Архитектурное бюро Тэтриз
ПРОЕКТЫ
ДИЗАЙН
КОНТАКТЫ
УСЛУГИ
БЮРО
ПУБЛИКАЦИИ
РЕКОМЕНДАЦИИ
КОНТАКТЫ

АГР для легализации выполненной реконструкции: как показать фактическое и проектное состояние

Если реконструкция уже выполнена, свидетельство АГР может стать частью дальнейшего оформления объекта, но само по себе не легализует строительные работы. АГР подтверждает допустимость архитектурно-градостроительного решения, однако не заменяет разрешение на строительство, проектную документацию, экспертизу, разрешение на ввод и государственный кадастровый учёт.

Главная задача материалов в такой ситуации — честно и однозначно разделить три состояния объекта:
  1. Каким здание было до реконструкции.
  2. Что фактически построено на дату обследования.
  3. Какое решение предлагается сохранить после необходимых корректировок.
Попытка представить уже выполненные работы как ещё не реализованный проект создаёт расхождения между фотофиксацией, обмерами, ЕГРН, цифровыми моделями и проектной документацией. Поэтому работа должна начинаться не с оформления фасадов, а с правовой и технической проверки объекта.
Материал актуализирован по состоянию на 28 августа 2026 года.
Tetriz Architects начинает работу с выполненной реконструкцией с проверки возможности сохранения объекта. Исходное, фактическое и целевое состояние рассматриваются как разные, но связанные уровни одной проектной задачи.

Такой подход позволяет не маскировать существующие расхождения, а определить реализуемое архитектурное решение, состав корректирующих мероприятий и полный разрешительный маршрут. Если требуется обследовать объект, разработать целевую концепцию и подготовить согласованный комплект материалов, порядок работы представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».
Сопоставление фактического и проектного состояния здания в материалах АГР
Обсудить маршрут согласования

Может ли АГР легализовать выполненную реконструкцию

Термин «легализация реконструкции» используется в практической работе, но отдельной упрощённой государственной услуги «АГР после самовольной реконструкции» законодательство не предусматривает..
Если для таких работ требовалось разрешение на строительство, их выполнение без него нельзя компенсировать только получением свидетельства АГР. Статья 51 ГрК РФ регулирует разрешение на строительство, а статья 55 ГрК РФ — подтверждение соответствия завершённой реконструкции установленным требованиям при вводе объекта в эксплуатацию.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, к реконструкции относятся, в частности, изменение высоты, количества этажей, площади или объёма объекта, надстройка, перестройка, расширение, а также определённые виды вмешательства в несущие конструкции.

Дополнительно необходимо учитывать статью 222 Гражданского кодекса РФ. Объект, созданный без необходимых разрешений либо с нарушением градостроительных и строительных требований, может обладать признаками самовольной постройки. Возможность его сохранения зависит не только от архитектуры фасадов, но и от прав на участок, ВРИ, соблюдения обязательных требований, безопасности и отсутствия нарушения прав третьих лиц.

Таким образом, свидетельство АГР:
  • не подтверждает законность ранее выполненных строительных работ;
  • не заменяет разрешение на строительство и ввод;
  • не устраняет нарушения ПЗЗ, ГПЗУ или границ участка;
  • не подтверждает безопасность конструкций;
  • не является основанием для автоматического внесения изменений в ЕГРН;
  • может использоваться как один из документов в индивидуально определённом маршруте приведения объекта в соответствие.
Сопоставление фактического и проектного состояния здания в материалах АГР

Сначала необходимо определить статус работ

Не каждое изменение эксплуатируемого здания является реконструкцией. До подготовки АГР необходимо квалифицировать фактически выполненные работы.
Название работ в договоре или техническом задании не определяет их правовой статус. Оцениваются фактические изменения здания.

Три состояния, которые нельзя смешивать

Для выполненной реконструкции недостаточно обычного сопоставления «до — после». Необходимо показать происхождение существующих параметров и окончательное решение, которое предлагается к сохранению.
Если фактическое состояние предполагается полностью сохранить, это необходимо указать прямо. Например:
Фактически выполненное объёмно-пространственное решение предлагается к сохранению после подтверждения его градостроительной допустимости, конструктивной безопасности и выполнения предусмотренных проектом корректирующих мероприятий.
Такая формулировка не означает, что сохранение уже одобрено. Она только фиксирует содержание проектного предложения.

Как подтвердить исходное состояние

Исходное состояние нельзя восстанавливать исключительно со слов собственника или по одному старому плану БТИ. Следует собрать максимально непротиворечивую документальную основу:
  • актуальную и архивную выписки ЕГРН;
  • технический паспорт и поэтажные планы;
  • ранее выданное свидетельство АГР;
  • разрешение на строительство и ввод;
  • утверждённую проектную документацию;
  • материалы технической инвентаризации;
  • исполнительные чертежи;
  • результаты прежних обследований;
  • архивные фотографии и панорамы;
  • документы о последовательности строительных работ.
Если часть документов отсутствует, это нужно отразить в пояснительной записке. Недостающие сведения восполняются обмерами, архивными материалами и техническим анализом, но реконструированная история объекта не должна выдаваться за документально подтверждённый факт.
Сопоставление фактического и проектного состояния здания в материалах АГР

Как показать фактическое состояние

Фактическое состояние фиксируется до разработки целевого архитектурного решения. Чем сложнее история объекта, тем важнее провести обследование до подготовки визуализаций.
Обмерные материалы
На обмерных планах, фасадах и разрезах показываются:
  • фактические наружные габариты;
  • высота здания и отметки кровли;
  • этажность и уровни;
  • пристройки, надстройки и антресоли;
  • входы, лестницы, рампы и дебаркадеры;
  • оконные, дверные и технологические проёмы;
  • выступающие фасадные элементы;
  • оборудование на фасадах и кровле;
  • фактические материалы и цвета;
  • границы изменённых несущих конструкций;
  • технические и эксплуатируемые зоны.
Обмеры желательно связывать с актуальной геодезической съёмкой. Это позволяет проверить положение здания относительно границ участка, красных линий и других градостроительных ограничений.
Фотофиксация
Фотофиксация должна охватывать не только главный фасад. Необходимо показать:
  • все стороны здания;
  • угловые и дальние ракурсы;
  • места примыкания пристроек;
  • входные группы;
  • кровлю и технические объёмы;
  • зоны погрузки и разгрузки;
  • дворовые фасады;
  • окружающую застройку;
  • выявленные дефекты и незавершённые участки.
На схеме следует обозначить точки и направления съёмки. Для сравнения фактические фотографии и проектные визуализации желательно выполнять с близких ракурсов.
Техническое обследование
Фасадный альбом не подтверждает безопасность выполненной реконструкции. Для оценки фактического состояния могут потребоваться:
  • обследование несущих и ограждающих конструкций;
  • проверочные расчёты;
  • обследование оснований и фундаментов;
  • вскрытия конструкций;
  • определение характеристик материалов;
  • оценка фактических нагрузок;
  • проверка деформаций, трещин и узлов сопряжения.
Обследование проводится с учётом требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ и применимых положений ГОСТ 31937-2024. Заключение о техническом состоянии не легализует объект, но позволяет определить, можно ли безопасно сохранить выполненные конструкции и какие мероприятия необходимо включить в проект.
Сопоставление фактического и проектного состояния здания в материалах АГР

Как показать целевое проектное состояние

Проектное состояние должно описывать не абстрактно улучшенный фасад, а конкретный результат приведения объекта к реализуемому и согласованному решению.
В материалах необходимо разделить элементы, которые:
  • сохраняются без изменения;
  • сохраняются после усиления или ремонта;
  • перестраиваются;
  • демонтируются;
  • заменяются;
  • возводятся дополнительно;
  • маскируются или включаются в архитектурную композицию.
Для каждого спорного элемента желательно указать проектное действие. Например, фактически установленное оборудование на кровле может сохраняться только после устройства архитектурного экрана, а пристройка — после подтверждения допустимости её размещения и выполнения конструктивных мероприятий.
Сопоставление фактического и проектного состояния здания в материалах АГР
Если фактический объём нарушает обязательные параметры, проектное состояние не должно механически повторять его. Сначала определяется допустимая геометрия, затем предусматриваются демонтаж, уменьшение габаритов или иные корректирующие работы.

Как показать целевое проектное состояние

  • Планы

    Для каждого изменённого уровня показываются:
    1. Исходный план.
    2. Фактический обмерный план.
    3. Целевой проектный план.
    На планах должны совпадать координационные оси, масштаб, ориентация и обозначения. Отдельной графикой выделяются сохраняемые, демонтируемые и проектируемые элементы.

  • Фасады

    По каждому фасаду сопоставляются:
    • исходный внешний облик;
    • фактически выполненные изменения;
    • окончательное проектное решение;
    • материалы и колористика;
    • проёмы и входные группы;
    • инженерное оборудование;
    • высотные отметки;
    • элементы, подлежащие демонтажу или доработке.
    Не следует показывать только привлекательный проектный фасад, если фактическая конфигурация проёмов, кровли или технических элементов отличается от визуализации.

  • Разрезы

    Разрезы особенно важны при наличии:
    • надстройки;
    • антресоли;
    • изменения высоты;
    • пристройки;
    • нового технического этажа;
    • изменения отметок перекрытий;
    • эксплуатируемой кровли;
    • новых лестниц и лифтовых шахт.
    Именно разрез часто позволяет установить, какие изменения являются реконструкцией и как они повлияли на объём здания.
Причина каждого изменения должна быть понятна. Итоговые показатели необходимо синхронизировать с планами, проектной документацией, заявлением, XML и цифровыми моделями.

Как работать с цифровыми моделями

НПМ, ВПМ и IFC не должны смешивать фактическую и проектную геометрию без однозначного разделения.
Если маршрут требует представить оба состояния, файлы или наборы элементов необходимо именовать так, чтобы было понятно:
  • дата фиксации фактического объекта;
  • версия целевого решения;
  • состав сохраняемых элементов;
  • состав демонтажа и проектируемых работ;
  • соответствие модели конкретному альбому.
Целевая модель должна совпадать с фасадами, разрезами, визуализациями и ТЭП. Особенности подготовки цифрового комплекта рассмотрены отдельно в статье «3D-модели для АГР».

Что проверить до подготовки альбома АГР

Архитектурная доработка имеет смысл только после проверки принципиальной допустимости сохранения объекта.

  • Права на земельный участок

    Проверяются:
    • право собственности или аренды;
    • условия договора аренды;
    • границы участка;
    • наличие частей здания за пределами участка;
    • сервитуты и ограничения использования территории.

  • ВРИ и градостроительные параметры

    Фактическое назначение, площадь, высота и этажность сопоставляются с:
    • выбранным видом разрешённого использования;
    • ПЗЗ;
    • ГПЗУ;
    • проектом планировки территории;
    • предельными параметрами строительства;
    • красными линиями;
    • зонами с особыми условиями использования территории.
    Если выполненный объём превышает допустимые параметры, получение АГР не устраняет это противоречие.

  • Безопасность и права третьих лиц

    Проверяются:
    • механическая безопасность;
    • пожарная безопасность и эвакуация;
    • санитарные требования;
    • инсоляция и естественное освещение;
    • доступность для МГН;
    • транспортное обслуживание;
    • инженерные мощности;
    • влияние на соседние объекты;
    • отсутствие угрозы жизни и здоровью.
    Сохранение архитектурно выразительного объекта невозможно обосновать только качеством фасадов, если его параметры нарушают обязательные требования.

Какой порядок АГР действует в Москве

До 29 сентября 2026 года включительно утверждение архитектурно-градостроительных решений регулирует Постановление Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП.

Порядок предусматривает утверждение АГР для строительства и реконструкции объектов, за исключением прямо установленных случаев. Проектная документация и реализация объекта должны соответствовать действующему свидетельству АГР.

С 30 сентября 2026 года применяется Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП. Новый порядок также связывает свидетельство с проектными материалами для строительства или реконструкции и требует соответствия проектной документации и реализации утверждённому решению. Запросы, поданные до вступления постановления в силу, рассматриваются по ранее действовавшим правилам.

Ни 284-ПП, ни 1423-ПП не устанавливают отдельного автоматического порядка ретроспективного узаконивания выполненной реконструкции. Возможность подачи АГР и дальнейший маршрут необходимо определять индивидуально с учётом статуса работ и объекта.

Если ранее уже выдавалось свидетельство, а выполненное решение от него отличается, применяется отдельная проверка изменений. Такой маршрут рассмотрен в статье «Внесение изменений в АГР».

Последовательность подготовки материалов

Провести правовой аудит
Определить права на объект и участок, наличие разрешений, применимые градостроительные ограничения и признаки самовольной постройки.
Зафиксировать фактическое состояние
Выполнить обмеры, геодезическую съёмку, фотофиксацию и необходимое техническое обследование.
Восстановить исходное состояние
Сопоставить архивные документы, ЕГРН, техническую инвентаризацию, прежние проекты и фотографии.
Определить допустимое целевое решение
Разделить элементы на сохраняемые, корректируемые и демонтируемые. Проверить ТЭП, безопасность и влияние на окружающую застройку.
Подготовить согласованный комплект
Синхронизировать планы, фасады, разрезы, ТЭП, визуализации, ведомости материалов и цифровые модели.
Определить дальнейшие процедуры
Проверить необходимость корректировки проектной документации, экспертизы, разрешительных документов, технического плана и сведений ЕГРН. Состав проектной документации определяется с учётом Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.
~

Чек-лист перед рассмотрением

  • определён правовой статус выполненных работ;
  • проверено, имеются ли признаки реконструкции;
  • установлено, требовалось ли разрешение на строительство;
  • проверены права на объект и участок;
  • проанализированы ВРИ, ПЗЗ и ГПЗУ;
  • проверены границы участка и градостроительные ограничения;
  • собрано документальное подтверждение исходного состояния;
  • выполнены актуальные обмеры;
  • проведена фотофиксация всех фасадов;
  • выполнена необходимая геодезическая съёмка;
  • получены результаты технического обследования;
  • сформировано отдельное описание фактического состояния;
  • определены сохраняемые, изменяемые и демонтируемые элементы;
  • подготовлено целевое проектное решение;
  • сопоставлены исходные, фактические и проектные ТЭП;
  • проверены безопасность, инсоляция, транспорт и инженерия;
  • планы соответствуют фасадам и разрезам;
  • визуализации соответствуют проектной геометрии;
  • цифровые модели относятся к той же версии;
  • определён полный маршрут после получения АГР.

Частые вопросы

Нет. АГР подтверждает архитектурно-градостроительное решение, но не заменяет разрешение на строительство, проектную документацию, экспертизу, ввод и кадастровые процедуры.