Архитектурное бюро Тэтриз
ПРОЕКТЫ
ДИЗАЙН
КОНТАКТЫ
УСЛУГИ
БЮРО
ПУБЛИКАЦИИ
РЕКОМЕНДАЦИИ
КОНТАКТЫ

АГР при поэтапном строительстве: как разделить корпуса, очереди и материалы

При поэтапном строительстве недостаточно раскрасить генеральный план по очередям. Архитектурно-градостроительное решение должно показывать две взаимосвязанные системы: итоговый облик всего комплекса и состояние территории после завершения каждого этапа.

На практике именно промежуточное состояние часто становится проблемным. Первый корпус уже введён и эксплуатируется, а постоянный въезд, парковка, общественное пространство или часть инженерной инфраструктуры предусмотрены только следующей очередью. На визуализациях показан завершённый комплекс, поэтому временные глухие фасады, строительные ограждения и незавершённые участки благоустройства остаются вне архитектурной оценки.

Главный принцип этапного АГР: каждая очередь должна представлять не фрагмент будущего проекта, а понятное, технически обоснованное и архитектурно завершённое состояние объекта.
Материал актуализирован по состоянию на 14 августа 2026 года.
~
Поэтапное АГР как единая архитектурная система

Tetriz Architects рассматривает этапность не как формальное деление проекта по срокам, а как часть архитектурной концепции. Каждый этап должен быть технически реализуемым, функционально самостоятельным и убедительным с точки зрения городской среды.

Работа начинается с определения структуры объектов и очередей, после чего синхронизируются ТЭП, фасады, благоустройство, инженерные решения, визуализации и цифровые модели. Такой подход позволяет сохранить качество итогового комплекса и не создавать неорганизованных промежуточных состояний.

Порядок разработки концепции, подготовки материалов и сопровождения рассмотрения представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».
АГР при поэтапном строительстве с разделением корпусов и очередей
Обсудить маршрут согласования

Какие нормы регулируют этапность

Какие нормы регулируют этапность

Особенности согласования архитектурно-градостроительных решений в Москве устанавливаются на основании части 19 статьи 63 Градостроительного кодекса РФ.
Содержание этапа нельзя определять только по схеме АГР. Пункт 8 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 устанавливает, что необходимость подготовки проектной документации по отдельным этапам определяется заказчиком и фиксируется в задании на проектирование. Возможность поэтапной реализации должна быть подтверждена расчётами.
По состоянию на дату актуализации применяется Постановление Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. Для поэтапного проекта особенно важны следующие положения:
  • АГР оценивается с учётом размещения объекта, объёмно-планировочных характеристик, композиции, силуэта, фасадов, колористики и окружающей застройки;
  • при наличии нескольких строений ТЭП раскрываются по комплексу в целом и по каждому строению;
  • материалы объектов, связанных инфраструктурным договором, проверяются на соответствие установленной этим договором очередности строительства;
  • пункт 33 предусматривает поэтапное получение свидетельств для жилых и нежилых объектов и обеспечивающей их инфраструктуры, возводимых в соответствии с инфраструктурным договором.
В общем случае этапом может быть отдельный объект либо часть объекта капитального строительства, способная быть введённой в эксплуатацию и эксплуатироваться независимо от последующих объектов или частей. К этапу также может относиться предусмотренный постановлением комплекс работ по подготовке территории.

Требования к проектным материалам Архитектурной комиссии, утверждённые приказом ДГП Москвы от 02.04.2026 № ДГП-ПР-64/26, предусматривают раскрытие общих показателей и показателей отдельных очередей или этапов — при их наличии.

С 30 сентября 2026 года применяется Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП, устанавливающее новый порядок согласования АГР и рассмотрения проектных материалов. Запросы, поданные до этой даты, рассматриваются по ранее действовавшему порядку. Для более поздней подачи состав комплекта и маршрут необходимо проверять уже по новому регулированию.

Корпус, очередь и этап — не одно и то же

Ошибочно автоматически считать каждый корпус отдельным этапом. Если здания объединены общим стилобатом, подземной парковкой, эвакуационными путями, инженерными системами или единственным въездом, их формальное разделение на очереди ещё не подтверждает возможность независимой эксплуатации.
Вопрос о едином или раздельном документальном маршруте для нескольких самостоятельных зданий подробно рассмотрен в статье «АГР для нескольких зданий на одном участке». Здесь основное внимание уделено не количеству объектов, а последовательности их реализации.

С чего начинать разделение проекта на этапы

Этапность следует определять до выпуска финальных фасадов, визуализаций и цифровых моделей. Если очереди добавляются в уже готовый буклет, обычно возникают расхождения между архитектурной концепцией и проектной документацией.
Зафиксировать структуру объектов
Необходимо сопоставить:
  • ГПЗУ и документацию по планировке территории;
  • задание на проектирование;
  • инфраструктурный договор — при наличии;
  • перечень объектов капитального строительства;
  • существующие, сохраняемые и сносимые здания;
  • проектную и разрешительную документацию;
  • последовательность строительства и ввода;
  • общие и автономные инженерные системы;
  • границы благоустройства каждой очереди.
Наименования корпусов, этапов и сооружений должны быть одинаковыми во всех материалах. Нельзя обозначать один объём как «корпус 2» на схеме, «строение 3» в ТЭП и «этап 2.1» в цифровой модели без таблицы соответствия.
Составить матрицу этапности
Для каждого корпуса и общего элемента фиксируется его состояние после каждой очереди:
  • существует и сохраняется;
  • демонтируется;
  • строится;
  • введён и эксплуатируется;
  • относится к будущей очереди;
  • используется временно;
  • заменяется постоянным решением на следующем этапе.
В матрицу включаются не только здания, но и подземные части, инженерные сооружения, въезды, парковки, пожарные проезды, пешеходные маршруты и благоустройство.
Проверить самостоятельность этапа
Для профессиональной проверки необходимо ответить на вопросы:
  • может ли объект быть введён и эксплуатироваться до строительства следующих корпусов;
  • обеспечены ли входы, эвакуационные выходы и доступность для маломобильных посетителей;
  • работают ли пожарные проезды и подъезды специальной техники;
  • подключены ли необходимые инженерные системы;
  • предусмотрены ли погрузка, вывоз отходов и хозяйственные зоны;
  • обеспечены ли требуемые машино-места;
  • закончены ли доступные посетителям участки территории;
  • имеют ли открытые торцы и кровли завершённое решение;
  • можно ли безопасно отделить эксплуатируемую часть от следующей строительной площадки.
АГР не заменяет проектную документацию, расчёты и проект организации строительства. Однако архитектурные материалы не должны противоречить планируемому способу поэтапной реализации.
Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией

С чего начинать разделение проекта на этапы

  • Объектная граница

    Необходимо определить, какие здания, сооружения и части подземного пространства входят в этап. Если корпус имеет самостоятельные конструкции и инженерное обеспечение, его выделение обычно понятнее, чем разделение единого здания по условной линии.

  • Функциональная граница

    После завершения этапа должны функционировать входы, пути эвакуации, пожарные проезды, инженерное обслуживание, парковка, погрузка и доступные общественные пространства.

  • Архитектурная граница

    Этап не должен завершаться необработанным торцом, открытой конструкцией или остаточным пространством без понятного назначения. Временная стена, экран, ограждение или покрытие показываются как проектное решение промежуточного состояния.

  • Документальная граница

    Состав очереди должен совпадать в задании, инфраструктурном договоре, проектной документации, ТЭП, буклете АГР и цифровых моделях.
    Если эти границы не совпадают, появляется формальная этапность: на схеме она существует, но технически, функционально или архитектурно проект остаётся зависимым от последующих работ.

Как показывать промежуточное состояние

Финальная визуализация комплекса не раскрывает этапность. Для каждой очереди рекомендуется подготовить отдельное состояние с единой легендой:
  • существующие и сохраняемые объекты;
  • объекты текущего этапа;
  • ранее введённые здания;
  • последующие очереди;
  • демонтируемые элементы;
  • временные решения;
  • постоянное благоустройство.
Будущие корпуса можно показывать нейтральным цветом, полупрозрачным объёмом или условным контуром. При этом они не должны скрывать открытые торцы, технические зоны и фактический масштаб пространства после завершения текущего этапа.
Отдельно следует показать:
  • фасады, которые позднее будут закрыты примыкающим корпусом;
  • временную отделку открытых торцов;
  • кровлю общей подземной части;
  • границу эксплуатируемой территории;
  • временные пешеходные и транспортные связи;
  • участок следующей строительной очереди;
  • постоянное и временное озеленение.
Если территория после первой очереди несколько лет будет существовать как самостоятельная городская среда, её нельзя представлять только как незавершённый фрагмент будущего комплекса.
~
Общий стилобат и подземная парковка

Общий стилобат, подземная парковка или инженерный уровень — один из главных факторов, влияющих на границы этапов.
Необходимо проверить:
  • строится ли подземная часть целиком или разделяется;
  • где проходят деформационные и конструктивные границы;
  • какие въезды, лестницы и лифты доступны после каждого этапа;
  • как работают вентиляция, дымоудаление, пожаротушение и диспетчеризация;
  • какая часть кровли стилобата благоустраивается;
  • можно ли эксплуатировать введённый корпус при незавершённой соседней части;
  • как оформляется временная граница строительства.
Если единственный въезд в паркинг или основное инженерное помещение относится к следующей очереди, автономность предыдущего этапа требует пересмотра. Возможные решения — перенос общей инфраструктуры в более ранний этап, изменение границы либо технически обоснованная временная схема.
Как оформить ТЭП по этапам

Ведомость должна позволять одновременно проверить:
  1. Комплекс в итоговом состоянии.
  2. Каждый корпус или строение.
  3. Состав отдельной очереди.
  4. Накопительный результат после её завершения.
Для каждого этапа указываются применимые показатели:
  • площадь застройки;
  • общая, наземная и подземная площадь;
  • этажность и высотные отметки;
  • функциональные показатели;
  • количество машино-мест;
  • площадь покрытий и озеленения;
  • состав инженерных и вспомогательных сооружений.
Следует различать показатели самого этапа и накопительные показатели. Например, строка «вторая очередь» может означать либо только добавляемый объём, либо весь комплекс после ввода второй очереди. В таблице это обозначается однозначно.
Общие элементы — стилобат, паркинг, трансформаторная подстанция, единое благоустройство — учитываются один раз. Их нельзя дублировать в показателях нескольких корпусов для получения итоговой суммы.
ТЭП должны совпадать в запросе, пояснительной записке, буклете, планах и цифровых моделях.

Фасады и материалы разных очередей

Архитектурный код комплекса должен сохраняться при любой последовательности реализации. Это не означает обязательного использования одинаковой отделки, но материалы, цвета и детали разных корпусов должны принадлежать одной концепции.
Для каждого этапа необходимо проверить:
  • закончены ли все видимые фасады;
  • показана ли отделка временных торцов;
  • совпадают ли коды материалов на фасадах и в ведомости;
  • не зависит ли композиционный эффект от ещё не построенного корпуса;
  • как выглядят технические решётки, входы, ворота и кровельное оборудование;
  • можно ли сохранить заявленное качество при замене материала в последующей очереди.
Визуализация архитектурного решения для рассмотрения Архитектурной комиссией
Временный фасад показывается на уровне, достаточном для понимания его внешнего вида и связи с архитектурой. Конструктивные, пожарные и эксплуатационные характеристики подтверждаются дальнейшей проектной документацией.

Как разделить цифровые модели

НПМ, ВПМ и ЦИМ в формате IFC должны содержать ту же этапность, что и буклет.

Практически это означает:
  • единую координатную и высотную привязку;
  • одинаковые названия корпусов и этапов;
  • возможность сформировать модель отдельной очереди;
  • отсутствие устаревших вариантов;
  • корректное разделение существующих, проектируемых и будущих объектов;
  • соответствие поэтапных моделей фасадам и ТЭП;
  • отсутствие дублирования общих подземных частей;
  • отдельное отображение временных решений, если они входят в утверждаемое состояние.
Будущий корпус не должен случайно отображаться в модели первой очереди как уже построенный. Итоговая модель комплекса и модели отдельных этапов формируются из одной координируемой версии. Подробная структура цифрового комплекта рассмотрена в статье «3D-модели для АГР».
Что делать при изменении очередности

Перенос корпуса из одной очереди в другую нельзя автоматически считать только изменением календарного графика.
Необходимо проверить, меняются ли:
  • состав этапа;
  • ТЭП;
  • фасады и открытые торцы;
  • транспортная схема;
  • парковка;
  • пожарные проезды;
  • инженерное обеспечение;
  • благоустройство;
  • цифровые модели;
  • очередность, установленная инфраструктурным договором.
Если утверждённое архитектурно-градостроительное решение меняется, может потребоваться изменение свидетельства или новое рассмотрение. Общий порядок действий раскрыт в статье «Как внести изменения в АГР».

Частые вопросы

Не всегда. Название «корпус» само по себе не определяет количество свидетельств. Учитываются статус объекта, возможность автономного ввода, структура проектной документации и условия инфраструктурного договора.