Tetriz Architects
+7 (495) 648-43-96
6484396@gmail.com
г. Москва, Нижний Сусальный пер., д. 5, стр. 17
6484396@gmail.com
г. Москва, Нижний Сусальный пер., д. 5, стр. 17
Техническое задание на архитектурную концепцию для АГР
Техническое задание на архитектурную концепцию определяет не только перечень чертежей и визуализаций. Оно фиксирует, для какого объекта разрабатывается решение, какие градостроительные ограничения необходимо соблюдать, какие функциональные и технико-экономические параметры требуется получить и по каким критериям заказчик будет принимать результат.
Для подготовки к согласованию архитектурно-градостроительного решения особенно важно разделить обязательные требования, целевые параметры и проектные допущения. Если в задании они смешаны, архитектор может разработать выразительную концепцию, которая не соответствует ГПЗУ, функциональной программе, технологии объекта или возможностям дальнейшей реализации.
Качественное ТЗ не подменяет архитектурное проектирование готовым набором декоративных указаний. Его задача — сформировать профессиональные рамки, внутри которых архитектор может найти обоснованное, реализуемое и соответствующее месту решение.
Для подготовки к согласованию архитектурно-градостроительного решения особенно важно разделить обязательные требования, целевые параметры и проектные допущения. Если в задании они смешаны, архитектор может разработать выразительную концепцию, которая не соответствует ГПЗУ, функциональной программе, технологии объекта или возможностям дальнейшей реализации.
Качественное ТЗ не подменяет архитектурное проектирование готовым набором декоративных указаний. Его задача — сформировать профессиональные рамки, внутри которых архитектор может найти обоснованное, реализуемое и соответствующее месту решение.
Материал актуализирован по состоянию на 31 июля 2026 года.
Что представляет собой ТЗ на архитектурную концепцию
Единой обязательной формы документа под названием «техническое задание на архитектурную концепцию для АГР» нормативными актами не установлено. Как правило, это приложение к договору или отдельный согласованный документ, определяющий:
- цель разработки;
- характеристики объекта и участка;
- исходные данные;
- обязательные ограничения;
- функциональную программу;
- целевые технико-экономические показатели;
- требования к архитектуре и благоустройству;
- состав итоговых материалов;
- этапы и сроки работы;
- количество вариантов и итераций;
- порядок согласования решений;
- критерии приёмки результата;
- границы ответственности участников.
Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией
Если работы выполняются в рамках договора на проектирование, применяются положения статей 758 и 759 Гражданского кодекса РФ. Заказчик передаёт проектировщику задание и исходные данные, а задание, подготовленное проектировщиком по поручению заказчика, становится обязательным после утверждения заказчиком.
Статья 14 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ также устанавливает, что создание и реализация архитектурного проекта осуществляются на основании договора. Поэтому существенные требования к концепции, результату и порядку внесения изменений целесообразно фиксировать не только в переписке, но и в договорных документах.
Статья 14 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ также устанавливает, что создание и реализация архитектурного проекта осуществляются на основании договора. Поэтому существенные требования к концепции, результату и порядку внесения изменений целесообразно фиксировать не только в переписке, но и в договорных документах.
Профессиональный подход к архитектурной концепции
Архитектурная концепция объекта в Геленджике
Tetriz Architects рассматривает техническое задание не как формальный перечень листов, а как основу управляемого архитектурного процесса. До начала разработки проверяются градостроительные ограничения, функциональная программа, целевые показатели и техническая реализуемость объекта.
Архитектурная концепция формируется как единая система: размещение и объём, планы и фасады, материалы и технические элементы, кровля и благоустройство должны описывать одну актуальную версию решения. Такой подход позволяет сохранить авторскую архитектуру и одновременно подготовить её к профессиональному рассмотрению и дальнейшему проектированию.
Архитектурная концепция формируется как единая система: размещение и объём, планы и фасады, материалы и технические элементы, кровля и благоустройство должны описывать одну актуальную версию решения. Такой подход позволяет сохранить авторскую архитектуру и одновременно подготовить её к профессиональному рассмотрению и дальнейшему проектированию.
Порядок разработки концепции, подготовки материалов и сопровождения рассмотрения представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».
ТЗ, архитектурная концепция и материалы для согласования — разные документы
В работе над объектом необходимо различать несколько взаимосвязанных результатов.
ТЗ не является заменой Материалов АГР («буклета») и обычно не выступает основным материалом, направляемым для оформления свидетельства. Оно организует разработку концепции, на основе которой впоследствии формируются необходимые графические и цифровые материалы.
Различия между архитектурной концепцией, Материалами АГР и проектной документацией подробно рассмотрены в статье «Архитектурная концепция, материалы АГР и проектная документация».
Различия между архитектурной концепцией, Материалами АГР и проектной документацией подробно рассмотрены в статье «Архитектурная концепция, материалы АГР и проектная документация».
Какие нормативные документы нужно учитывать
Содержание ТЗ определяется не одной нормой, а совокупностью градостроительных, технических и договорных требований.
-
Проектная документация и технические требования
Состав проектной документации устанавливается Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Концепция не должна воспроизводить все разделы проектной документации, но в ней необходимо заложить решения, которые можно последовательно развить на следующей стадии.
Также учитываются:- Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
- Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
- обязательные требования по доступности для маломобильных групп населения;
- санитарные, экологические и отраслевые требования;
- технические регламенты и применимые своды правил.
-
ГПЗУ, ПЗЗ и документация по планировке территории
Статья 57.3 Градостроительного кодекса РФ определяет назначение и содержание градостроительного плана земельного участка. ГПЗУ содержит сведения, необходимые для архитектурно-строительного проектирования, включая допустимые параметры объекта и ограничения использования территории.
В Москве также применяются:- Правила землепользования и застройки города Москвы, утверждённые Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП;
- проекты планировки и проекты межевания территории — при наличии;
- решения о комплексном развитии территории;
- правовые акты, устанавливающие специальные режимы и ограничения;
- сведения ЕГРН, красные линии и зоны с особыми условиями использования территорий.
-
Градостроительный кодекс РФ
Согласно статье 48 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация подготавливается на основании задания застройщика или технического заказчика, результатов инженерных изысканий, сведений ГПЗУ, технических условий и обязательных требований.
Архитектурная концепция не тождественна проектной документации, однако уже на концептуальном этапе необходимо учитывать исходные данные, которые будут обязательны при дальнейшем проектировании. Иначе утверждённое заказчиком архитектурное решение может оказаться технически или градостроительно нереализуемым. -
Московский порядок согласования АГР
По состоянию на 31 июля 2026 года порядок оформления свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения регулируется Постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП.
Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП «О согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве» вступает в силу 30 сентября 2026 года. Оно вводит обновлённый порядок рассмотрения проектных материалов и работы Архитектурной комиссии. Поэтому для объектов, разработка или рассмотрение которых приходится на переходный период, маршрут и состав результата необходимо проверять с учётом даты предполагаемой подачи.
Кто должен готовить техническое задание
Исходную бизнес-задачу формулирует заказчик, однако профессиональную структуру ТЗ целесообразно разрабатывать совместно с архитектором.
Заказчик обычно определяет:
- назначение и предполагаемую модель использования объекта;
- целевые площади и коммерческие показатели;
- функциональную программу;
- требования оператора;
- инвестиционные ограничения;
- предполагаемую этапность;
- бюджетные ориентиры;
- сроки реализации;
- принципиальные требования к будущему объекту.
Архитектор проверяет, насколько эти требования совместимы между собой, с участком и нормативными ограничениями. При необходимости к подготовке задания подключаются:
- технический заказчик;
- генеральный проектировщик;
- технолог;
- конструктор;
- специалисты по пожарной безопасности;
- инженеры по транспорту и благоустройству;
- специалисты по инженерным системам;
- оператор будущего объекта;
- консультанты по объектам культурного наследия и специальным ограничениям.
Из каких разделов должно состоять ТЗ
Общие сведения об объекте
В начале задания фиксируются:
- наименование объекта;
- адрес и кадастровый номер земельного участка;
- вид работ — строительство или реконструкция;
- функциональное назначение;
- сведения о заказчике и правообладателе участка;
- предполагаемая стадия проекта;
- основание для разработки;
- цель архитектурной концепции;
- предполагаемый маршрут рассмотрения;
- сведения о ранее разработанных или согласованных решениях.
Цель разработки
Формулировка «разработать современную архитектурную концепцию» недостаточна. Цель должна описывать ожидаемый результат.
Например:
Разработать архитектурную концепцию объекта, определяющую его размещение, объёмно-пространственное, функционально-планировочное и фасадное решение, организацию участка и связь с окружающей застройкой, с последующей подготовкой материалов для профессионального рассмотрения и согласования архитектурно-градостроительного решения.
Цель не должна содержать обещание гарантированного согласования. Решение принимается уполномоченными органами по результатам рассмотрения, поэтому архитектор может отвечать за качество, комплектность и профессиональную обоснованность материалов, но не за заранее определённое административное решение.
Например:
Разработать архитектурную концепцию объекта, определяющую его размещение, объёмно-пространственное, функционально-планировочное и фасадное решение, организацию участка и связь с окружающей застройкой, с последующей подготовкой материалов для профессионального рассмотрения и согласования архитектурно-градостроительного решения.
Цель не должна содержать обещание гарантированного согласования. Решение принимается уполномоченными органами по результатам рассмотрения, поэтому архитектор может отвечать за качество, комплектность и профессиональную обоснованность материалов, но не за заранее определённое административное решение.
Перечень исходных данных
К ТЗ рекомендуется приложить реестр исходных материалов с датами, номерами и указанием стороны, ответственной за их передачу.
В реестр могут входить:
В реестр могут входить:
- актуальный ГПЗУ;
- выписки из ЕГРН;
- топографическая съёмка;
- материалы ПЗЗ;
- проект планировки и проект межевания территории;
- градостроительное обоснование;
- сведения о красных линиях;
- сведения о ЗОУИТ;
- материалы по объектам культурного наследия и зонам их охраны;
- результаты инженерных изысканий — при наличии;
- технические условия;
- транспортная схема;
- дендрологические материалы;
- сведения о существующих зданиях и сооружениях;
- обмеры и техническое обследование — для реконструкции;
- технологическое задание;
- программа помещений;
- брендбук или требования оператора;
- ранее полученные заключения и замечания;
- исходные цифровые модели территории.
Техническая реализуемость концепции
ТЗ должно требовать не только визуально убедительного, но и реализуемого решения.
До детализации фасадов рекомендуется определить:
До детализации фасадов рекомендуется определить:
- принципиальную конструктивную схему;
- ориентировочную сетку колонн;
- высоты этажей;
- положение вертикальных коммуникаций;
- места основных инженерных помещений;
- требования к вентиляционным камерам;
- размещение трансформаторных подстанций и других технических объектов;
- принцип отвода воздуха и дымоудаления;
- ориентировочные пожарные отсеки;
- расположение зон обслуживания;
- ограничения по применяемым фасадным системам;
- эксплуатационные требования к материалам.
Архитектурная концепция объекта
Этапы разработки
Работу удобно разделить на последовательные этапы.
Аудит исходных данных
Проверяются ГПЗУ, ПЗЗ, документация по планировке территории, ЕГРН, ограничения, исходная функциональная программа и целевые показатели. Формируется перечень противоречий и недостающих материалов.
Градостроительная и объёмная модель
Определяются размещение объекта, габариты, высотность, основные функциональные блоки, транспортная схема и связь с окружением.
Выбор архитектурного направления
Сравниваются варианты объёма, силуэта, фасадной структуры, организации первого этажа и основных материалов.
Детализация концепции
Разрабатываются планы, фасады, разрезы, кровля, благоустройство, материалы, технические элементы и визуализации.
Междисциплинарная проверка
Решение проверяется с участием технолога, конструктора, инженеров и специалистов по пожарной безопасности. Выявленные изменения вносятся одновременно во все связанные материалы.
Подготовка итогового комплекта
Формируются согласованная концепция, презентация и применимые к маршруту объекта Материалы АГР и цифровые модели.
Краткий шаблон технического задания
-
Предмет работы
Разработка архитектурной концепции объекта капитального строительства с определением размещения, объёмно-пространственного, функционально-планировочного, фасадного и средового решения. -
Цель
Формирование архитектурно и градостроительно обоснованного решения, пригодного для дальнейшей подготовки проектных материалов и развития на стадии проектной документации. -
Исходные данные
ГПЗУ, ПЗЗ, документация по планировке территории, ЕГРН, топографическая съёмка, ограничения, функциональная программа, технологическое задание, сведения о существующем объекте и инженерной инфраструктуре. -
Основные параметры
Назначение, площадь, высота, этажность, количество объектов, функциональный состав, парковка, этапность и другие ТЭП с указанием статуса каждого параметра. -
Архитектурная задача
Определение роли объекта в окружающей застройке, принципов формирования объёма, силуэта, фасадов, входов, первого этажа, кровли, материалов и благоустройства. -
Состав результата
Схемы анализа, генеральный план, планы, фасады, разрезы, план кровли, материалы, визуализации, таблица ТЭП, рабочая трёхмерная модель и презентация. -
Вариантность
Количество принципиальных вариантов, порядок выбора направления и число итераций детализации. -
Этапы и сроки
Аудит, объёмная модель, выбор направления, детализация, междисциплинарная проверка и подготовка итогового комплекта. -
Порядок согласования
Уполномоченные представители сторон, сроки рассмотрения, формат замечаний и правила фиксации утверждённой версии. -
Критерии приёмки
Комплектность, соответствие исходным данным, согласованность материалов, техническая реализуемость и передача файлов в предусмотренных форматах.
Частые вопросы
Для частной разработки архитектурной концепции единой обязательной формы нет. Содержание определяется договором, характеристиками объекта и предполагаемым маршрутом работы. Для проектной документации объектов с бюджетным финансированием могут применяться специальные требования к форме задания на проектирование.
Заказчик формулирует бизнес-задачу и функциональные требования. Архитектор переводит их в профессиональное задание, проверяет ограничения и определяет состав результата. Оптимальным является совместное формирование ТЗ с последующим утверждением заказчиком.
Предварительное исследование возможно, но градостроительные параметры будут носить условный характер. До фиксации объёма, высоты, размещения и ТЭП необходимо проверить актуальные градостроительные документы и ограничения.
Количество зависит от сложности задачи. Обычно полезнее сравнить несколько принципиально разных направлений на раннем этапе, выбрать одно и качественно его проработать, чем выпускать большое число поверхностных фасадных вариантов.
Да, если бюджет влияет на конструктивную схему, фасадные материалы, инженерные решения и благоустройство. На стадии концепции достаточно целевого диапазона и принципиальных ограничений без подготовки подробной сметы.
Можно, но изменение функции, ТЭП, технологии, границ участка или состава результата должно фиксироваться письменно. Необходимо отдельно оценивать его влияние на сроки, стоимость и уже утверждённые решения.
ТЗ организует работу над концепцией, но обычно не является основным материалом для оформления свидетельства. Для рассмотрения подготавливается отдельный комплект проектных, графических и цифровых материалов в составе, применимом к конкретному объекту.
Нет. ТЗ снижает риск противоречий, неполного результата и поздних изменений, но не предопределяет решение уполномоченного органа. Значение имеют качество архитектуры, соответствие градостроительным ограничениям и согласованность всего комплекта.