Когда АГР не требуется в Москве: объекты и работы-исключения по новым правилам

Необходимость утверждения архитектурно-градостроительного решения нельзя определять только по площади, этажности или назначению здания. Для правильного вывода необходимо установить правовой статус объекта, фактический состав работ, наличие признаков реконструкции и влияние проектных решений на внешний облик.

С 30 сентября 2026 года московскую процедуру регулирует Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП. В нём прямо названы объекты и виды работ, на которые утверждение АГР не распространяется. При этом отсутствие обязанности получать свидетельство АГР не освобождает проект от требований градостроительного, технического и наследственного законодательства.

В статье рассматриваются именно исключения. Общая последовательность процедуры приведена отдельно на странице «Как проходит рассмотрение АГР в Москве».

Материал актуализирован по состоянию на 8 сентября 2026 года. Новые положения применяются с 30 сентября 2026 года.

Tetriz Architects начинает работу не с формального комплектования альбома, а с определения правового и проектного маршрута объекта. Если АГР действительно не требуется, для заказчика не создаётся избыточный комплект. Если проект содержит признаки реконструкции или изменения внешнего облика, риски фиксируются до разработки архитектурных решений.
Порядок комплексной разработки и сопровождения проектов представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».

Проверка необходимости согласования АГР в Москве по Постановлению № 1423-ПП

Обсудить маршрут согласования

Какие правила действуют в переходный период

Право Москвы устанавливать требования к АГР, порядок его утверждения и перечень объектов, для которых согласование не требуется, предусмотрено частью 19 статьи 63 Градостроительного кодекса РФ.

До 29 сентября 2026 года включительно применяется порядок, установленный Постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. С 30 сентября действует Постановление № 1423-ПП.

Запросы, поданные до вступления новых правил в силу, рассматриваются по ранее действовавшему порядку. Поэтому при проверке конкретного проекта имеют значение не только характеристики объекта, но и дата регистрации запроса.

На какие объекты и работы не распространяется АГР

Пункт 1.7 приложения 1 к Постановлению № 1423-ПП устанавливает три основные группы исключений.

Это закрытый перечень прямых исключений пункта 1.7. Другие ситуации могут находиться вне процедуры потому, что работы вообще не относятся к строительству или реконструкции объекта капитального строительства. Такой вывод требует отдельной квалификации.

На какие объекты и работы не распространяется АГР

АГР не требуется для объектов ИЖС. Однако указание «частный дом» в проекте или техническом задании ещё не подтверждает соответствие этому исключению.

Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объект ИЖС представляет собой отдельно стоящее здание:

высотой не более 20 метров;
не более чем с тремя надземными этажами;
состоящее из помещений и вспомогательных пространств для проживания и бытовых нужд;
не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Многоквартирный дом, гостиница, апарт-отель или дом блокированной застройки не становятся объектами ИЖС только из-за небольшой площади или этажности. Садовый дом также прямо не назван в пункте 1.7 Постановления № 1423-ПП, поэтому его нельзя автоматически приравнивать к ИЖС без проверки назначения и зарегистрированного статуса.

Отсутствие АГР не отменяет градостроительные ограничения. Для строительства или реконструкции ИЖС может применяться уведомительный порядок по статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ. Также проверяются вид разрешённого использования участка, предельные параметры застройки и ограничения зон с особыми условиями использования территории.

Объекты культурного наследия

Причина исключения заключается не в отсутствии контроля за архитектурным решением, а в применении специального режима охраны. Работы по сохранению таких объектов регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ.

Свидетельство АГР не оформляется для:

объектов культурного наследия, включённых в единый государственный реестр;
выявленных объектов культурного наследия.

В зависимости от характера работ могут потребоваться задание органа охраны, документация по сохранению, государственная историко-культурная экспертиза, согласование проектной документации и разрешение на проведение работ. Общие требования установлены статьёй 45 Федерального закона № 73-ФЗ.

При этом проектные материалы по сохранению объекта культурного наследия могут рассматриваться Архитектурной комиссией как «иные проектные материалы» в соответствии с приложением 3 к Постановлению № 1423-ПП. Такое рассмотрение не является утверждением АГР и не приводит к выдаче свидетельства АГР.

Важно также отличать сам памятник от обычного здания, расположенного в зоне охраны. Если объект не имеет статуса культурного наследия, но находится на территории с историко-культурными ограничениями, исключение автоматически не применяется. Особенности таких проектов рассмотрены в статье «АГР в зонах культурного наследия».

Когда реконструкция может выполняться без АГР

Специальное исключение применяется к реконструкции, связанной с заменой или восстановлением несущих строительных конструкций, если работы не изменяют внешний архитектурный облик объекта.
Для применения исключения должны одновременно выполняться два условия:

Состав реконструкции связан с заменой или восстановлением несущих конструкций.
После выполнения работ внешний облик здания не изменяется.

Недостаточно назвать проект «восстановлением конструкций» в договоре или смете. Фактические решения не должны изменять объём здания, силуэт, конфигурацию фасадов, расположение проёмов, характер архитектурных членений и другие воспринимаемые характеристики.

Сохранение облика целесообразно подтверждать:

обмерными фасадами и фотофиксацией;
сравнительными чертежами существующего и проектного состояния;
ведомостью демонтируемых и восстанавливаемых конструкций;
техническим заключением;
перечнем фасадных материалов и цветов;
визуальным сопоставлением основных точек восприятия.

Если одновременно с усилением конструкций проект предусматривает надстройку, пристройку, изменение кровли, устройство новых проёмов или переработку композиции фасадов, использовать это исключение без дополнительного анализа нельзя.
Определения реконструкции и капитального ремонта приведены в статье 1 Градостроительного кодекса РФ. Практическое разграничение работ подробнее рассматривается в статье «АГР при реконструкции здания».

Работы, которые могут находиться вне предмета АГР

Постановление № 1423-ПП регулирует строительство и реконструкцию объектов капитального строительства. Поэтому АГР обычно не оформляется, если фактический состав работ относится к текущему или капитальному ремонту и не приобретает признаков реконструкции.
К таким работам могут относиться:

восстановление отдельных ненесущих элементов;
замена инженерных систем без изменения параметров здания;
ремонт внутренней отделки;
перепланировка помещений без изменения объёма и несущей схемы;
восстановление фасадной отделки в существующем решении;
эксплуатационное обслуживание здания.

Решающим является не название раздела или договора, а техническое содержание решений. Если под видом капитального ремонта изменяются высота, площадь, объём, количество этажей, несущая схема или иные параметры объекта, работы могут быть квалифицированы как реконструкция.
Изменения фасада также могут регулироваться отдельными московскими процедурами. Для некоторых нежилых зданий применяется Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП в редакции порядка, связанного с № 94-ПП, а колористические решения фасадов регулируются Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП. Отсутствие АГР не означает, что фасад можно изменять без проверки применимого маршрута.

Что ошибочно считают основанием не получать АГР

К влияющим на городской облик линейным объектам Постановление № 1423-ПП относит, в частности, мосты, эстакады, станции метрополитена, фуникулёры, шумозащитные и противопожарные экраны, а также здания и сооружения в составе линейной инфраструктуры.

Как определить, требуется ли АГР

Установить статус объекта

Проверяются сведения ЕГРН, назначение здания, признаки капитальности, количество самостоятельных объектов и зарегистрированный вид использования.

Проверить историко-культурный статус

Необходимо установить, является ли здание объектом культурного наследия, выявленным объектом либо расположено только в зоне охраны.

Квалифицировать работы

Проектные решения сопоставляются с определениями строительства, реконструкции и капитального ремонта по Градостроительному кодексу. Особое внимание уделяется изменению площади, высоты, объёма, этажности и несущих конструкций.

Оценить влияние на внешний облик

Сравниваются существующее и проектное состояние: геометрия, силуэт, фасадные членения, проёмы, кровля, материалы, цвета и технические элементы.

Проверить градостроительные ограничения

Анализируются ГПЗУ, ПЗЗ, красные линии, зоны с особыми условиями использования территории, утверждённые проекты планировки и иные ограничения.

Определить смежные процедуры

Даже при отсутствии АГР могут потребоваться уведомление, разрешение на строительство, экспертиза, наследственное согласование, паспорт колористического решения или согласование изменения фасада.

Зафиксировать вывод документально

Постановление № 1423-ПП не предусматривает универсального свидетельства о том, что АГР «не требуется». Поэтому для спорного объекта рекомендуется сформировать обоснование маршрута на основании правового статуса и проектных решений, а при необходимости уточнить позицию компетентного органа до выпуска документации.

~

Какие материалы нужны для обоснованного вывода

Для профессиональной проверки обычно достаточно компактного исходного комплекта:

выписки ЕГРН на участок и объект;
ГПЗУ и градостроительных ограничений;
технического паспорта или актуальных обмеров;
технического заключения о состоянии конструкций;
описания предполагаемых работ;
существующих и проектных фасадов;
фотофиксации;
сведений о культурном наследии;
ранее выданного свидетельства АГР — при наличии.

По этим материалам можно отделить прямое исключение от ситуации, в которой АГР требуется, но состав подачи может быть сокращён или изменён.

Частые вопросы

Нет, если работы действительно относятся к капитальному ремонту и не имеют признаков строительства или реконструкции. При изменении фасада могут применяться отдельные московские процедуры.