ТЗ на архитектурную концепцию и АГР: структура, исходные данные и шаблон

Техническое задание на архитектурную концепцию должно определять не только перечень чертежей и визуализаций. Оно фиксирует исходную задачу, ограничения участка, целевые параметры объекта, состав работ, этапы, форматы результата и критерии его приёмки.
Особенно важно разделить три группы требований:

  • обязательные параметры, установленные документами и нормативными ограничениями;
  • целевые показатели, к которым следует стремиться при подтверждении их реализуемости;
  • проектные допущения, используемые до получения недостающих исходных данных.
Для договора или тендера этого недостаточно сформулировать задачу как «разработать современную архитектурную концепцию». Исполнители должны одинаково понимать объём работ, количество вариантов, состав файлов, границы сопровождения и результат каждого этапа.
Материал актуализирован по состоянию на 23 сентября 2026 года.

Что представляет собой ТЗ на архитектурную концепцию

Единой обязательной формы документа под названием «техническое задание на архитектурную концепцию для АГР» нормативными актами не установлено. Как правило, это приложение к договору или отдельный согласованный документ, определяющий:
  • цель разработки;
  • характеристики объекта и участка;
  • исходные данные;
  • обязательные ограничения;
  • функциональную программу;
  • целевые технико-экономические показатели;
  • требования к архитектуре и благоустройству;
  • состав итоговых материалов;
  • этапы и сроки работы;
  • количество вариантов и итераций;
  • порядок согласования решений;
  • критерии приёмки результата;
  • границы ответственности участников.
Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией
Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией
Если работы выполняются в рамках договора на проектирование, применяются положения статей 758 и 759 Гражданского кодекса РФ. Заказчик передаёт проектировщику задание и исходные данные, а задание, подготовленное проектировщиком по поручению заказчика, становится обязательным после утверждения заказчиком.

Статья 14 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ также устанавливает, что создание и реализация архитектурного проекта осуществляются на основании договора. Поэтому существенные требования к концепции, результату и порядку внесения изменений целесообразно фиксировать не только в переписке, но и в договорных документах.

Профессиональный подход к архитектурной концепции

Архитектурная концепция объекта перед согласованием АГР
Архитектурная концепция объекта в Геленджике
Tetriz Architects рассматривает техническое задание не как формальный перечень листов, а как основу управляемого архитектурного процесса. До начала разработки проверяются градостроительные ограничения, функциональная программа, целевые показатели и техническая реализуемость объекта.

Архитектурная концепция формируется как единая система: размещение и объём, планы и фасады, материалы и технические элементы, кровля и благоустройство должны описывать одну актуальную версию решения. Такой подход позволяет сохранить авторскую архитектуру и одновременно подготовить её к профессиональному рассмотрению и дальнейшему проектированию.
Порядок разработки концепции, подготовки материалов и сопровождения рассмотрения представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».
Обсудить маршрут разработки

ТЗ, архитектурная концепция и материалы для согласования — разные документы

В работе над объектом необходимо различать несколько взаимосвязанных результатов.
ТЗ не является заменой Материалов АГР («буклета») и обычно не выступает основным материалом, направляемым для оформления свидетельства. Оно организует разработку концепции, на основе которой впоследствии формируются необходимые графические и цифровые материалы.

Различия между архитектурной концепцией, Материалами АГР и проектной документацией подробно рассмотрены в статье «Архитектурная концепция, материалы АГР и проектная документация».

Какие нормативные документы нужно учитывать

Содержание ТЗ определяется не одной нормой, а совокупностью градостроительных, технических и договорных требований.

  • Проектная документация и технические требования

    Состав проектной документации устанавливается Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Концепция не должна воспроизводить все разделы проектной документации, но в ней необходимо заложить решения, которые можно последовательно развить на следующей стадии.

    Также учитываются:
    • Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
    • Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
    • обязательные требования по доступности для маломобильных групп населения;
    • санитарные, экологические и отраслевые требования;
    • технические регламенты и применимые своды правил.
    Техническое задание не должно содержать требования, противоречащие обязательным нормам, градостроительной документации или условиям использования земельного участка.

  • ГПЗУ, ПЗЗ и документация по планировке территории

    Статья 57.3 Градостроительного кодекса РФ определяет назначение и содержание градостроительного плана земельного участка. ГПЗУ содержит сведения, необходимые для архитектурно-строительного проектирования, включая допустимые параметры объекта и ограничения использования территории.

    В Москве также применяются:
    • Правила землепользования и застройки города Москвы, утверждённые Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП;
    • проекты планировки и проекты межевания территории — при наличии;
    • решения о комплексном развитии территории;
    • правовые акты, устанавливающие специальные режимы и ограничения;
    • сведения ЕГРН, красные линии и зоны с особыми условиями использования территорий.
    Взаимосвязь параметров концепции и ГПЗУ подробно разобрана в статье «АГР и ГПЗУ: какие параметры проекта должны совпадать».

  • Градостроительный кодекс РФ

    Согласно статье 48 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация подготавливается на основании задания застройщика или технического заказчика, результатов инженерных изысканий, сведений ГПЗУ, технических условий и обязательных требований.

    Архитектурная концепция не тождественна проектной документации, однако уже на концептуальном этапе необходимо учитывать исходные данные, которые будут обязательны при дальнейшем проектировании. Иначе утверждённое заказчиком архитектурное решение может оказаться технически или градостроительно нереализуемым.

  • Московский порядок согласования АГР

    По состоянию на 31 июля 2026 года порядок оформления свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения регулируется Постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП.

    Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП «О согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве» вступает в силу 30 сентября 2026 года. Оно вводит обновлённый порядок рассмотрения проектных материалов и работы Архитектурной комиссии. Поэтому для объектов, разработка или рассмотрение которых приходится на переходный период, маршрут и состав результата необходимо проверять с учётом даты предполагаемой подачи.

Кто должен готовить техническое задание

Исходную бизнес-задачу формулирует заказчик, однако профессиональную структуру ТЗ целесообразно разрабатывать совместно с архитектором.
Заказчик обычно определяет:
  • назначение и предполагаемую модель использования объекта;
  • целевые площади и коммерческие показатели;
  • функциональную программу;
  • требования оператора;
  • инвестиционные ограничения;
  • предполагаемую этапность;
  • бюджетные ориентиры;
  • сроки реализации;
  • принципиальные требования к будущему объекту.
Архитектор проверяет, насколько эти требования совместимы между собой, с участком и нормативными ограничениями. При необходимости к подготовке задания подключаются:
  • технический заказчик;
  • генеральный проектировщик;
  • технолог;
  • конструктор;
  • специалисты по пожарной безопасности;
  • инженеры по транспорту и благоустройству;
  • специалисты по инженерным системам;
  • оператор будущего объекта;
  • консультанты по объектам культурного наследия и специальным ограничениям.
Если заказчик передаёт уже подготовленное ТЗ, до начала разработки его необходимо проверить. Наличие подписанного документа само по себе не означает, что заданные показатели можно реализовать на конкретном участке.

Из каких разделов должно состоять ТЗ

Общие сведения об объекте
В начале задания фиксируются:
  • наименование объекта;
  • адрес и кадастровый номер земельного участка;
  • вид работ — строительство или реконструкция;
  • функциональное назначение;
  • сведения о заказчике и правообладателе участка;
  • предполагаемая стадия проекта;
  • основание для разработки;
  • цель архитектурной концепции;
  • предполагаемый маршрут рассмотрения;
  • сведения о ранее разработанных или согласованных решениях.
Если рассматривается реконструкция, необходимо отдельно указать характеристики существующего объекта, его кадастровые данные, фактическое использование, площадь, этажность, конструктивную схему и предполагаемый объём изменений.
Цель разработки
Формулировка «разработать современную архитектурную концепцию» недостаточна. Цель должна описывать ожидаемый результат.
Например:
Разработать архитектурную концепцию объекта, определяющую его размещение, объёмно-пространственное, функционально-планировочное и фасадное решение, организацию участка и связь с окружающей застройкой, с последующей подготовкой материалов для профессионального рассмотрения и согласования архитектурно-градостроительного решения.
Цель не должна содержать обещание гарантированного согласования. Решение принимается уполномоченными органами по результатам рассмотрения, поэтому архитектор может отвечать за качество, комплектность и профессиональную обоснованность материалов, но не за заранее определённое административное решение.
Перечень исходных данных
К ТЗ рекомендуется приложить реестр исходных материалов с датами, номерами и указанием стороны, ответственной за их передачу.
В реестр могут входить:
  • актуальный ГПЗУ;
  • выписки из ЕГРН;
  • топографическая съёмка;
  • материалы ПЗЗ;
  • проект планировки и проект межевания территории;
  • градостроительное обоснование;
  • сведения о красных линиях;
  • сведения о ЗОУИТ;
  • материалы по объектам культурного наследия и зонам их охраны;
  • результаты инженерных изысканий — при наличии;
  • технические условия;
  • транспортная схема;
  • дендрологические материалы;
  • сведения о существующих зданиях и сооружениях;
  • обмеры и техническое обследование — для реконструкции;
  • технологическое задание;
  • программа помещений;
  • брендбук или требования оператора;
  • ранее полученные заключения и замечания;
  • исходные цифровые модели территории.
Если часть исходных данных отсутствует, в ТЗ следует зафиксировать, какие решения выполняются предварительно и подлежат уточнению после получения документов.

Техническая реализуемость концепции

ТЗ должно требовать не только визуально убедительного, но и реализуемого решения.
До детализации фасадов рекомендуется определить:
  • принципиальную конструктивную схему;
  • ориентировочную сетку колонн;
  • высоты этажей;
  • положение вертикальных коммуникаций;
  • места основных инженерных помещений;
  • требования к вентиляционным камерам;
  • размещение трансформаторных подстанций и других технических объектов;
  • принцип отвода воздуха и дымоудаления;
  • ориентировочные пожарные отсеки;
  • расположение зон обслуживания;
  • ограничения по применяемым фасадным системам;
  • эксплуатационные требования к материалам.
Архитектурная концепция не должна превращаться в преждевременную рабочую документацию. Однако решения, принципиально влияющие на объём, фасады и кровлю, необходимо учитывать до подготовки финальных визуализаций.

Архитектурная концепция объекта

Этапы разработки

Работу удобно разделить на последовательные этапы.

Аудит исходных данных

Проверяются ГПЗУ, ПЗЗ, документация по планировке территории, ЕГРН, ограничения, исходная функциональная программа и целевые показатели. Формируется перечень противоречий и недостающих материалов.
Градостроительная и объёмная модель
Определяются размещение объекта, габариты, высотность, основные функциональные блоки, транспортная схема и связь с окружением.
Выбор архитектурного направления
Сравниваются варианты объёма, силуэта, фасадной структуры, организации первого этажа и основных материалов.
Детализация концепции
Разрабатываются планы, фасады, разрезы, кровля, благоустройство, материалы, технические элементы и визуализации.
Междисциплинарная проверка
Решение проверяется с участием технолога, конструктора, инженеров и специалистов по пожарной безопасности. Выявленные изменения вносятся одновременно во все связанные материалы.
Подготовка итогового комплекта
Формируются согласованная концепция, презентация и применимые к маршруту объекта Материалы АГР и цифровые модели.

Краткий шаблон технического задания

  • Предмет работы

    Разработка архитектурной концепции объекта капитального строительства с определением размещения, объёмно-пространственного, функционально-планировочного, фасадного и средового решения.

  • Цель

    Формирование архитектурно и градостроительно обоснованного решения, пригодного для дальнейшей подготовки проектных материалов и развития на стадии проектной документации.

  • Исходные данные

    ГПЗУ, ПЗЗ, документация по планировке территории, ЕГРН, топографическая съёмка, ограничения, функциональная программа, технологическое задание, сведения о существующем объекте и инженерной инфраструктуре.

  • Основные параметры

    Назначение, площадь, высота, этажность, количество объектов, функциональный состав, парковка, этапность и другие ТЭП с указанием статуса каждого параметра.

  • Архитектурная задача

    Определение роли объекта в окружающей застройке, принципов формирования объёма, силуэта, фасадов, входов, первого этажа, кровли, материалов и благоустройства.

  • Состав результата

    Схемы анализа, генеральный план, планы, фасады, разрезы, план кровли, материалы, визуализации, таблица ТЭП, рабочая трёхмерная модель и презентация.

  • Вариантность

    Количество принципиальных вариантов, порядок выбора направления и число итераций детализации.

  • Этапы и сроки

    Аудит, объёмная модель, выбор направления, детализация, междисциплинарная проверка и подготовка итогового комплекта.

  • Порядок согласования

    Уполномоченные представители сторон, сроки рассмотрения, формат замечаний и правила фиксации утверждённой версии.

  • Критерии приёмки

    Комплектность, соответствие исходным данным, согласованность материалов, техническая реализуемость и передача файлов в предусмотренных форматах.

Частые вопросы

Для частной разработки архитектурной концепции единой обязательной формы нет. Содержание определяется договором, характеристиками объекта и предполагаемым маршрутом работы. Для проектной документации объектов с бюджетным финансированием могут применяться специальные требования к форме задания на проектирование.