АГР для нескольких зданий на одном участке: как сформировать единое решение

Если на одном земельном участке проектируются несколько зданий, АГР должно раскрывать не набор отдельных фасадов, а целостную архитектурно-градостроительную систему. Оценивается взаимное расположение корпусов, общий силуэт, масштаб застройки, организация общественных пространств, транспортная схема, благоустройство и связь комплекса с городским окружением.

Единый участок позволяет рассматривать здания как проектируемый комплекс, но сам по себе не определяет количество обращений или свидетельств. До разработки материалов необходимо установить, какие объекты входят в проект, как они названы в исходных документах, предусмотрены ли этапы строительства и насколько независимо будет реализовываться каждый корпус.

Материал актуализирован по состоянию на 6 августа 2026 года.

~

Единая архитектура вместо набора корпусов

Tetriz Architects рассматривает комплекс зданий как единую пространственную систему. Работа начинается с анализа участка, ограничений, функций и этапности, после чего формируются общая композиция, архитектура каждого корпуса, благоустройство и согласованный цифровой комплект.
Такой подход позволяет сохранить индивидуальность зданий и одновременно объединить их в реализуемую архитектурную концепцию, последовательно отражённую в ТЭП, чертежах, визуализациях и моделях.
Порядок разработки концепции и сопровождения рассмотрения представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».

АГР для нескольких зданий на одном земельном участке

Обсудить маршрут согласования

Что регулирует АГР комплекса зданий

Особенности согласования архитектурно-градостроительных решений в Москве устанавливаются городскими актами на основании части 19 статьи 63 Градостроительного кодекса РФ.

По состоянию на 6 августа 2026 года действует Постановление Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. Оно предусматривает оценку:

размещения объекта в границах земельного участка;
объёмно-планировочных характеристик;
композиции и силуэта;
архитектурно-художественных решений;
стилистики и колористики;
градостроительной роли объекта;
характеристик окружающей застройки;
историко-культурных и визуально-ландшафтных особенностей территории.

Для проекта с несколькими зданиями эти критерии применяются и к каждому корпусу, и к комплексу в целом.

Пункт 2.1.12 приложения 1 к Административному регламенту, входящему в приложение 2 к 284-ПП, прямо устанавливает: при наличии нескольких строений в структуре проектируемого комплекса ведомость технико-экономических показателей должна содержать сведения на весь объект в целом и на каждое строение отдельно.

Аналогичный принцип отражён в требованиях к проектным материалам Архитектурной комиссии, утверждённых приказом Департамента градостроительной политики Москвы от 02.04.2026 № ДГП-ПР-64/26. При выделении очередей или этапов строительства представляются как общие показатели, так и показатели соответствующих этапов.

С 30 сентября 2026 года вступает в силу Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП, устанавливающее новый порядок согласования АГР и рассмотрения проектных материалов Архитектурной комиссией. Если подача запланирована после этой даты, маршрут и комплект необходимо проверять уже по новому регулированию и принятым в его развитие требованиям.

Геронтологический научно-клинический центр РНИМУ

Можно ли оформить одно АГР на несколько зданий

Действующий порядок допускает представление нескольких строений в структуре проектируемого комплекса. Однако из него не следует универсальное правило «один земельный участок — одно свидетельство».

Возможность сформировать единый комплект обычно рассматривается, если:

здания входят в одну архитектурную концепцию;
используется общая схема планировочной организации участка;
предусмотрены единые транспортные и пешеходные связи;
благоустройство охватывает весь участок;
ТЭП согласованы по каждому строению и комплексу в целом;
определены общие и поэтапные показатели;
материалы относятся к одной актуальной версии проекта;
дальнейшая проектная документация сохраняет принятую структуру объектов и этапов.

Раздельный маршрут может потребоваться, если корпуса являются самостоятельными объектами капитального строительства, имеют различную проектную или разрешительную документацию, относятся к разным этапам либо могут независимо изменяться, строиться и вводиться в эксплуатацию.

Количество свидетельств нельзя определять только по количеству зданий или кадастровых номеров. Сначала необходимо сопоставить наименование проекта, ГПЗУ, права на участок и существующие объекты, задание на проектирование, структуру проектной документации и планируемую этапность.

Что означает единое архитектурное решение

Единство комплекса не требует делать все здания одинаковыми. Повторение одной фасадной сетки, цвета или материала ещё не создаёт архитектурной целостности.

Единое решение должно отвечать на несколько вопросов:

какую роль каждый корпус играет в композиции;
где находится главный объём и какие здания являются фоновыми;
как комплекс формирует улицу и внутренние пространства;
как соотносятся высоты, пропорции и силуэты;
чем объединены фасадные материалы и колористика;
как обозначены главные входы;
где размещены технические и хозяйственные зоны;
как устроены пешеходные связи и благоустройство;
каким будет восприятие комплекса с основных городских направлений.

Здания могут различаться по назначению, высоте и пластике фасадов, но должны принадлежать одной архитектурной логике. Например, общественный корпус может быть композиционным акцентом, а производственные или вспомогательные здания — формировать более спокойный фон.

Как выстроить материалы АГР

Подробный нормативный перечень листов рассмотрен отдельно в материале «Состав материалов АГР по 284-ПП». Для комплекса важно не увеличивать количество листов механически, а построить последовательное объяснение от территории к каждому зданию.

Общая схема участка

СПОЗУ, транспортная схема и благоустройство должны охватывать весь рассматриваемый участок. На них показываются:

все проектируемые и сохраняемые здания;
входы и въезды;
пожарные проезды;
парковка;
погрузочно-разгрузочные зоны;
технические площадки;
пешеходные маршруты;
озеленение и покрытия;
границы этапов — при наличии.

Недопустимо, когда каждый корпус имеет проработанный фасад, но между зданиями остаются неорганизованные проезды, технические разрывы и остаточные участки благоустройства.

Композиция и силуэт

Для оценки взаимного положения зданий необходимы общие разрезы, развёртки и перспективные изображения. Они должны показывать:

перепады высот;
расстояния между объёмами;
связь с рельефом;
формирование уличного фронта;
масштаб внутренних пространств;
положение доминант;
влияние инженерных элементов на силуэт.

Если корпуса проектировались разными командами или в разное время, до подготовки АГР необходимо привести их к общей системе отметок, координат и архитектурных принципов.

Фасады всех корпусов

Каждое строение раскрывается отдельно, включая дворовые и технические стороны. Для комплекса особенно важно проверить:

совместимость фасадных материалов;
логику цветовой палитры;
соотношение витражей, глухих поверхностей и проёмов;
единый уровень детализации;
оформление первых этажей;
размещение вентиляционных решёток, ворот и наружного оборудования;
внешний вид кровель и технических надстроек.

Общие материалы могут объединять комплекс, но их применение должно соответствовать функции и конструктивной логике каждого здания.

Как оформить ТЭП нескольких строений

Ведомость ТЭП должна позволять проверить проект на трёх уровнях:

Комплекс в целом.
Каждое строение отдельно.
Каждая очередь или этап — если предусмотрена этапность.

Для отдельных корпусов, в зависимости от назначения, указываются:

площадь застройки;
общая, наземная и подземная площадь;
этажность;
высотные отметки;
предельная высота;
количество машино-мест;
функциональные показатели: квартиры, офисы, гостиничные номера, места размещения или иные применимые характеристики.

Итоговые значения должны математически соответствовать пообъектным данным. При этом показатели участка, например площадь застройки или количество парковочных мест, нельзя без обоснования дублировать в таблицах нескольких корпусов.
ТЭП должны совпадать в заявлении, пояснительной записке, таблицах, планах, цифровых моделях и проектной документации. Расхождение даже по одному корпусу может повлиять на показатели всего комплекса.

Как учитывать этапы строительства

Несколько зданий на одном участке часто реализуются последовательно. Этапность необходимо зафиксировать до завершения архитектурной концепции, а не добавлять в готовый буклет формальным разделением корпусов.

Для каждого этапа следует определить:

какие здания и сооружения в него входят;
какие ТЭП достигаются после его завершения;
как работают въезды и пешеходные маршруты;
доступна ли необходимая парковка;
как организованы пожарные проезды;
какие инженерные и технические объекты уже введены;
какое благоустройство выполняется;
как выглядит территория до начала следующего этапа.

Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 проектная документация может разрабатываться для отдельных этапов строительства, однако возможность такой реализации должна быть технически обоснована. Поэтому этапы в АГР необходимо синхронизировать с заданием на проектирование и дальнейшей проектной документацией.

Особого внимания требуют комплексы с общим стилобатом, подземной парковкой, центральным въездом или едиными инженерными системами. Формально разделить их по корпусам недостаточно: каждый заявленный этап должен соответствовать принятой логике реализации объекта.

Как подготовить цифровые модели комплекса

Для нескольких зданий особенно важна единая система управления моделями. НПМ, ВПМ и ЦИМ в формате IFC должны соответствовать утверждаемым планам, фасадам, разрезам и ТЭП.

Действующие технические требования установлены совместным распоряжением ДИТ и ДГП Москвы от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736.
Перед передачей цифрового комплекта необходимо проверить:

единую координатную привязку;
правильное положение каждого здания;
соответствие габаритов и высот;
отсутствие устаревших вариантов корпусов;
отображение общего благоустройства;
корректность фасадных материалов;
согласованность поэтажных планов и IFC-моделей;
соответствие моделей общей и пообъектной ведомости ТЭП.

Требования к моделям и последовательность их разработки рассмотрены в статье «3D-модели для АГР».

Материалы архитектурно-градостроительного решения (АГР)

Как подготовить цифровые модели комплекса

Составить паспорт комплекса

В одном документе фиксируются все здания, их назначение, статус, вид работ, ТЭП, этапы и связь с общей инфраструктурой.

Проверить градостроительные ограничения

ГПЗУ, ПЗЗ, документация по планировке территории, красные линии, зоны с особыми условиями использования и историко-культурные ограничения проверяются до разработки фасадов.

Сформировать общую композицию

Сначала определяются посадка, высоты, силуэт, общественные пространства, входы и транспортная схема. После этого прорабатывается архитектура отдельных корпусов.

Разработать архитектурный код

Фиксируются принципы, объединяющие комплекс: палитра материалов, колористика, пропорции, характер первых этажей, входные группы, освещение и благоустройство.

Разделить общие и пообъектные показатели

Ведомость ТЭП формируется одновременно с планами и цифровыми моделями, а не после завершения проекта.

Согласовать этапность

Для каждой очереди проверяется самостоятельность эксплуатации и соответствие дальнейшей проектной документации.

Зафиксировать одну версию

Буклет, презентация, ТЭП, НПМ, ВПМ и IFC-модели должны формироваться из одной актуальной версии проекта.

~

Типичные ошибки

каждый корпус разработан отдельно без общей композиции;
единый стиль подменён одинаковой отделкой;
в ТЭП приведены только показатели всего комплекса;
пообъектные показатели не сходятся с итоговой строкой;
этапность АГР отличается от проектной документации;
общие парковки и площади благоустройства учтены несколько раз;
технические и дворовые фасады не представлены;
визуализации скрывают расстояния между зданиями;
цифровые модели содержат разные версии корпусов;
изменение одного здания не отражено в общих материалах;
существующий объект или памятник показан только как фоновая застройка.

Чек-лист перед рассмотрением

определён предмет АГР и состав проектируемого комплекса;
проверена необходимость одного или нескольких документальных маршрутов;
все здания показаны на общей схеме участка;
сформирована понятная композиционная иерархия;
ТЭП приведены по комплексу, строениям и этапам;
площади и высоты совпадают во всех материалах;
транспорт, благоустройство и технические зоны решены совместно;
представлены все фасады и кровли;
этапы соответствуют заданию и проектной документации;
цифровые модели имеют единую координатную и версионную основу;
существующие здания и объекты культурного наследия учтены корректно;
комплект проверен после последних изменений.

Частые вопросы

Действующие требования предусматривают возможность представить несколько строений в структуре проектируемого комплекса. Однако один земельный участок не гарантирует оформление одного свидетельства. Решение зависит от состава объектов, этапности, прав заявителя и структуры дальнейшей проектной документации.