Архитектурное бюро Тэтриз
ПРОЕКТЫ
ДИЗАЙН
КОНТАКТЫ
УСЛУГИ
БЮРО
ПУБЛИКАЦИИ
РЕКОМЕНДАЦИИ
КОНТАКТЫ

94-ПП: изменение внешнего архитектурного решения нежилого здания в Москве

Постановление Правительства Москвы от 2 февраля 2022 года № 94-ПП регулирует отдельные виды изменений внешних поверхностей существующих нежилых зданий, строений и сооружений. Это не универсальный порядок согласования любых фасадных работ: документ применяется только к установленным категориям объектов, территориям и видам изменений.

Если объект и планируемые работы входят в область действия 94-ПП, сначала необходимо согласовать проект и получить решение уполномоченного органа, затем выполнить работы в соответствии с проектом и оформить заключение об их соответствии. Само постановление действует с 1 августа 2022 года.
Дата актуализации: 23 сентября 2026 года
Работу с фасадом мы начинаем не с формальной подготовки альбома, а с определения правильного правового и проектного маршрута. Для объекта проверяются исходные документы, конструктивные ограничения, градостроительный и исторический контекст.

Архитектурная концепция разрабатывается одновременно с проверкой реализуемости: учитываются конструкции, материалы, нагрузки, пожарные требования, доступность, благоустройство и дальнейшее производство работ. Это позволяет не разделять дизайн, техническую документацию и согласование на несвязанные этапы.
Проект изменения внешнего архитектурного решения нежилого здания по 94-ПП
Tetriz Architects может разработать архитектурное решение, проект и техническое заключение, а также сопровождать их рассмотрение и последующую приемку работ. Подробнее о принципах работы, составе документации и проектировании объектов в Москве и других регионах России — на странице дизайна фасадов зданий.
Обсудить маршрут согласования

На какие объекты распространяется 94-ПП

  • 1. Подходящее назначение объекта

    Положение распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительные, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты.

    Назначение определяется по документам технической инвентаризации либо в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 306-ПП.

  • 2. Подходящее расположение

    Объект должен находиться:
    • в пределах внешних границ Садового кольца;
    • либо на одной из улиц и магистралей, прямо перечисленных в пункте 1.2.2 приложения 1 к 94-ПП.
    В перечень входят, в частности, Ленинский, Ленинградский, Волгоградский, Рязанский, Кутузовский, Комсомольский и Мичуринский проспекты, Варшавское, Каширское, Дмитровское, Волоколамское, Можайское, Ярославское и Щелковское шоссе, Профсоюзная улица, проспект Мира, Новый Арбат и другие радиальные направления. До начала проектирования необходимо проверить конкретный адрес по полному перечню постановления.
Следовательно, одного факта нахождения нежилого здания в Москве недостаточно. Для объекта за пределами установленной территории маршрут согласования определяется отдельно.

Какие работы согласовываются по 94-ПП

Работы выполняются по согласованному проекту и при наличии технического заключения о допустимости и безопасности решений.

Замена отделочного материала, окраска фасада или разработка нового архитектурного образа сами по себе не означают автоматического применения 94-ПП. Для колористики действует постановление Правительства Москвы № 114-ПП, а при реконструкции может потребоваться другой административный маршрут.
Постановление устанавливает закрытый перечень работ:
  1. Создание, ликвидация или изменение формы оконных и дверных проемов во внешних стенах, включая панорамное остекление и наружные ограждения безопасности.
  2. Создание или изменение входных групп в подвальные, цокольные и первые этажи — без устройства фундамента и образования нового помещения.
  3. Создание или изменение сборно-разборных тамбуров без фундамента и капитальной пристройки.
  4. Устройство навесов и козырьков в пределах существующих элементов здания — крылец, площадок, лестниц, приямков, стилобатов.
  5. Создание витрин в пределах существующих элементов здания с выносом не более одного метра относительно наружной стены.
Проект изменения внешнего архитектурного решения нежилого здания по 94-ПП

На какие объекты распространяется 94-ПП

Объекты культурного наследия прямо исключены из области действия 94-ПП. Работы, требующие разрешения на строительство, также не могут быть согласованы по этому упрощенному фасадному маршруту.

При этом для обычного нежилого здания, расположенного в границах территории объекта культурного наследия или на непосредственно связанном земельном участке, в проект может потребоваться раздел об обеспечении сохранности ОКН. Такой объект не становится памятником, однако влияние работ на историческую среду оценивается отдельно.

Что входит в проект изменения внешнего архитектурного решения

Проект по 94-ПП — это не только визуализация обновленного фасада. Он должен объединять архитектурные, планировочные, конструктивные и технологические решения, мероприятия по пожарной безопасности, доступности для маломобильных групп населения и организации производства работ.
В состав материалов включаются:
  • пояснительная записка с описанием существующего состояния и перечнем работ;
  • цветные чертежи изменяемых фрагментов фасада;
  • фотофиксация существующего положения;
  • реалистичный фотомонтаж проектного решения;
  • план до проведения работ с экспликацией;
  • план монтажных и демонтажных работ;
  • план после выполнения работ;
  • схема расположения объекта в городской застройке;
  • схема генерального плана, если изменения затрагивают прилегающую территорию;
  • ведомость материалов, видов отделки и цветов по палитрам RAL или NCS;
  • раздел обеспечения сохранности ОКН — когда он необходим по расположению объекта.
Проект изменения внешнего архитектурного решения нежилого здания по 94-ПП
Фотографии должны быть сделаны не ранее чем за два месяца до подачи заявления. Графика должна позволять оценить масштаб, конфигурацию, материалы и влияние изменений на композицию фасада.

Проект оформляется с учетом постановления Москвы № 728-ПП, ГОСТ Р 21.101-2020 и ГОСТ 21.002-2014. Колористические решения и материалы отделки должны соответствовать требованиям 114-ПП.
~

Для чего необходимо техническое заключение

Техническое заключение подтверждает, что проектируемые работы допустимы и безопасны. В нем оцениваются существующие конструкции, планировочные и технологические решения, нагрузки, узлы, пожарные мероприятия и доступность объекта.
Заключение может быть отдельным документом или входить в состав проекта. Его должна подготовить проектная организация — член соответствующей саморегулируемой организации. Это же требование действует для объединенного проекта, содержащего техническое заключение.

Таким образом, архитектурная идея должна быть подтверждена конструктивной реализуемостью. Красивого эскиза недостаточно, если устройство проема, козырька, витрины или входной группы влияет на несущие и ограждающие конструкции.

Как проходит согласование

Проверка объекта и административного маршрута
Анализируются назначение и расположение здания, сведения ЕГРН и БТИ, охранный статус, права на объект и земельный участок, признаки реконструкции и наличие ограничений по 819-ПП.
Разработка архитектурного решения
Определяются композиция изменяемого фрагмента, пропорции проемов, рисунок переплетов, материалы, цвета, конструкция входной группы или витрины. Решение должно сохранять архитектурную целостность здания и учитывать окружающую застройку.
Подготовка проекта и технического заключения
Архитектурные материалы синхронизируются с конструктивными расчетами, пожарными требованиями, доступностью МГН и благоустройством.
Получение согласия собственников
Обратиться за услугой может собственник, один из собственников или уполномоченный представитель. Однако решение о согласовании не дает права начинать работы без согласия всех собственников нежилого объекта.
Электронная подача
Государственная услуга предоставляется в электронной форме через портал mos.ru. В первоначальной редакции 94-ПП уполномоченным органом указана Москомархитектура. После ее присоединения к Департаменту градостроительной политики в 2025 году актуальная страница услуги размещена в разделе ДГП Москвы.
Выполнение работ
Работы выполняются в пределах согласованного решения. Если для производства работ нужны земляные работы, временное ограждение или размещение временных объектов, отдельно проверяется необходимость ордера ОАТИ по постановлению Москвы № 284-ПП. Решение по 94-ПП такой ордер не заменяет.
Приемка результата
После завершения работ оформляется заключение об их соответствии согласованному проекту. Уполномоченная городом организация проводит натурное обследование объекта, после чего принимается решение о выдаче заключения.

Заключение подтверждает правомерность выполненных изменений и может служить основанием для их отражения в учетно-технической документации.
Сроки по 94-ПП
Двадцатидневный срок включает межведомственное взаимодействие, но не включает период официального приостановления услуги. Если требуется получение сведений от Госинспекции по недвижимости, приостановление может составить до 60 рабочих дней.
Нормативный срок государственной услуги не равен продолжительности всего проекта. До подачи необходимо обследовать объект, разработать архитектурное решение, выполнить расчеты, подготовить проект и согласовать решения с заказчиком и собственниками.
Можно ли согласовать уже выполненные изменения

94-ПП предусматривало специальный переходный порядок для работ, выполненных до вступления постановления в силу. Обратиться за заключением без предварительного решения можно было:
  • по объектам внутри Садового кольца — до 1 октября 2023 года;
  • по объектам на перечисленных магистралях — до 1 января 2026 года.
Оба срока истекли. Поэтому в 2026 году нельзя опираться на переходный порядок как на универсальный способ узаконить ранее измененный фасад. Необходимо установить дату и состав работ, оценить безопасность, проверить возможный административный маршрут и определить, допускается ли сохранение изменений либо потребуется восстановление исходного состояния.
Почему проект может не пройти согласование

Наиболее распространенные причины замечаний и отказов:
  • 94-ПП не распространяется на адрес, назначение объекта или заявленный вид работ;
  • фактические работы имеют признаки реконструкции;
  • проект нарушает существующий ритм проемов и композиционную целостность фасада;
  • новые элементы перекрывают декор, архитектурные детали или элементы навигации;
  • материалы и цвета не соответствуют существующему зданию и окружающей застройке;
  • входная группа сокращает нормативную ширину тротуара;
  • техническое заключение не подтверждает безопасность решений;
  • фотографии устарели или не позволяют оценить объект;
  • сведения проекта, технического заключения и документов БТИ противоречат друг другу;
  • не урегулированы права собственников;
  • объект или участок имеет признаки незаконного использования либо самовольной реконструкции.
Согласование оценивает не только комплектность документов. Проверяются стилистика здания, ритм фасада, обоснованность размеров проемов, совместимость материалов и колористика.

Частые вопросы

Нет. Необходимо одновременно проверить функциональное назначение объекта, его адрес и вид планируемых работ.