Архитектурное бюро Тэтриз
ПРОЕКТЫ
ДИЗАЙН
КОНТАКТЫ
УСЛУГИ
БЮРО
ПУБЛИКАЦИИ
РЕКОМЕНДАЦИИ
КОНТАКТЫ

АГР для гостиниц и средств размещения: особенности рассмотрения

Архитектурно-градостроительное решение гостиницы оценивается не только по фасадам и визуальному образу. Средство размещения представляет собой сложный объект с круглосуточной эксплуатацией, постоянной сменой посетителей, общественными функциями, служебными помещениями, загрузкой, инженерным оборудованием и несколькими независимыми потоками.

Поэтому архитектурная концепция гостиницы должна одновременно решать градостроительную, функциональную и эксплуатационную задачи. Размещение входов, структура первого этажа, номерной фонд, ресторан, конференц-залы, служебные зоны, подъезды такси, разгрузка и техническая кровля должны быть связаны с архитектурой здания и последовательно отражены во всех материалах.

Важно учитывать, что понятие «средство размещения» шире понятия «гостиница». В соответствии со статьёй 1 Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ средство размещения представляет собой имущественный комплекс, используемый для временного размещения физических лиц. При этом необходимость согласования АГР определяется не туристической классификацией как таковой, а характеристиками объекта капитального строительства, видом работ и действующим московским порядком.
Материал актуализирован по состоянию на 3 августа 2026 года.

Чем АГР гостиницы отличается от классификации средства размещения

АГР и классификация средства размещения относятся к разным процедурам.
В рамках АГР рассматриваются:
  • размещение объекта на участке;
  • объём и силуэт здания;
  • высота и этажность;
  • композиция фасадов;
  • архитектура первого этажа;
  • входные группы;
  • отделочные материалы и колористика;
  • благоустройство;
  • транспортная организация;
  • размещение инженерного оборудования;
  • связь объекта с окружающей застройкой.
Архитектурно-градостроительное решение гостиницы в Москве
Классификация средства размещения определяет его тип и категорию, проверяет соответствие установленным требованиям и связана с включением объекта в единый реестр классифицированных средств размещения. Она проводится по правилам Федерального закона № 132-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 27.12.2024 № 1951 и Постановления Правительства РФ от 27.12.2024 № 1952.

АГР не присваивает гостинице категорию и не заменяет классификацию. Однако предполагаемые тип и категория средства размещения влияют на архитектуру: состав и площади помещений, устройство входа, количество номеров, общественные зоны, питание, доступность, инженерное оснащение и эксплуатационные процессы. Поэтому целевую модель гостиницы необходимо определить до разработки архитектурной концепции.
~
Профессиональная разработка архитектурной концепции гостиницы

Tetriz Architects рассматривает АГР гостиницы как комплексную архитектурную задачу. Фасады, номерной фонд, общественные пространства, инженерия, транспорт и эксплуатационная логистика должны быть разработаны как единая система и последовательно представлены во всех графических и цифровых материалах.

Если требуется разработка или профессиональная проверка архитектурной концепции гостиницы, подготовка материалов, цифровых моделей и авторское сопровождение рассмотрения, порядок работы представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».
Обсудить маршрут согласования

Какие документы регулируют проектирование и рассмотрение гостиницы

По состоянию на 3 августа 2026 года порядок утверждения АГР в Москве установлен Постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП.
Одновременно принято Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП, устанавливающее новый порядок согласования архитектурно-градостроительных решений и рассмотрения проектных материалов Архитектурной комиссией города Москвы. Документ вступает в силу 30 сентября 2026 года. Для проектов, подготовка которых приходится на переходный период, необходимо отдельно проверять актуальный маршрут и требования к комплекту.
Дополнительно учитываются:
Эти документы регулируют разные аспекты проекта. АГР не заменяет проектную документацию, экспертизу, разрешение на строительство, классификацию средства размещения или согласования, связанные с культурным наследием и специальными режимами территории.

С чего начинать разработку АГР гостиницы

Подготовку следует начинать с определения правового и функционального статуса объекта. Маркетингового наименования «отель», «апарт-отель» или «сервисные апартаменты» для этого недостаточно.
Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией
Необходимо установить:
  • фактическое назначение объекта;
  • применимый вид разрешённого использования участка;
  • назначение существующего здания — при реконструкции;
  • допустимость гостиничной функции по ПЗЗ и ГПЗУ;
  • предельные параметры строительства или реконструкции;
  • тип планируемого средства размещения;
  • предполагаемую категорию;
  • состав сопутствующих функций;
  • необходимость изменения назначения объекта;
  • наличие территориальных и историко-культурных ограничений.
Связь проектных параметров с ГПЗУ подробно рассмотрена в статье «АГР и ГПЗУ: какие параметры проекта должны совпадать».
Для гостиниц часто применяется вид разрешённого использования 4.7 «Гостиничное обслуживание». Однако он не является универсальным для всех средств размещения. Санатории, базы отдыха, кемпинги и туристические комплексы могут относиться к другим видам использования. Вывод необходимо делать по актуальным документам конкретного участка, а не по названию проекта.
Если в одном комплексе объединяются гостиница, апартаменты, офисы, ресторан, торговые помещения, фитнес-центр и конференц-залы, каждую функцию следует зафиксировать отдельно. В материалах должны быть понятны её площадь, положение в здании, входы, режим эксплуатации и влияние на общие технико-экономические показатели.

Как сформировать функциональную программу гостиницы

До разработки объёма и фасадов заказчику и архитектору необходимо согласовать функциональную модель объекта.
В исходном задании рекомендуется зафиксировать:
  • количество номеров;
  • расчётную вместимость;
  • типы и площади номеров;
  • долю номеров, доступных для маломобильных гостей;
  • предполагаемую категорию гостиницы;
  • площадь вестибюля и зоны приёма;
  • ресторан, кафе, бар и помещения обслуживания;
  • конференц-залы и переговорные;
  • фитнес-, спа- и рекреационные функции;
  • административные помещения;
  • помещения персонала;
  • хозяйственные и складские зоны;
  • прачечную или схему внешнего обслуживания;
  • зоны хранения и перемещения белья;
  • помещения уборочного инвентаря;
  • загрузку кухни и хозяйственных помещений;
  • сбор и вывоз отходов;
  • требования оператора;
  • парковку, подъезд такси и туристических автобусов;
  • режим работы общественных функций;
  • состав инженерного оборудования.
Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией
Следует различать обязательные требования, целевые показатели заказчика и предварительные решения. Например, предполагаемая категория гостиницы до проведения классификации является проектной целью, а не подтверждённым статусом объекта.

Что особенно важно при рассмотрении гостиницы

Градостроительная роль
Гостиница часто располагается у транспортного узла, магистрали, общественного пространства, делового центра или исторического ядра города. Поэтому при рассмотрении оценивается не только соответствие предельным параметрам, но и роль здания в окружающей застройке.
Необходимо обосновать:
  • положение объекта на участке;
  • формирование уличного фронта;
  • высоту и силуэт;
  • масштаб архитектурных членений;
  • взаимодействие с соседними зданиями;
  • восприятие с дальних и ближних точек;
  • архитектуру угловых и торцевых фасадов;
  • связь первого этажа с улицей;
  • организацию прилегающего общественного пространства.
Крупная гостиница не должна восприниматься как механически повторённая сетка одинаковых окон. Архитектура должна работать с масштабом объёма, выделять общественные этажи, главный вход и градостроительно значимые части здания.
Сценарий прибытия гостя
Входная группа гостиницы — часть городской и функциональной концепции. В материалах необходимо показать весь сценарий прибытия: от подъезда или пешеходного маршрута до стойки регистрации.
Проверяются:
  • расположение главного входа;
  • его видимость с улицы;
  • подъезд такси;
  • кратковременная остановка транспорта;
  • защищённая от осадков зона высадки;
  • движение багажа;
  • пешеходные подходы;
  • доступность для маломобильных гостей;
  • связь входа с вестибюлем;
  • отсутствие конфликтов с разгрузкой и хозяйственным транспортом.
Козырёк, навес, портал или световой акцент должны быть частью архитектуры фасада. Случайно добавленный навес, не связанный с композицией здания, обычно снижает качество решения.
Первый этаж и общественные функции
Первый этаж гостиницы формирует взаимодействие здания с городом. Помимо вестибюля, здесь могут размещаться ресторан, кафе, переговорные, торговые и сервисные функции.
В концепции необходимо определить:
  • какие помещения обращены к улице;
  • где расположен вестибюль;
  • какие функции доступны внешним посетителям;
  • требуется ли отдельный вход в ресторан или конференц-зал;
  • как организовано вечернее использование;
  • где возникают глухие технические участки;
  • как решена визуальная связь интерьера с общественным пространством.
Активный первый этаж не означает сплошное остекление. Степень открытости должна соответствовать функции помещений, масштабу улицы, климатическим условиям и общей архитектуре.
Разделение потоков
Одна из основных особенностей гостиницы — одновременное существование нескольких потоков:
  • гости;
  • внешние посетители ресторана и мероприятий;
  • персонал;
  • поставщики;
  • хозяйственное обслуживание;
  • доставка белья;
  • вывоз отходов;
  • технические службы;
  • экстренные и пожарные службы.
Эти потоки не обязательно должны быть полностью изолированы, но их пересечения следует контролировать. Разгрузка кухни, вывоз отходов или доставка белья не должны происходить через главный вход либо занимать общественную площадь перед гостиницей.
В материалах полезно показать отдельную функциональную схему потоков. Она позволяет проверить проект до того, как противоречия перейдут в планы, фасады и транспортную организацию.
Номерной фонд и композиция фасадов
Модуль номера напрямую влияет на шаг окон, глубину корпуса, расположение стояков, конструктивную сетку и ритм фасада. Архитектурное решение должно учитывать эту повторяемость, но не обязано буквально её демонстрировать.
При рассмотрении проверяются:
  • соответствие окон планам номеров;
  • расположение простенков и перегородок;
  • архитектура углов здания;
  • глубина откосов и солнцезащита;
  • устройство французских балконов, лоджий и террас — при наличии;
  • видимость штор и внутреннего оборудования;
  • решение торцевых и технических фасадов;
  • возможность обслуживания фасадов;
  • техническая реализуемость выбранных материалов.
Фасадная сетка не должна маскировать несогласованный план. Если архитектурный ритм требует одного шага, а номерной фонд — другого, противоречие необходимо устранить на стадии концепции.
Инженерное оборудование и кровля
Гостиница требует значительного объёма инженерных систем. Вентиляция номеров и общественных помещений, кухня, охлаждение, дымоудаление, водоподготовка, прачечная и круглосуточная эксплуатация влияют на фасады и силуэт.
На стадии АГР необходимо определить:
  • расположение вентиляционных камер;
  • места забора и выброса воздуха;
  • кухонную вытяжку;
  • размещение чиллеров и другого оборудования;
  • шахты и вертикальные коммуникации;
  • технические решётки на фасадах;
  • помещения трансформаторной подстанции;
  • дизель-генератор — при необходимости;
  • экранирование оборудования на кровле;
  • акустическую защиту;
  • защиту соседней застройки от запахов и шума;
  • доступ для обслуживания и замены оборудования.
Техническая кровля должна проектироваться одновременно с объёмом здания. Попытка разместить оборудование после завершения архитектурной концепции часто приводит к незапланированным надстройкам, высоким экранам и изменению силуэта.
Транспорт, загрузка и благоустройство
Для гостиницы необходимо совместить представительную входную зону с эксплуатационной логистикой.
В материалах показываются:
  • схема подъезда гостей;
  • движение такси;
  • места кратковременной остановки;
  • парковка;
  • подъезд туристических автобусов — если применимо;
  • хозяйственная загрузка;
  • вывоз отходов;
  • пожарные проезды;
  • пешеходные маршруты;
  • велопарковки;
  • озеленение;
  • уличная мебель;
  • освещение;
  • доступные маршруты.
Хозяйственный двор не должен оставаться «непроработанной обратной стороной» здания. Его ограждения, ворота, рампы, навесы и технические элементы входят в визуальное восприятие объекта и должны быть согласованы с архитектурой.
Вывески и архитектурное освещение
Гостинице необходима понятная идентификация, однако брендирование не должно заменять архитектурную концепцию.
Заранее следует определить:
  • место основной вывески;
  • обозначение входа;
  • возможную установку логотипа на кровле;
  • навигацию к парковке и разгрузке;
  • подсветку входной группы;
  • архитектурное освещение фасадов;
  • размещение медиаэкранов — если они предусмотрены;
  • влияние света на номера и окружающую жилую застройку.
Если оператор ещё не выбран, в концепции можно зафиксировать допустимые зоны размещения вывесок и предельные габариты, не привязываясь к конкретному бренду.

Что включить в материалы АГР гостиницы

Состав определяется действующими требованиями и маршрутом конкретного объекта. Для профессионального рассмотрения гостиницы рекомендуется подготовить:
  • исходные сведения и ТЭП;
  • ситуационный план;
  • анализ градостроительного контекста;
  • фотофиксацию;
  • схему ограничений;
  • генеральный план;
  • транспортную схему;
  • схему прибытия гостей;
  • схему служебной загрузки;
Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией
  • схему функциональных потоков;
  • планы основных этажей;
  • типовой гостиничный этаж;
  • фрагмент номерного модуля;
  • планы общественных этажей;
  • все фасады;
  • характерные разрезы;
  • схему технической кровли;
  • размещение инженерного оборудования;
  • ведомость фасадных материалов;
  • колористическое решение;
  • архитектурное освещение и зоны вывесок;
  • благоустройство;
  • визуализации с реальных точек восприятия;
  • изображения главного и служебного входов;
  • сопоставление существующего и проектного состояния — при реконструкции.
Материалы должны раскрывать не только представительскую сторону гостиницы, но и её реальную эксплуатацию. Подробный базовый перечень приведён в статье «Состав материалов АГР по 284-ПП».

Какие вопросы могут возникнуть при рассмотрении

По гостиничным объектам часто задаются следующие вопросы:
  • Почему главный вход расположен именно здесь?
  • Как организована высадка гостей?
  • Где останавливается такси?
  • Предусмотрен ли подъезд туристических автобусов?
  • Как разведены гостевой и хозяйственный транспорт?
  • Где происходит загрузка ресторана?
  • Как организован вывоз отходов?
  • Какие функции размещены на первом этаже?
  • Почему часть фасада является глухой?
  • Как номерной модуль связан с ритмом окон?
  • Где размещены вентиляционные решётки?
  • Как решена кухонная вытяжка?
  • Будет ли оборудование видно с улицы?
  • Как обеспечивается акустический комфорт соседней застройки?
  • Где размещаются вывески?
  • Соответствуют ли планы, фасады, разрезы и ТЭП одной версии проекта?
  • Возможно ли реализовать показанные материалы и узлы?
Ответы должны опираться на планы, схемы, разрезы и технические решения. Эффектная визуализация сама по себе не подтверждает работоспособность гостиницы.

Типичные ошибки

  • Гостиница проектируется как жилой дом

    Похожий оконный ритм не означает одинаковую функциональную модель. Гостинице требуются вестибюль, служебные помещения, круглосуточная эксплуатация, загрузка, хранение белья, общественные зоны и другое инженерное оснащение.

  • Юридический статус заменяется маркетинговым названием

    Термин «апарт-отель» сам по себе не определяет допустимое использование участка и здания. Необходимо проверить фактическую функцию, ВРИ, ГПЗУ, проектную документацию и применимый порядок классификации.

  • Фасады разрабатываются до функциональной программы

    Если количество номеров, общественные функции, кухня, инженерия и служебные помещения не определены, фасадная концепция строится на временной геометрии и потребует переработки.

  • Показан только главный вход

    Отсутствие служебного входа, загрузки, вывозa отходов и технических помещений делает концепцию неполной. Эксплуатационные зоны необходимо проектировать с тем же вниманием, что и представительский фасад.

  • Не проработана техническая кровля

    Оборудование появляется после согласования объёма и меняет силуэт здания. Кровля, шахты и экраны должны входить в архитектурную концепцию с самого начала.

  • Смешаны показатели разных функций

    В многофункциональном комплексе номера, апартаменты, офисы, рестораны и торговые помещения объединяются в одну таблицу без понятного распределения площадей и потоков.
Рекомендуемая последовательность работы

  1. Проверить ВРИ, ПЗЗ, ГПЗУ, ограничения и статус существующего здания.
  2. Определить тип средства размещения и предполагаемую категорию.
  3. Сформировать функциональную и операторскую программу.
  4. Зафиксировать номерной фонд, общественные функции и основные ТЭП.
  5. Разработать посадку и объём с учётом транспортной и хозяйственной логистики.
  6. Согласовать номерной модуль, конструктивную сетку и инженерные шахты.
  7. Разработать фасады, входные группы и техническую кровлю.
  8. Проверить пожарную безопасность, доступность и эксплуатационные сценарии.
  9. Сформировать материалы АГР и цифровые модели в одной версии.
  10. Провести внутреннюю проверку комплекта перед рассмотрением.
Чек-лист готовности гостиницы к рассмотрению

Перед передачей материалов проверьте:
  • гостиничная функция допустима для участка и здания;
  • выбран применимый вид разрешённого использования;
  • параметры соответствуют ГПЗУ;
  • тип средства размещения определён;
  • предполагаемая категория зафиксирована как проектная цель;
  • номерной фонд согласован;
  • планы номеров соответствуют фасадам;
  • главный вход виден и доступен;
  • организована высадка гостей;
  • гостевые и служебные потоки не конфликтуют;
  • показаны загрузка и вывоз отходов;
  • общественные функции первого этажа понятны;
  • проработаны все фасады;
  • определены места размещения вывесок;
  • технические решётки включены в композицию;
  • оборудование на кровле показано в разрезах и визуализациях;
  • учтены шум и кухонные выбросы;
  • транспортная схема согласована с благоустройством;
  • ТЭП совпадают во всех материалах;
  • цифровые модели соответствуют чертежам;
  • архитектурные решения технически реализуемы.
Частые вопросы
Нет. Необходимость АГР зависит от характеристик объекта капитального строительства, вида работ, местоположения и действующего московского порядка. Классификация средства размещения сама по себе не означает автоматической необходимости оформления АГР.