Архитектурное бюро Тэтриз
ПРОЕКТЫ
ДИЗАЙН
КОНТАКТЫ
УСЛУГИ
БЮРО
ПУБЛИКАЦИИ
РЕКОМЕНДАЦИИ
КОНТАКТЫ

ТЭП в материалах АГР: где возникают расхождения и как их проверить

Технико-экономические показатели в АГР — это не отдельная таблица в конце буклета, а система взаимосвязанных данных. Площади, количество этажей, высота, плотность и машино-места одновременно отражаются в запросе, ГПЗУ, планах, разрезах, ведомости ТЭП, цифровой модели и проектной документации.

Расхождение даже одного значения может означать, что материалы описывают разные версии объекта. Например, в ведомости указана одна общая площадь, планы сформированы после изменения ядра здания, IFC выгружен из более ранней модели, а в запрос перенесены значения из коммерческой концепции.

Проверка ТЭП должна отвечать не только на вопрос «правильно ли сложены цифры», но и на более важный вопрос: один и тот же объект показан во всех материалах или нет.
Материал актуализирован по состоянию на 17 августа 2026 года.
~
Tetriz Architects рассматривает ТЭП как управляемую систему проектных данных. Значения формируются вместе с архитектурной концепцией, проверяются по планам и разрезам, сопоставляются с ГПЗУ и затем последовательно переносятся в буклет и цифровые модели.

Такой подход позволяет выявлять расхождения до подачи, сохранять одну версию объекта и не исправлять отдельные цифры без проверки их влияния на весь комплект.

Порядок разработки концепции и профессиональной подготовки материалов представлен на странице «Разработка и согласование АГР в Москве».
Проверка технико-экономических показателей в материалах АГР
Автомобильный рынок «Автомир»
Обсудить маршрут согласования

Какие требования к ТЭП действуют в Москве

Особенности согласования архитектурно-градостроительных решений в Москве устанавливаются городскими актами на основании части 19 статьи 63 Градостроительного кодекса РФ.

По состоянию на дату актуализации применяется Постановление Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП.
Пункт 2.1.11 приложения 1 к Административному регламенту, входящему в приложение 2 к 284-ПП, предусматривает включение в ведомость следующих показателей:
  • площадь застройки;
  • общая площадь объекта капитального строительства либо площадь жилого здания — для жилого объекта;
  • наземная площадь;
  • подземная площадь;
  • количество подземных и надземных этажей, включая технические;
  • абсолютная высота объекта;
  • высота объекта, определяемая по правилам 284-ПП;
  • плотность застройки;
  • суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен;
  • количество парковочных мест и (или) машино-мест.
Состав дополняется в зависимости от объекта:
  • при наличии нескольких строений показатели приводятся по комплексу в целом и по каждому строению отдельно;
  • учитываются показатели, связанные с назначением и видами разрешённого использования;
  • для жилых объектов указываются количество квартир, жилых комнат, планировки и площади квартир;
  • для гостиниц приводятся сведения о количестве номеров, виде и категории объекта.
Пункт 2.1.8 требует показывать на планах общую площадь этажа и сумму площадей помещений по экспликации. Пункт 2.3 устанавливает, что показатели, указанные в действующем ГПЗУ, не подлежат превышению.
ТЭП входят и в проектную документацию. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 предусматривает сведения о площади застройки, общей площади, строительном объёме, количестве этажей и других характеристиках проектируемых объектов. Поэтому ведомость АГР должна быть совместима с методикой дальнейшей разработки проектной документации.
Состав материалов для рассмотрения проекта дополнительно определяется приказом ДГП Москвы от 02.04.2026 № ДГП-ПР-64/26.

С 30 сентября 2026 года применяется Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП, устанавливающее новый порядок согласования АГР. Запросы, поданные до этой даты, рассматриваются по ранее действовавшему порядку.
Проверка технико-экономических показателей в материалах АГР

Какие показатели чаще всего путают

Общая площадь и сумма площадей помещений

Общая площадь этажа и сумма площадей помещений по экспликации — связанные, но не обязательно тождественные показатели. Разница может возникать из-за стен, шахт, проёмов, атриумов, конструктивных зон и особенностей применяемой методики.
Проблемой является не само наличие разницы, а отсутствие объяснимой структуры расчёта. На плане должны быть понятны:
  • расчётный контур этажа;
  • границы помещений;
  • площади помещений;
  • исключаемые и включаемые зоны;
  • методика учёта лестниц, шахт, антресолей, галерей и технических пространств;
  • итоговая площадь уровня.
Нельзя брать общую площадь из ведомости помещений, если она формировалась для другой цели. Коммерческая, кадастровая, жилая, полезная и общая площадь объекта могут рассчитываться по различным правилам и не являются взаимозаменяемыми.

Количество этажей и этажность

В материалах АГР по действующей редакции 284-ПП указывается количество подземных и надземных этажей, в том числе технических.
Расхождения появляются, когда:
  • технический этаж показан на разрезе, но отсутствует в таблице;
  • подземный уровень ошибочно отнесён к цокольным или надземным;
  • антресоль в одном документе считается этажом, а в другом — частью помещения;
  • кровельная техническая надстройка попадает в модель как самостоятельный уровень;
  • в таблице указана этажность из исходной концепции, а не фактическое количество этажей.
Проверку следует выполнять не по названию уровней в BIM-модели, а по архитектурным решениям, отметкам и применимым нормативным определениям. Служебные уровни моделирования не должны автоматически формировать этажи в ведомости.
Проверка технико-экономических показателей в материалах АГР

Высота и абсолютные отметки

Проверка технико-экономических показателей в материалах АГР
В АГР необходимо различать как минимум три группы значений:
  1. Относительные отметки — например, 0,000, отметки этажей, парапета и технических надстроек.
  2. Абсолютные отметки в принятой системе высот.
  3. Высоту объекта, определяемую по пункту 2.3.2 приложения к регламенту 284-ПП.
По 284-ПП высота определяется от существующей отметки земли в границах участка до наивысшего учитываемого конструктивного элемента. В расчёт могут входить парапет, конёк, фронтон, купол, выходы на кровлю и капитальные технические надстройки. Крышные антенны, молниеотводы и отдельные инженерные устройства по общему правилу не учитываются, кроме специально предусмотренных случаев, включая проверку ограничений приаэродромных территорий.
Поэтому значение «верхняя отметка +45,000» не всегда означает, что высота здания составляет 45 метров. Если проектный ноль, существующий рельеф и расчётная точка отличаются, значения необходимо проверять отдельно.

Суммарная поэтажная и общая площадь — разные показатели

Одно из наиболее частых расхождений возникает между общей площадью объекта и суммарной поэтажной площадью в габаритах наружных стен.

Эти показатели имеют разное назначение и рассчитываются по разным контурам. Суммарная поэтажная площадь используется, в частности, при проверке плотности застройки и соответствия градостроительным параметрам. Её нельзя автоматически заменить общей площадью из экспликации помещений.
Для контроля необходимо отдельно хранить:
  • общую площадь объекта;
  • наземную и подземную площади;
  • площади этажей;
  • сумму площадей помещений;
  • суммарную поэтажную площадь в габаритах наружных стен;
  • площадь, используемую в расчёте плотности.
Если одно значение получено из другого, в расчёте должна быть зафиксирована формула и методика.
Проверка технико-экономических показателей в материалах АГР

Где обычно возникают расхождения

  • Между ГПЗУ и архитектурной концепцией

    В ГПЗУ указываются предельные параметры и сведения, применимые к объекту. В концепции должны приводиться проектные, а не предельные значения.

    Ошибка возникает, когда максимальная допустимая площадь или высота из ГПЗУ переносится в ведомость как фактический показатель проекта. Обратная ситуация — концепция превышает ограничение из-за изменения планов, рельефа или технической надстройки.

  • Между запросом и буклетом

    Интерактивная форма запроса и таблица в буклете часто заполняются вручную. Если проект менялся после подготовки заявления, в двух документах остаются разные цифры.

    Перед подачей следует сверять не только итоговые площади, но и наименование объекта, назначение, этажи, высоту, плотность, количество квартир, номеров и машино-мест.

  • Между ведомостью и поэтажными планами

    Планы корректируются чаще, чем сводная таблица. Перенос стены, изменение ядра, добавление технического помещения или уточнение подземного уровня могут изменить несколько показателей одновременно.

    Каждый план должен содержать актуальную общую площадь этажа и сумму площадей помещений. Их значения необходимо сопоставить с расчётной ведомостью.

  • Между планами, фасадами и разрезами

    Количество этажей и высота могут совпадать в таблице, но не подтверждаться графикой. Например, на разрезе появляется техническая надстройка, отсутствующая на фасаде, либо отметка парапета меняется только на одном листе.

    ТЭП проверяются не отдельно от архитектуры, а через планы, фасады и разрезы.

  • Между несколькими строениями

    Пункт 2.1.12 требует указывать показатели всего комплекса и каждого строения. Итоговые данные должны сходиться с пообъектными с учётом принятого правила распределения общих частей.

    Особенно внимательно проверяются:
    • общий стилобат;
    • подземная парковка;
    • переходы между корпусами;
    • инженерные сооружения;
    • встроенно-пристроенные помещения;
    • общие въезды и рампы.
    Подробно структура такого комплекта рассмотрена в статье «АГР для нескольких зданий на одном участке».

  • Между этапами строительства

    В поэтапном проекте необходимо различать показатели отдельной очереди и накопительные показатели после её завершения. Общая подземная часть, парковка или благоустройство не должны повторно включаться в каждый этап.

    Принципы такого разделения приведены в статье «АГР при поэтапном строительстве».

  • Между PDF, IFC и XML

    Цифровой комплект формируется из геометрии и параметров информационной модели. Несовпадения возникают, если:
    • IFC выгружен до последнего изменения планировок;
    • зоны помещений пересекаются или имеют разрывы;
    • площади рассчитаны по неверной границе;
    • технические пространства классифицированы неправильно;
    • в модели остались демонтируемые или вариантные элементы;
    • XML-ведомость заполнена вручную по другой версии;
    • округление выполнено на разных стадиях расчёта.
    Цифровая модель не является автоматически правильным источником данных. Сначала проверяется методика формирования зон и свойств, затем — результат выгрузки. Требования к цифровому комплекту рассматриваются отдельно в статье «3D-модели для АГР».

  • Между АГР и проектной документацией

    После согласования концепции проект обычно уточняется: меняются шахты, конструкции, инженерные помещения, состав квартир, парковка и технические уровни. Эти изменения могут затронуть ТЭП даже при сохранении внешнего облика.

    Поэтому переход к проектной документации должен начинаться с передачи утверждённого реестра показателей, а не только PDF-буклета.
Как построить единую систему проверки
Зафиксировать методику
Для каждого показателя необходимо определить:
  • точное наименование;
  • единицу измерения;
  • нормативную или проектную методику;
  • расчётный контур;
  • правила включения и исключения площадей;
  • количество знаков после запятой;
  • исходный файл;
  • ответственного специалиста.
Одно слово «площадь» без уточнения вида показателя недостаточно.
Создать мастер-ведомость
Рабочая ведомость должна быть единственным источником для буклета, заявления, XML и проектной документации.

Показатели не следует вручную копировать в несколько файлов. Если автоматическая связь невозможна, перед выпуском проводится обязательная сверка.
Выполнить вертикальную проверку
Каждый показатель проверяется по цепочке:
исходное ограничение → расчёт → план или разрез → ведомость → буклет → запрос → IFC/XML.
Например, количество машино-мест должно подтверждаться расчётом, конкретными местами на планах, итогом в ТЭП и цифровой моделью. Совпадение только таблицы и заявления недостаточно.
Выполнить горизонтальную проверку
Проверяется взаимосвязь показателей внутри одной версии проекта:
  • соответствуют ли наземные и подземные площади поэтажным расчётам;
  • сходятся ли данные по отдельным строениям с итогом комплекса;
  • соответствует ли количество квартир квартирографии;
  • совпадает ли количество машино-мест с планами;
  • подтверждаются ли этажи разрезами;
  • соответствует ли высота фасадам и абсолютным отметкам;
  • рассчитана ли плотность по показателю, предусмотренному ГПЗУ и ПЗЗ.
Разные по методике площади нельзя механически складывать или приравнивать друг к другу.
Проверить влияние каждого изменения
Корректировка одного элемента может затронуть несколько ТЭП.
После изменения нельзя обновлять только тот лист, на котором оно было выполнено.
Проверить выгрузку, а не только исходную модель
Даже корректная BIM-модель может сформировать ошибочный IFC. После экспорта необходимо открыть независимую проверочную сборку и убедиться, что:
  • сохранены этажи и координаты;
  • помещения и зоны имеют правильные границы;
  • свойства элементов выгружены;
  • площади считываются;
  • исключённые варианты отсутствуют;
  • значения XML соответствуют итоговой ведомости;
  • модель относится к той же редакции, что и буклет.

Особенности реконструкции

Пункт 2.2 действующего регламента требует представлять материалы при частичной реконструкции — пристройке или надстройке — на весь объект в целом.
Для прозрачной проверки рекомендуется разделять:
  • существующие сохраняемые показатели;
  • демонтируемые площади;
  • добавляемые площади;
  • итоговые показатели после реконструкции.
Формула «существующее плюс новое» не всегда достаточна: необходимо учитывать демонтаж, изменение назначения помещений и повторное включение общих зон.
Проверка технико-экономических показателей в материалах АГР

Почему правило 10% не устраняет расхождения

Пункт 29 действующего порядка допускает при определённых условиях изменение ТЭП в пределах 10% без внесения изменений в утверждённое АГР. С 30 сентября 2026 года аналогичное положение предусмотрено пунктом 3.4.2 постановления № 1423-ПП.
Это правило нельзя понимать как универсальный допуск на несовпадение документов. Оно применяется при соблюдении совокупности условий, включая:
  • соответствие установленным видам разрешённого использования;
  • соблюдение предельных параметров;
  • отсутствие изменения наружных габаритов;
  • сохранение размещения объекта;
  • отсутствие изменения внешнего объёма и архитектурного облика.
В одном подаваемом комплекте значения всё равно должны быть согласованы между собой. Несовпадение PDF, заявления и IFC является версионной или расчётной ошибкой, а не допустимым десятипроцентным отклонением.

Порядок оценки изменений после получения свидетельства рассмотрен отдельно в статье «Внесение изменений в АГР».
Типичные ошибки

  • в ведомости используется устаревшая площадь участка;
  • предельный показатель из ГПЗУ принят за проектный;
  • общая площадь подменена суммарной поэтажной;
  • площадь жилого здания смешана с общей площадью ОКС;
  • этажность указана вместо количества этажей;
  • технический этаж учтён не во всех документах;
  • относительная отметка принята за высоту объекта;
  • площадь паркинга дважды включена в показатели корпусов;
  • итог комплекса не сходится с пообъектными данными;
  • количество машино-мест не подтверждается планами;
  • XML сформирован по другой версии ведомости;
  • IFC содержит старую геометрию;
  • округление выполняется отдельно в каждом файле;
  • после изменения планировки обновлён только буклет;
  • правило 10% используется как оправдание несогласованности комплекта.
Чек-лист перед подачей

  • используется действующий ГПЗУ;
  • зафиксированы определения всех показателей;
  • определена единая методика подсчёта площадей;
  • указаны обязательные ТЭП по 284-ПП;
  • добавлены показатели по назначению объекта;
  • планы содержат площадь этажа и сумму площадей помещений;
  • наземные и подземные уровни подтверждаются разрезами;
  • количество этажей включает технические;
  • абсолютная высота не смешана с относительными отметками;
  • высота рассчитана с учётом требований 284-ПП;
  • плотность соответствует ГПЗУ и ПЗЗ;
  • машино-места подтверждаются графически;
  • показатели комплекса сходятся с показателями строений;
  • этапные значения не смешаны с накопительными;
  • в реконструкции разделены существующие и проектные данные;
  • запрос и буклет содержат одинаковые значения;
  • IFC и XML относятся к актуальной версии;
  • выполнена независимая проверка выгрузки;
  • после последних изменений повторно проверен весь комплект.

Частые вопросы

Базовый перечень установлен пунктом 2.1.11 действующего регламента: площадь застройки, общая площадь или площадь жилого здания, наземная и подземная площади, этажи, абсолютная высота, высота объекта, плотность, суммарная поэтажная площадь и машино-места. Состав дополняется с учётом назначения и ГПЗУ.