Архитектурное бюро Тэтриз
ПРОЕКТЫ
ДИЗАЙН
КОНТАКТЫ
УСЛУГИ
БЮРО
ПУБЛИКАЦИИ
РЕКОМЕНДАЦИИ
КОНТАКТЫ

АГР при смене функции объекта: как проверить ВРИ, ТЭП и архитектурное решение

Смена функции объекта — это не простая замена формулировки «офис» на «гостиницу», «склад» на «производство» или «торговое помещение» на «медицинский центр». Новое использование должно одновременно соответствовать правовому режиму участка, градостроительным параметрам, назначению здания, требованиям безопасности и архитектурной логике проекта.

До переработки АГР необходимо ответить на три вопроса:
  1. Допускается ли новая функция видом разрешённого использования участка?
  2. Сохраняются ли установленные ТЭП и параметры ГПЗУ?
  3. Может ли существующее архитектурное решение полноценно обслуживать новую функцию?
Если хотя бы один уровень не проверен, проект может выглядеть убедительно на визуализациях, но оказаться юридически или технически нереализуемым.
Материал актуализирован по состоянию на 25 августа 2026 года.
Tetriz Architects начинает смену функции не с перерисовки фасадов, а с проверки реализуемости проектной задачи. ВРИ, ГПЗУ, ТЭП, транспорт, инженерия и архитектурное решение рассматриваются как единая система.

Если требуется определить допустимый маршрут, переработать концепцию и подготовить согласованный комплект материалов, порядок работы представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».
Проверка ВРИ, ТЭП и архитектурного решения при смене функции объекта
Обсудить маршрут согласования

Что именно меняется при смене функции

В проектной практике часто смешиваются несколько разных понятий.

Совпадение одного уровня не подтверждает остальные. Например, ВРИ участка может допускать общественное использование, но конкретная функция потребует других входов, парковок, инженерных систем, эвакуационных решений и фасадных элементов.

Какие нормы действуют в 2026 году

С 1 марта 2026 года вопросы ВРИ земельных участков регулирует новая глава II.1 Земельного кодекса РФ, введённая Федеральным законом от 31.07.2025 № 295-ФЗ.
Проверка ВРИ, ТЭП и архитектурного решения при смене функции объекта
Согласно статье 14.1 ЗК РФ:
  • основной ВРИ считается выбранным после внесения соответствующих сведений в ЕГРН;
  • вспомогательный ВРИ может применяться только дополнительно к основному;
  • условно разрешённый вид допускается после получения разрешения и внесения сведений в ЕГРН;
  • назначение здания должно соответствовать ВРИ участка;
  • ВРИ определяются по классификатору, утверждённому Росреестром.
Актуальный классификатор ВРИ утверждён приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. С 17 апреля 2026 года применяется редакция с изменениями, внесёнными приказом Росреестра от 18.12.2025 № П/0447/25.
В Москве состав ВРИ и предельные параметры строительства определяются Правилами землепользования и застройки, утверждёнными Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП. Проверять необходимо не только общую часть ПЗЗ, но и актуальную карту и градостроительный регламент конкретной территориальной зоны.

Информация о ВРИ, отступах, высоте, проценте и плотности застройки, ограничениях и требованиях к архитектурному облику отражается в ГПЗУ в соответствии со статьёй 57.3 ГрК РФ.

Особенность изменения назначения здания в 2026 году

После 1 марта 2026 года порядок изменения ВРИ самого объекта капитального строительства оказался недостаточно определённым.

В письме Росреестра от 21.04.2026 № 13-00288/26 указано, что после исключения прежнего порядка из статьи 37 ГрК РФ вопрос определения и изменения ВРИ здания или сооружения законодательно не урегулирован.
Минстрой России в письме от 10.06.2026 № 35312-ОД/08 высказал позицию, что изменение функционального назначения здания и соответствующего вида использования должно осуществляться посредством реконструкции.
При этом оба письма:
  • не являются нормативными правовыми актами;
  • не устанавливают общеобязательный порядок;
  • не заменяют оценку конкретного объекта;
  • не подтверждают возможность изменения назначения простой заменой наименования в документах.
Поэтому в 2026 году нельзя считать смену функции завершённой только после изменения ВРИ участка или корректировки записи в ЕГРН. Необходимо определить индивидуальный градостроительный, проектный и кадастровый маршрут.

Как проверить ВРИ для новой функции

Зафиксировать новую функцию однозначно
Формулировки «общественное здание», «коммерческие помещения» или «многофункциональный комплекс» недостаточны.
Нужно определить:
  • основной вид деятельности;
  • дополнительные функции;
  • состав помещений;
  • расчётное количество посетителей и персонала;
  • режим работы;
  • наличие временного или постоянного пребывания людей;
  • технологические процессы;
  • необходимость погрузки, хранения, производства или медицинского обслуживания.
После этого функция сопоставляется не только с названием ВРИ, но и с его описанием в классификаторе. Один код может включать несколько допустимых объектов, а сходные по названию функции — относиться к разным ВРИ.
Проверить выбранный ВРИ в ЕГРН
Выписка ЕГРН показывает основной ВРИ, выбранный для участка. Если новая функция им не охватывается, одного наличия подходящего вида на карте ПЗЗ недостаточно: необходимо определить порядок его выбора и внесения в ЕГРН.

ВРИ, установленные до 1 марта 2026 года, сохраняют юридическую силу. Однако это не освобождает от проверки их фактического содержания и соответствия новой деятельности.
Проверить территориальную зону по ПЗЗ
Для участка устанавливаются:
  • основные ВРИ;
  • условно разрешённые виды;
  • вспомогательные виды;
  • предельная высота или этажность;
  • максимальный процент застройки;
  • предельная плотность;
  • иные показатели, если они предусмотрены для зоны.
Если участок арендуется у Москвы, дополнительно проверяются условия договора аренды, разрешённое использование и применимая процедура Департамента городского имущества. Изменение записи в ЕГРН не должно противоречить условиям предоставления участка.
Проверка ВРИ, ТЭП и архитектурного решения при смене функции объекта

Как проверить ГПЗУ

Информация ГПЗУ может использоваться для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение трёх лет со дня выдачи. Поэтому проверяется не только содержание, но и дата документа.

Если новая функция предусмотрена актуальными ПЗЗ, но отсутствует в ранее выданном ГПЗУ, необходимо оценить целесообразность получения нового ГПЗУ. Финальный АГР не следует разрабатывать по документу, который описывает другую градостроительную ситуацию.
ГПЗУ не устанавливает новые права, а собирает действующие градостроительные сведения, необходимые для проектирования и реконструкции.

При смене функции проверяются:
  • предусмотренные ВРИ;
  • предельная высота и количество этажей;
  • плотность и процент застройки;
  • минимальные отступы;
  • допустимое размещение объекта;
  • ограничения ЗОУИТ;
  • красные линии;
  • требования к архитектурному облику;
  • параметры, установленные ППТ;
  • наличие объектов культурного наследия и специальных режимов;
  • сведения о возможности подключения к инженерным сетям.

Какие ТЭП нужно пересчитать

Смена функции редко ограничивается перераспределением площадей. Для проверки рекомендуется подготовить сопоставительную ведомость «действующее решение — новое решение».
Итоговые значения должны совпадать в АГР, задании на проектирование, проектной документации, XML, IFC и ведомостях. Подробный порядок междокументной сверки приведён в статье «ТЭП в материалах АГР».
~
Почему правило «до 10%» не разрешает смену функции

С 30 сентября 2026 года Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП допускает изменение ТЭП в пределах 10% без оформления нового свидетельства при одновременном соблюдении условий:
  • изменения соответствуют установленным ВРИ;
  • не нарушаются предельные параметры ГПЗУ;
  • сохраняются наружные габариты;
  • не меняется размещение объекта;
  • сохраняются внешний объём и архитектурный облик.
Однако это исключение относится к количественной корректировке ТЭП. Оно не является универсальным разрешением на изменение функционального назначения здания.
Если вместо офиса появляется гостиница, медицинский объект или образовательное учреждение, недостаточно показать, что общая площадь изменилась менее чем на 10%. Нужно отдельно подтвердить ВРИ, назначение объекта, требования безопасности и соответствие архитектуры новой функции.
До 29 сентября 2026 года включительно применяется порядок по 284-ПП. Запросы, поданные до вступления 1423-ПП в силу, рассматриваются по ранее действовавшим правилам. Подробно допустимые изменения действующего решения рассмотрены отдельно в статье «Внесение изменений в АГР».
Когда смена функции становится реконструкцией

Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкцией считается изменение высоты, площади, объёма, количества этажей, надстройка, расширение, перестройка, а также замена или восстановление несущих конструкций, кроме отдельных прямо предусмотренных исключений.
Смена функции требует проверки на признаки реконструкции, если предусматриваются:
  • пристройки и новые входные группы;
  • изменение наружных габаритов;
  • устройство антресолей или дополнительных этажей;
  • изменение площади или строительного объёма;
  • вмешательство в несущие конструкции;
  • новые шахты, лестницы или лифты;
  • наружные эвакуационные лестницы;
  • рампы и дебаркадеры;
  • крупное инженерное оборудование на фасадах или кровле;
  • изменение витражей, окон и дверных проёмов.
Если работы имеют признаки реконструкции и влияют на внешний облик, необходимо определить актуальный маршрут АГР до прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство.
Если заказчик предполагает изменить назначение эксплуатируемого здания без реконструкции, такая возможность требует отдельной правовой и технической оценки. Название работ не определяет их статус: оцениваются фактические проектные решения и правовые последствия изменения функции.

Как новая функция влияет на архитектурное решение

Функция должна читаться не в подписи к листу, а в организации объекта.

  • Входы и первый этаж

    Проверяются:
    • количество и расположение входов;
    • разделение потоков посетителей, жильцов, персонала и доставки;
    • доступность для МГН;
    • тамбуры, вестибюли и зоны ожидания;
    • связь входов с общественным пространством;
    • безопасность выхода на тротуар или проезд.

  • Фасады

    Новая функция может потребовать:
    • изменения площади остекления;
    • дополнительного естественного освещения;
    • устройства витрин;
    • изменения дверных и оконных проёмов;
    • размещения вентиляционных решёток;
    • новых козырьков и навигации;
    • акустической защиты;
    • архитектурного выделения общественных помещений.

  • Кровля и технические зоны

    Проверяются вентиляционные камеры, наружные блоки оборудования, дымоудаление, вытяжные шахты, экраны и выходы на кровлю. Инженерное оборудование должно быть включено в композицию, а не добавлено после согласования фасадов.

  • Участок и транспорт

    Изменение функции влияет на:
    • количество посетителей и автомобилей;
    • места кратковременной остановки;
    • погрузку и разгрузку;
    • мусороудаление;
    • парковочный баланс;
    • пожарные проезды;
    • пешеходные маршруты;
    • благоустройство и озеленение.
    Если требуется новый транспортный расчёт, необходимо использовать актуальные сведения и рекомендации. Порядок их проверки рассмотрен в статье «Исходные данные для транспортного раздела АГР».

Какие технические требования нужно проверить

Смена функции может изменить класс функциональной пожарной опасности здания по статье 32 Федерального закона № 123-ФЗ. Это влияет на эвакуационные пути, количество выходов, пожарные отсеки, противодымную защиту и допустимое совместное размещение помещений.
Также необходимо повторно проверить:
  • механическую безопасность и расчётные нагрузки;
  • санитарно-гигиенические требования;
  • естественное освещение и инсоляцию;
  • акустическую защиту;
  • доступность для МГН;
  • инженерное обеспечение;
  • воздухообмен и удаление технологических выбросов;
  • безопасность эксплуатации.
Общие требования безопасности установлены Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ. Конкретный состав проверок определяется новой функцией и применимыми нормативными документами.

Типичные ошибки

  • Проверяется только выписка ЕГРН

    Наличие подходящего ВРИ в ЕГРН не подтверждает соблюдение действующих параметров ПЗЗ, ГПЗУ, ЗОУИТ и требований к объекту.

  • Вспомогательный ВРИ используется как основной

    Парковка, обслуживание, общепит или торговля могут быть допустимы как дополнение к основной функции, но не обязательно позволяют сформировать самостоятельный объект.

  • Функция изменяется только в названии альбома

    Планы, входы, инженерия, транспорт и фасады продолжают описывать прежний сценарий эксплуатации.

  • Правило 10% применяется ко всему проекту

    Допуск по ТЭП не отменяет необходимость соответствия ВРИ, ГПЗУ и архитектурному облику.

  • Не проверяется функциональная пожарная опасность

    Новая функция может потребовать другого количества выходов, лестниц, пожарных отсеков и систем защиты.

  • Используется устаревший ГПЗУ

    Проект разрабатывается по документу, который не отражает актуальные ПЗЗ или не может использоваться для получения разрешения на строительство.
Чек-лист перед разработкой

  • сформулирована точная новая функция;
  • определён состав основных и дополнительных помещений;
  • получена актуальная выписка ЕГРН;
  • проверен выбранный основной ВРИ участка;
  • изучено описание ВРИ по классификатору;
  • проверена актуальная территориальная зона ПЗЗ;
  • установлено, является ВРИ основным, условным или вспомогательным;
  • проверены условия договора аренды участка;
  • проанализирован актуальный ГПЗУ;
  • сопоставлены старые и новые ТЭП;
  • проверены признаки реконструкции;
  • определён новый класс функциональной пожарной опасности;
  • пересчитаны транспортная нагрузка и парковки;
  • проверены инженерные мощности;
  • проработаны входы, фасады и технические элементы;
  • определена необходимость нового или изменённого свидетельства;
  • синхронизированы альбом, модели, XML и проектная документация.

Частые вопросы

Нет. Необходимо проверить, выбран ли соответствующий основной ВРИ в ЕГРН, отражён ли он в ГПЗУ, соответствует ли ему назначение здания и не нарушаются ли предельные параметры.