Архитектурное бюро Тэтриз
ПРОЕКТЫ
ДИЗАЙН
КОНТАКТЫ
УСЛУГИ
БЮРО
ПУБЛИКАЦИИ
РЕКОМЕНДАЦИИ
КОНТАКТЫ

Цифровое мастер-планирование при рассмотрении АГР: какие данные могут повлиять на оценку проекта

При подготовке АГР важно понимать, как проект будет работать в развивающейся городской среде. Новое здание меняет потребность в инфраструктуре, транспортные потоки и использование соседних пространств. Эти связи могут влиять на оценку концепции наряду с её объёмом, фасадами и силуэтом.

Цифровое мастер-планирование Москвы позволяет сопоставлять сведения о территории и выявлять противоречия между планируемой застройкой и развитием инфраструктуры. Для заказчика практический вопрос заключается в том, какие исходные предположения необходимо проверить до фиксации архитектурного решения.
Материал актуализирован по состоянию на 6 октября 2026 года.
В подходе Tetriz Architects анализ исходных данных помогает сформировать убедительную и реализуемую авторскую концепцию. Архитектура, организация участка и цифровые материалы должны последовательно выражать одно решение, учитывающее существующую среду и подтверждённые перспективы её развития.

Профессиональная проверка этих связей до фиксации концепции позволяет раньше выявить существенные противоречия и обоснованно выбрать вариант проекта. Подход бюро к разработке и сопровождению материалов представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».
Архитектурная модель объекта в контексте застройки, транспортных связей и городской инфраструктуры
Обсудить маршрут согласования

Как цифровое мастер-планирование связано с АГР

Постановление Правительства Москвы от 11.03.2024 № 438-ПП определяет цифровое мастер-планирование — ЦМП — как процесс сбора, анализа и обработки информации для принятия решений о развитии городской инфраструктуры. Его результаты представляют собой предложения по её развитию. Одобренные в установленном порядке результаты имеют обязательное значение для соответствующих городских решений и деятельности, изменяющей инфраструктуру.
Связь с рассмотрением проектных материалов закреплена в Постановлении Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП, действующем с 30 сентября 2026 года:
  • Пункт 2.3 приложения 2: Архитектурная комиссия использует результаты ЦМП после утверждения соответствующих алгоритмов.
  • Пункт 5.2.2 приложения 3: несоответствие градостроительному развитию территории по результатам ЦМП является основанием для отклонения материалов — также после утверждения алгоритмов в установленном порядке.
Следовательно, произвольный аналитический прогноз нельзя автоматически приравнивать к результату ЦМП, применимому к конкретному проекту. Значение имеют утверждение алгоритма, статус результата и территория, к которой он относится.
Федеральная основа специального московского регулирования архитектурно-градостроительного облика установлена частью 19 статьи 63 Градостроительного кодекса РФ. Общая процедура рассмотрения разобрана отдельно в статье «Как проходит рассмотрение АГР в Москве».

Какие данные могут повлиять на архитектурное решение

В основе ЦМП используются расчётная обеспеченность инфраструктурой, её территориальная доступность, фактические и прогнозные сведения о населении, нагрузке и использовании объектов. Поэтому наличие школы, дороги или инженерной сети рядом с участком само по себе ещё не раскрывает возможности развития территории.

Для предпроектной проверки эти сведения удобно сгруппировать следующим образом. В таблице показана их практическая связь с архитектурой, а не обязательный перечень дополнительных документов для подачи.
Главный практический вывод: архитектурную концепцию следует проверять для того состояния территории, в котором объект начнёт функционировать. Анализ только сегодняшнего окружения может скрыть будущие ограничения.
~

Почему соответствия параметрам участка может быть недостаточно

ПЗЗ, ГПЗУ и документация по планировке территории остаются необходимыми исходными основаниями проекта. Результаты ЦМП помогают оценивать взаимосвязи, которые нельзя раскрыть одним показателем допустимой высоты или площади.

При предварительном рассмотрении по пунктам 4.1.2.1–4.1.2.2 приложения 3 к 1423-ПП проверяются ранее принятые градостроительные решения, регламенты, нормативы, ППТ, сведения ГПЗУ и влияние объекта на инсоляцию нормируемых помещений и территорий. Эти проверки следует различать с использованием результатов ЦМП.
Архитектурная модель объекта в контексте застройки, транспортных связей и городской инфраструктуры
Например, посадка здания может укладываться в параметры участка, но предполагать въезд через территорию будущего общественного пространства. Или первая очередь комплекса рассчитывается на инфраструктуру, которая появится значительно позже. Такие ситуации требуют проверки исходных данных и проектных связей.

Это возможные сценарии предпроектного анализа. Основание конкретного замечания должно быть связано с применимыми документами и результатами рассмотрения.

Что проверить до фиксации концепции

Установить статус исходных сведений
Для существенных данных полезно фиксировать источник, дату, территориальный охват и статус: существующий объект, утверждённое решение, планируемое мероприятие или прогноз.

Если схема показывает будущую дорогу, необходимо выяснить, на каком основании она предусмотрена и можно ли учитывать её при организации доступа к зданию.
Проверить проект вместе с окружением
Ситуационная схема должна раскрывать связи за пределами участка: подходы, въезды, соседние проекты, инфраструктуру и общественные пространства.

Для сложной территории полезно сопоставить существующее состояние и состояние после реализации известных проектов. Прогнозные предположения следует обозначать отдельно.
Проверить работоспособность очередей
Если строительство поэтапное, каждую очередь необходимо оценить как самостоятельный сценарий эксплуатации: доступны ли подъезды, обслуживание, инженерное обеспечение и предусмотренные функции.

Зависимость от будущего мероприятия нужно выявить до того, как она определит расположение корпуса или основных входов.
Перевести выводы анализа в архитектуру
Информация становится полезной, когда объясняет конкретное решение: положение входа, раскрытие первого этажа, размещение обслуживающей зоны, сохранение прохода или корректировку объёма.

При выборе варианта целесообразно сопоставлять архитектурное качество, инфраструктурные зависимости и реализуемость. После корректировки должны совпадать схемы, планы, визуализации и цифровые модели. Назначение разных моделей рассмотрено в статье «3D-модели для АГР».
Архитектурная модель объекта в контексте застройки, транспортных связей и городской инфраструктуры

Что делать при замечании со ссылкой на ЦМП

Формулировка «проект не соответствует цифровому мастер-планированию» требует уточнения предмета несоответствия. Для подготовки ответа целесообразно установить:
  • какой результат ЦМП и какие исходные сведения применены;
  • к какой территории и периоду они относятся;
  • какое решение проекта создаёт противоречие;
  • связано ли замечание с ошибкой данных или с самой концепцией.
Далее готовится предметное сопоставление: использованное исходное предположение, выявленное расхождение, подтверждающий документ и предлагаемая корректировка. Если сведения устарели, необходимо подтверждение актуального состояния. Если противоречие относится к проекту, изменения должны последовательно отражаться во всём комплекте.

Получение информации имеет установленные ограничения: пункт 3.10 положения по 438-ПП относит информацию и алгоритмы ЦМП к служебной информации ограниченного распространения. Публичное размещение части результатов предусмотрено при соответствующем решении Рабочей группы. Поэтому вопросы направляются в уполномоченный орган с учётом допустимого объёма предоставления сведений.

Частые вопросы

1423-ПП не устанавливает универсальной обязанности заявителя подготовить отдельный документ с таким названием. Для конкретного объекта проверяются применимый состав материалов и исходные данные.