможет рассматривать проектные материалы для проведения работ по сохранению ОКН. Такое рассмотрение не следует отождествлять с оформлением свидетельства АГР для обычного объекта капитального строительства.

Для проектов переходного периода маршрут необходимо устанавливать с учётом:
  • статуса существующего здания;
  • вида планируемых работ;
  • даты направления материалов;
  • расположения участка относительно территории ОКН и его зон;
  • необходимости рассмотрения Архитектурной комиссией;
  • дополнительных согласований с органом охраны культурного наследия.
Архитектурно-градостроительное решение объекта в зоне культурного наследия

АГР не заменяет согласование в области охраны наследия

Если здание само является объектом культурного наследия или выявленным объектом, работы по его сохранению проводятся в порядке, установленном статьёй 45 Федерального закона № 73-ФЗ. Проектная документация должна опираться на предмет охраны и задание органа охраны, а её разработку и реализацию выполняют специалисты и организации, имеющие необходимые полномочия и лицензии.
Положительное рассмотрение архитектурно-градостроительного решения подтверждает согласование архитектурных и градостроительных характеристик объекта в рамках соответствующей московской процедуры. Оно не отменяет требований Федерального закона № 73-ФЗ и не заменяет:
  • задание на проведение работ по сохранению ОКН;
  • разрешение органа охраны культурного наследия;
  • согласование проектной документации по сохранению;
  • государственную историко-культурную экспертизу — когда она требуется;
  • проект обеспечения сохранности;
  • раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия;
  • археологические исследования;
  • разрешение на проведение археологических полевых работ;
  • иные согласования, обусловленные режимом территории.

Какие нормативные документы необходимо проверить

Для московского объекта базовый перечень включает:
  • Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия»;
  • Постановление Правительства РФ от 12.09.2015 № 972 о зонах охраны ОКН;
  • Градостроительный кодекс РФ;
  • Закон города Москвы от 13.11.2024 № 24 «Об объектах культурного наследия в городе Москве»;
  • действующий московский порядок оформления свидетельства АГР;
  • Правила землепользования и застройки Москвы, утверждённые Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП;
  • ГПЗУ;
  • проект планировки и проект межевания территории — при наличии;
  • решения об утверждении границ и предмета охраны ОКН;
  • нормативные акты об установлении или изменении зон охраны;
  • требования к градостроительным регламентам в границах зон;
  • сведения ЕГРН;
  • охранное обязательство — если работы связаны с самим ОКН;
  • ранее согласованные историко-культурные и визуально-ландшафтные материалы.
Архитектурно-градостроительное решение объекта в зоне культурного наследия
Капитальный ремонт фасадов здания 1901 г.
Для конкретного участка необходимо применять не только федеральные определения зон, но и текст режима, утверждённого для соответствующей территории. Именно в нём могут быть установлены допустимая высота, требования к завершению здания, характеру кровли, фасадным материалам, ограждениям, благоустройству и размещению технического оборудования.

С чего начинать разработку концепции

1. Установить статус каждого объекта
Необходимо определить:
  • находится ли существующее здание в реестре ОКН;
  • является ли оно выявленным объектом;
  • входит ли оно в состав ансамбля;
  • расположено ли оно на территории достопримечательного места;
  • имеются ли рядом объекты археологического наследия;
  • является ли соседняя застройка предметом охраны;
  • не обладает ли существующее здание признаками культурного наследия.
Ориентироваться только на визуальный возраст здания или обозначение на публичной карте недостаточно. Статус подтверждается решениями уполномоченных органов и сведениями государственных реестров.
2. Наложить все границы на топографическую основу
На единой схеме рекомендуется показать:
  • границы земельного участка;
  • территорию ОКН;
  • охранные и защитные зоны;
  • зоны регулирования застройки;
  • зоны охраняемого природного ландшафта;
  • территории выявленных объектов;
  • археологические территории;
  • красные линии;
  • зоны с особыми условиями использования;
  • границы ППТ;
  • существующие здания;
  • проектируемый объём.
Текстовое указание «участок расположен рядом с памятником» не позволяет оценить реальный режим. Важно увидеть, какая часть участка попадает в конкретную зону и какие ограничения действуют внутри неё.
3. Изучить предмет охраны
Предмет охраны показывает, какие характеристики культурного наследия подлежат обязательному сохранению. Это могут быть:
  • местоположение объекта;
  • объёмно-пространственная композиция;
  • высотные отметки;
  • силуэт;
  • архитектурное решение фасадов;
  • материал и цвет;
  • декоративные элементы;
  • конструктивная система;
  • планировочная структура;
  • историческое озеленение;
  • композиционно-видовые связи;
  • панорамы и направления восприятия.
Если проектируемое здание не затрагивает памятник физически, оно всё равно может влиять на охраняемый силуэт, панораму или историческое окружение.
4. Проверить соответствие ГПЗУ и охранного режима
ГПЗУ содержит сведения, необходимые для проектирования, однако наличие в нём предельной высоты или пятна допустимого размещения не следует воспринимать как безусловное разрешение реализовать эти параметры.

Если режим зоны охраны устанавливает более строгие требования, проект должен соответствовать им. Также необходимо проверить дату ГПЗУ и актуальность исходных нормативных актов. Подробно взаимосвязь документов рассмотрена в статье «АГР и ГПЗУ: какие параметры проекта должны совпадать».
5. Определить отдельные согласования
До разработки финального фасада следует установить:
  • требуется ли историко-культурное исследование;
  • необходим ли визуально-ландшафтный анализ;
  • нужен ли проект или раздел обеспечения сохранности;
  • проводится ли государственная историко-культурная экспертиза;
  • применимы ли археологические исследования;
  • какой орган согласовывает соответствующие материалы;
  • требуется ли отдельное рабочее рассмотрение;
  • необходимо ли представление проекта Архитектурной комиссии.
Если этот маршрут определяется после завершения концепции, новые требования могут затронуть высоту, посадку, подземную часть, кровлю и всю композицию объекта.

Какие параметры архитектуры рассматриваются особенно внимательно

  • Размещение здания

    Посадка объекта должна учитывать исторические линии застройки, масштаб улицы, открытые пространства и положение памятника. Даже допустимый по ГПЗУ объём может перекрыть значимое направление восприятия или нарушить сложившуюся пространственную связь.
    В концепции необходимо объяснить:
    • почему выбран конкретный отступ;
    • как формируется уличный фронт;
    • сохраняются ли раскрытия на ОКН;
    • не изолирует ли новый объём памятник от исторической среды;
    • каким образом организованы входы и проезды;
    • как объект воспринимается с основных маршрутов.

  • Высота и силуэт

    Проверяется не только абсолютная отметка, но и фактическое восприятие объекта на фоне исторической застройки.
    Следует учитывать:
    • высоту карниза;
    • верхнюю отметку парапета или конька;
    • технические надстройки;
    • лестнично-лифтовые блоки;
    • вентиляционные камеры;
    • ограждения кровли;
    • башни, шпили и декоративные элементы;
    • рельеф участка;
    • высоту соседних зданий;
    • положение объекта в панораме.
    Формальное соответствие максимальной отметке не делает силуэт автоматически приемлемым. Новый объект может находиться ниже предельной высоты, но создавать нежелательную доминанту из-за протяжённости, расположения на рельефе или контраста с окружением.

  • Объёмно-пространственное решение

    Крупный объём целесообразно проверять на возможность членения, понижения отдельных частей, устройства отступов верхних этажей и формирования переходного масштаба.
    Особое внимание уделяется:
    • протяжённости фасадов;
    • пропорциям основных частей;
    • ритму членений;
    • соотношению основания, основной части и завершения;
    • масштабу первого этажа;
    • угловым элементам;
    • визуальному отделению нового объёма от памятника;
    • формированию фоновой или акцентной роли здания.
    Архитектура не должна имитировать исторический объект или создавать ложное представление о времени строительства. Современное решение возможно, если оно профессионально работает с масштабом, ритмом, материалом и иерархией исторической среды.

  • Фасады и материалы

    При рассмотрении оцениваются:
    • архитектурная композиция всех фасадов;
    • размеры и ритм проёмов;
    • глубина пластики;
    • пропорции вертикальных и горизонтальных элементов;
    • фактура материалов;
    • степень отражения света;
    • колористика;
    • долговечность отделки;
    • устройство цоколя;
    • размещение вывесок;
    • инженерные решётки;
    • архитектурное освещение.
    Выбор нейтрального цвета сам по себе не обеспечивает соответствия историческому контексту. Значение имеют масштаб деталей, реальная материальность и поведение фасада при естественном освещении.

  • Кровля и техническое оборудование

    В исторической среде кровля становится полноценным пятым фасадом. Оборудование, незаметное с уровня двора, может попадать в панораму с набережной, площади, видовой площадки или верхних этажей соседних зданий.
    В материалах необходимо показывать:
    • форму и уклон кровли;
    • парапеты и ограждения;
    • технические надстройки;
    • вентиляционное оборудование;
    • наружные блоки;
    • дымоудаление;
    • выходы коммуникаций;
    • возможное экранирование;
    • вид кровли с повышенных точек.
    Оборудование должно быть включено в архитектурную модель до выполнения итоговых визуализаций.

  • Благоустройство и ландшафт

    Проект не должен рассматривать исторический объект как изолированное здание. На восприятие среды влияют:
    • рельеф;
    • существующее озеленение;
    • исторические ограждения;
    • покрытия;
    • малые архитектурные формы;
    • наружное освещение;
    • размещение парковки;
    • хозяйственные площадки;
    • пешеходные маршруты;
    • доступ к объекту культурного наследия;
    • открытые пространства перед фасадами.
    В зоне охраняемого природного ландшафта ограничения могут относиться не только к зданиям, но и к изменению рельефа, вырубке, размещению инженерных объектов и нарушению открытых панорам.

Роль Департамента культурного наследия Москвы

Для московских объектов вопросы охраны культурного наследия относятся к компетенции Департамента культурного наследия города Москвы.

В рамках действующего порядка 284-ПП документы по объектам, затрагивающим охранный статус территории, могут направляться в ДКН Москвы посредством межведомственного взаимодействия. Отрицательное заключение Департамента является основанием для отказа в утверждении архитектурно-градостроительного решения.

Поэтому взаимодействие с ДКН нельзя сводить к формальной проверке после завершения архитектуры. Если ограничения способны повлиять на посадку, высоту или объём, их следует учитывать до фиксации концепции и формирования цифровых моделей.

При этом не каждое нахождение рядом с ОКН автоматически требует одинакового комплекта согласований. Маршрут зависит от границ, категории объекта, вида работ и содержания конкретного режима.
Материалы архитектурно-градостроительного решения (АГР)
Последовательность подготовки проекта
Правовой и градостроительный аудит
Определяются статусы объектов, границы территорий и зон, предметы охраны, ГПЗУ, ПЗЗ, ППТ и дополнительные согласования.
Формирование допустимого объёма
На единой модели проверяются пятно застройки, высота, рельеф, охраняемые раскрытия, панорамы и расположение технических элементов.
Сравнение вариантов
Варианты следует различать не только отделкой, но и размещением, силуэтом, членением объёма, завершением и характером взаимодействия с памятником.
Разработка архитектурного решения
После выбора объёмной схемы уточняются планы, фасады, материалы, первый этаж, кровля и благоустройство.
Междисциплинарная проверка
Концепция сопоставляется с конструктивной схемой, инженерией, пожарными требованиями, транспортом и археологическими ограничениями.
Подготовка согласованного комплекта
Планы, фасады, разрезы, визуализации и цифровые модели приводятся к одной версии. Отдельно проверяется выполнение требований охранного режима.
Сопровождение рассмотрения
Архитектор представляет не стилистические предпочтения, а доказательную логику: допустимость размещения, сохранение исторической среды, выбор масштаба, силуэта и материалов.

Типичные ошибки

  • Называть любую близость к памятнику охранной зоной

    У участка может быть другой режим либо несколько пересекающихся ограничений. Требуется установить точные границы и реквизиты актов.

  • Считать параметры ГПЗУ гарантированно реализуемыми

    Допустимая высота и площадь должны проверяться вместе с требованиями зон охраны, предметом охраны и визуально-ландшафтными ограничениями.

  • Начинать работу с фасадной стилистики

    Сначала проверяются допустимость строительства, посадка и объём. Историзированный декор не исправляет нарушение панорамы или превышение высоты.

  • Копировать архитектуру памятника

    Имитация исторического стиля может создавать ложный образ и конкурировать с подлинным объектом. Контекстуальность достигается через масштаб, пропорции, материал и градостроительную роль.

  • Показывать только выгодный ракурс

    Для оценки требуются реальные точки восприятия, включая виды, на которых объект взаимодействует с памятником наиболее явно.

  • Не показывать кровлю и оборудование

    Технические элементы могут нарушить охраняемый силуэт, даже если основной объём соответствует высотным ограничениям.

Частые вопросы

Зависит от вида зоны. В охранной зоне и защитной зоне новое строительство по общему правилу запрещено. В зоне регулирования застройки оно может допускаться в пределах установленных параметров. Необходимо изучать нормативный акт, действующий для конкретного участка.