94‑ПП: изменение внешнего архитектурного решения нежилого здания в Москве

Постановление Правительства Москвы от 02.02.2022 № 94‑ПП регулирует не «ремонт фасада вообще», а конкретные изменения внешних поверхностей существующих нежилых объектов: новые или изменяемые проемы, входные группы, тамбуры, козырьки и витрины. Его задача — связать архитектурное решение с конструктивной безопасностью, городской средой и фактической реализацией.

Главная практическая ошибка — начинать с альбома или строительных работ, не определив правильную процедуру. 94‑ПП применяется только при совпадении назначения объекта, адреса, состава работ и установленных исключений. Поэтому профессиональная работа начинается с правового и технического аудита, а не с формальной «картинки для согласования».

Подход Tetriz Architects

Для нас изменение фасада — не отдельная юридическая оболочка и не набор красивых визуализаций. Мы рассматриваем здание целиком: его место в городской среде, функцию, конструктив, инженерные ограничения, бюджет, материалы и дальнейшую эксплуатацию. Авторская идея развивается одновременно с проверкой реализуемости — поэтому согласуемый проект можно последовательно перевести в рабочую документацию и построить без потери первоначального замысла.

Если задача выходит за пределы одного проема или входной группы, она начинается с дизайна фасада. Для объектов, подпадающих под 94‑ПП, отдельным этапом становится проектирование и сопровождение согласования фасадных работ — от аудита исходных данных до получения заключения о выполненных работах.

Проект изменения внешнего архитектурного решения нежилого здания по 94‑ПП в Москве

Обсудить маршрут согласования

Когда применяется 94‑ПП

Для применения постановления № 94‑ПП должны одновременно выполняться четыре условия:

Речь идет о нежилом здании, строении, сооружении либо о помещении именно в нежилом здании.
Функциональное назначение относится к перечисленным в постановлении категориям: административно-деловой, торгово-бытовой, учебно-образовательной, культурно-просветительной, лечебно-оздоровительной, спортивно-рекреационной, социально-реабилитационной или учебно-воспитательной.
Объект расположен в пределах внешней границы Садового кольца либо на одной из магистралей из пункта 1.2.2: например, на Ленинском, Кутузовском, Рязанском, Волгоградском проспектах, Варшавском, Дмитровском, Ленинградском или Ярославском шоссе. Перечень закрытый, поэтому адрес нужно проверять по полному тексту постановления и документам технической инвентаризации.
Планируемое изменение относится к работам из пункта 1.4 и не требует разрешения на строительство.

Само слово «нежилое» в выписке ЕГРН еще не подтверждает применимость процедуры. Значение имеют вид объекта, назначение по документам технического учета, местоположение и точный состав вмешательства.

Какие работы согласуются по 94‑ПП

У каждой работы есть дополнительные ограничения. Например, вход с улицы на второй и более высокий этаж запрещен, кроме нормативного эвакуационного выхода; входная группа не должна уменьшать требуемую ширину тротуара; у одного нежилого помещения допускается одна входная группа, если иное не требуется пожарными нормами. Новый тамбур обычно ограничен площадью 15 м²; для конструкций доступности на отдельных объектах социальной инфраструктуры предусмотрен предел 40 м². Витрина не может выходить за границы занимаемого помещения или перекрывать архитектурный декор.

Когда нужен другой маршрут

94‑ПП не применяется автоматически ко всякому изменению фасада. Из его сферы исключены:

объекты культурного наследия и выявленные объекты культурного наследия;
работы, для которых требуется разрешение на строительство;
замена, перенос или установка инженерного, технологического, газового, электрического, сантехнического и иного оборудования;
объекты, созданные на участке с нарушением установленных ограничений его использования и строительства.

Если меняются только цвет и материалы отделки, сначала проверяют процедуру по постановлению Правительства Москвы № 114‑ПП. Границу между изменением фасада и реконструкцией определяют с учетом статей 1 и 51 Градостроительного кодекса РФ, а в Москве — также перечня случаев, не требующих разрешения на строительство, по постановлению № 432‑ПП. Отсутствие необходимости в разрешении на строительство не отменяет согласование по 94‑ПП и другие обязательные процедуры.

Если вмешательство имеет признаки реконструкции, 94‑ПП не заменяет разрешение на строительство и согласование архитектурно-градостроительного решения. С 30 сентября 2026 года порядок АГР в Москве регулируется постановлением № 1423‑ПП; это отдельный маршрут, который не следует смешивать с процедурой изменения фасада существующего здания по 94‑ПП.

Отдельный случай — здание, которое само не является памятником, но расположено в границах территории объекта культурного наследия или на непосредственно связанном участке. Тогда в проект включают раздел об обеспечении сохранности. Для объектов на таких территориях, связанных участках и в зонах охраны материалы проходят межведомственное согласование с Департаментом культурного наследия Москвы.

~

Что проверяют в архитектурном решении

Согласование не сводится к проверке наличия листов. Город оценивает, сохраняет ли проект архитектурную стилистику здания и сложившейся застройки, общий ритм глухих и остекленных поверхностей, обоснованность количества и размеров проемов, соответствие новых материалов существующему фасаду, а также колористику и рисунок оконных переплетов.
Поэтому проем, вход или козырек нельзя проектировать изолированно. Решение должно одновременно работать на композицию фасада, функцию помещения, конструктивную надежность, пожарную безопасность, доступность для маломобильных посетителей и долговечную эксплуатацию. Именно такой подход отличает реализуемый фасадный проект от декоративного эскиза.

Что входит в проект и техническое заключение

Проект по 94‑ПП объединяет архитектурную и инженерную части. В базовый комплект входят:

пояснительная записка с описанием существующего состояния и перечнем работ;
цветные чертежи фрагментов фасада, фотофиксация и фотомонтаж; фотографии должны быть сделаны не ранее чем за два месяца до подачи;
планы помещения до работ, с монтажно-демонтажной схемой и после работ в масштабе 1:50, 1:100 или 1:200;
схема положения объекта в городской застройке;
генплан прилегающей территории, если фасадное решение затрагивает благоустройство или использование участка;
ведомость материалов, отделки и цветов по системам NCS и RAL;
раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия — когда этого требует расположение здания.

Графика должна реалистично показывать будущий результат: без искажения пропорций, затемнения и приемов, которые маскируют влияние решения на фасад. Электронный комплект оформляют с учетом постановления № 728‑ПП, ГОСТ Р 21.101‑2020 и ГОСТ 21.002‑2014.

Техническое заключение подтверждает допустимость и безопасность работ. Оно характеризует существующие планировочные, архитектурные, конструктивные и технологические решения, учитывает пожарные требования и доступность, содержит необходимые узлы, детали и расчеты нагрузок. Заключение может быть самостоятельным документом или частью проекта; его подготавливает проектная организация — член соответствующей СРО. Если заключение включено в проект, весь такой комплект оформляет организация — член СРО.

Порядок согласования: этап и результат

Заявление подает собственник здания или помещения; для городского имущества — лицо, которому объект предоставлен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Допускается обращение через представителя с подтвержденными полномочиями. Подача и выдача результата происходят электронно через портал mos.ru. В исходном тексте 94‑ПП еще используется наименование «Москомархитектура», но после реорганизации по постановлению № 2993‑ПП актуальная карточка процедуры размещена у Департамента градостроительной политики Москвы.

Важно: решение о согласовании проекта само по себе не дает права начинать работы без согласия всех собственников нежилого объекта. Оно также не заменяет иные необходимые разрешения, права на использование участка и оформление производства работ.

Сроки, стоимость государственной услуги и приемка

Нормативный срок оформления решения или заключения — до 20 рабочих дней. В него входит межведомственное взаимодействие, в том числе рассмотрение материалов Департаментом культурного наследия в предусмотренных случаях. Срок не включает возможное приостановление: если требуется акт Госинспекции по недвижимости, оно может длиться до 60 рабочих дней.

Государственная услуга предоставляется бесплатно, но разработку проекта, технического заключения и другие необходимые подготовительные услуги оплачивает заявитель. Решение действует один год. Его можно продлить один раз — не более чем еще на год; запрос следует подать не позднее последнего дня действия решения.

После реализации необходимо запросить заключение о выполненных работах. Крайний срок обращения — три месяца после окончания срока действия решения. Натурное обследование проводится не позднее шести рабочих дней после регистрации запроса, но это срок выезда, а не выдачи заключения: общий регламентный срок результата остается до 20 рабочих дней.
Полученное заключение служит основанием для внесения сведений о правомерности изменений в учетно-техническую документацию БТИ; необходимость кадастрового учета или регистрации в ЕГРН оценивается отдельно.

Частые вопросы

Нет. Оно распространяется на установленные виды нежилых объектов внутри внешней границы Садового кольца и на исчерпывающий перечень улиц и магистралей. За пределами этой территории порядок нужно определять отдельно.